Adeguamento ISTAT : è regolare chiedere gli arretrati?

Domanda – E’ regolare chiedere l’adeguamento ISTAT sugli anni passati?  Le pongo questa domanda per capire se devo pagare o meno, visto che ogni giorno vengono fuori sempre delle nuove sorprese.

Nel 2009 ho preso in affitto un alloggio a 550 euro al mese con contratto 4 più 4. Fino a luglio 2011 il proprietario non mi ha chiesto alcun aumento ISTAT, mi aveva comunicato per telefono che aveva optato per la cedolare secca e che non avrei avuto più aumenti.

Solo che prima di fare questa scelta mi ha chiesto gli arretrati. E’ venuto a casa a prendere gli i soldi e mi ha lasciato un foglio con i conteggi. ( mi è arrivata la raccomandata dell’adesione alla cedolare secca, ma nessuna raccomandata per l’adeguamento ISTAT ).

Io ho pagato per essere in regola, fidandomi della sua parola, ma mi è venuto un dubbio: allora io non ho mai pagato 550 euro al mese di affitto visto che ho dovuto pagare anche gli arretrati !!! Inoltre, oltre a questo, mi è stato anche chiesta l’imposta di registro degli ultimi 3 anni ammontante a circa 180 euro ( metà io e metà lui ).

Nella lettera di adesione alla cedolare secca mi era stato comunicato che durante il periodo dell’opzione , il proprietario rinunciava alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione inclusa l’ISTAT, oltre all’imposta per la registrazione annuale del contratto non più dovuta.

Allora io mi chiedo: e’ stato regolare chiedermi gli arretrati ISTAT? Devo pagare gli arretrati dell’imposta di registro? Le chiedo gentilmente lumi sulle problematiche sopraesposte in quanto ogni giorno saltano fuori nuove spese. Grazie.

Risposta – Per quel che riguarda la richiesta fatta dal locatore concernente l’imposta di registro, per le prime due annualità è dovuta nella misura del 50% tra le parti mentre dal terzo anno in poi, aderendo all’opzione per la cedolare secca, non si pagherà più nessuna imposta. Di solito, il vincolo e la percentuale del pagamento tra le parti è scritto nel contratto di locazione.

Per la richiesta degli arretrati ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

Qualora invece il contratto di locazione non preveda questa dicitura, la richiesta degli arretrati non è da Lei dovuta. Pertanto, il consiglio è di rileggere il contratto che Lei ha firmato e controllare cosa è riportato.

About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate. Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale. Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato. “Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato". ”Tito Maccio Plauto"

17 Responses to Adeguamento ISTAT : è regolare chiedere gli arretrati?

  1. Margherita ha detto:

    complimenti: finalmente ho trovato una risposta chiara su questo argomento. Anche io ho avuto lo stesso problema su un apparamento che avevo affittato e non sapevo come regolarmi con la questione degli arretrati Istat

  2. Paolo ha detto:

    Buongiorno,

    Erroneamente ed in buona fede non ho adeguato i canoni all’istat da inquilino.
    In data 2012 il propietario ha però voluto aderire a l’opzione per la cedolare secca tramite raccomandata dove specificava che il canone fosse di 5400 annui e quindi senza adeguamento. Solo ora 05/13 decide di richiedere gli arretrati per gli anni non coperti da cedolare rendendo falso quindi quanto riportato nella raccomandata.
    Posso esimermi, visto che i rapporti col proprietario di recente si sono irrimediabilmente incrinati, dal pagamento degli arretrati?
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio Sig. Paolo, non avendo il proprietario provveduto negli anni passati a chiederLe gli aumenti ISTAT non può pretendere il pagamento degli stessi ( a meno che il contratto non riporti in una clausola che gli stessi sono dovuti in automatico ). Inoltre, come da Lei scritto, il proprietario ha specificato nella raccomandata che il canone della locazione ammonta ad €. 5.400 annui, cifra che Lei corrisponde effettivamente senza alcun aumento richiesto. Pertanto, a mio parere, Lei non deve nulla per gli anni arretrati.

      • Paolo ha detto:

        Buongiorno e Grazie Sig Massimo.
        Putroppo il canone era da contratto da aggiornarsi annualmente a mio carico, senza la richiesta del proprietario.
        Rimane invariata la Sua opinione in merito?
        La ringrazio sentitamente
        Paolo

        • Massimo Montanari ha detto:

          Sig. Paolo, per la richiesta degli arretrati ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

  3. marco ha detto:

    Gent.mo sig. Massimo nel contratto d’affitto da me stipulato il 01/11/2011 la clausola per l’aumento istat dice : le parti convengono che il canone sarà assoggettato , ogni anno , da aggiornamento pari alla variazione accertata dell’indice istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati , verificatosi nell’anno precedente . oggi il proprietario mi chiede verbalmente l’aumento istat ma, gli arretrati li devo pagare ????

  4. Massimo Montanari ha detto:

    Per la richiesta dell’aggiornamento ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

  5. marco ha detto:

    Buongiorno Sig.Massimo. Mi faccia capire, quindi , secondo la clausola scritta nel mio contratto devo pagare gli arretrati ??? per primo anno successivo alla stipula del contratto significa che devo ( se devo )pagare gli arretrati da gennaio 2012 o da dicembre 2012 visto che il contratto è stato registrato il 30 novembre 2011 ???? grazie . saluti .

  6. Massimo Montanari ha detto:

    Esattamente, come Le avevo scritto nella precedente risposta, quando le parti convengono sul contratto che l’aumento ISTAT avverrà automaticamente ogni anno (ricontrolli il contratto se riportato)è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato dell’ISTAT. L’aumento nel suo caso scatta a partire dal 01 dicembre 2012. Saluti.

  7. ALDO ha detto:

    Vorrei proporre una domanda, un plesso ha 4 proprietari di cui 3 hanno la stessa quota di possesso.
    l’adeguamento istat è stato sempre richiesto dal proprietario che ha la quota maggiore, il mio predecessore ha sempre calcolato l’adeguamento solo su questa quota, in quanto secondo lui avendolo richiesto solo questo proprietario per gli altri non doveva essere calcolato.
    A distanza di alcuni anni gli altri 3 proprietari accorgendosi di questa differenza hanno richiesto anche loro l’adeguamento.
    Ora il contratto è concordato, come procedere?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Contratti a canone concordato: richiesta retroattiva ma niente arretrati –

      Innanzitutto vediamo il caso dei contratti a canone concordato (3+2 anni).

      Per questa tipologia di contratti la legge prevede l’adeguamento annuale allo 0,75% dell’indice Istat. Il testo del contratto, che va stipulato sul modello ministeriale, non stabilisce espressamente che l’adeguamento debba avvenire sulla base della richiesta del locatore, ma neppure che si tratti di aumento automatico. E così poichè per legge non si possono inserire nel contratto clausole peggiorative per il conduttore, si applica in questo caso quello che è previsto per le locazioni commerciali, ossia che il canone aggiornato è dovuto solo se richiesto, a partire dal mese successivo. Si privilegia, insomma, l’interesse dell’inquilino e di conseguenza finchè la richiesta non arriva, l’aumento non è dovuto.

      In compenso il proprietario che si è dimenticato di chiedere l’aggiornamento, ha in qualunque momento la possibilità di rimediare.

      Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l’aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.

      In pratica un proprietario “distratto” che per il 2005 e il 2006 non aveva inviato la sua richiesta può farlo ora pretendendo, a partire da novembre, un affitto rivisto sulla base dell’aumento che si è registrato dal 2005 ad oggi. Quello che non può pretendere, invece, come ha precisato la Cassazione, è il pagamento degli arretrati. Canone aumentato, dunque, ma solo da novembre in poi.

      Inoltre, nello specifico della sua domanda, è giusto il calcolo del suo del suo predecessore sull’unico richiedente.

      Cordiali saluti.

  8. raffaele ha detto:

    BGIORNO …SONO STATO IN AFFITO MAGGIO 2003 FINO A MAGGIO 2016. A FEBBRAIO COME DA CONTRATTO FACCIO PERVENIORE AL PROPRIETARIO RACCOMNDATA DEL RECESSO DI FITTO. AL CHE LUI MI RISPONDE SEMPRE CON RACCOMANDATA DOVE MI RICHIEDE L’AUMENTO ISTAT A PARTIRE DAL 2003. FACCIO INOLTRE PRESENTE FACENDO UNO STORICO DEL CONTRATTO L’AGENZIA DELLE ENTRATE NN HA PIU TRACCA DI QUESTO CONTRATTO DAL 2007.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio Sig. Raffaele, per la richiesta degli arretrati ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

      Qualora invece il contratto di locazione non preveda questa dicitura, la richiesta degli arretrati non è da Lei dovuta. Pertanto, il consiglio è di rileggere il contratto che Lei ha firmato e controllare cosa è riportato.
      Cordiali saluti.

  9. vincenzo72 ha detto:

    buongiorno,
    una domanda: ho sottoscritto un contratto a canone concordato in cui però il padrone di casa ha scritto ‘il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del 75% della variazione ISTAT’.
    oggi sto cambiando casa ed il proprietario mi sta chiedendo gli arretrati in quanto sostiene che non gli ho adeguato il canone. lui non me lo aveva mai chiesto e adesso non mi vuole restituire la caparra. può farlo? devo pagargli tutti gli arretrati pur non avendomi mai chiesto nulla? ho letto un suo commento che in caso di canone concordato non è previsto l’adeguamento automatico seppure inserito in modo esplicito nel contratto in quanto si applica il caso più vantaggioso per l’inquilino, che è il contratto commerciale. me lo può confermare?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio, per la richiesta degli arretrati ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

      Qualora invece il contratto di locazione non preveda questa dicitura, la richiesta degli arretrati non è da Lei dovuta. Pertanto, il consiglio è di rileggere il contratto che Lei ha firmato e controllare cosa è riportato.

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