Adeguamento ISTAT : è regolare chiedere gli arretrati?

Domanda – E’ regolare chiedere l’adeguamento ISTAT sugli anni passati?  Le pongo questa domanda per capire se devo pagare o meno, visto che ogni giorno vengono fuori sempre delle nuove sorprese.

Nel 2009 ho preso in affitto un alloggio a 550 euro al mese con contratto 4 più 4. Fino a luglio 2011 il proprietario non mi ha chiesto alcun aumento ISTAT, mi aveva comunicato per telefono che aveva optato per la cedolare secca e che non avrei avuto più aumenti.

Solo che prima di fare questa scelta mi ha chiesto gli arretrati. E’ venuto a casa a prendere gli i soldi e mi ha lasciato un foglio con i conteggi. ( mi è arrivata la raccomandata dell’adesione alla cedolare secca, ma nessuna raccomandata per l’adeguamento ISTAT ).

Io ho pagato per essere in regola, fidandomi della sua parola, ma mi è venuto un dubbio: allora io non ho mai pagato 550 euro al mese di affitto visto che ho dovuto pagare anche gli arretrati !!! Inoltre, oltre a questo, mi è stato anche chiesta l’imposta di registro degli ultimi 3 anni ammontante a circa 180 euro ( metà io e metà lui ).

Nella lettera di adesione alla cedolare secca mi era stato comunicato che durante il periodo dell’opzione , il proprietario rinunciava alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione inclusa l’ISTAT, oltre all’imposta per la registrazione annuale del contratto non più dovuta.

Allora io mi chiedo: e’ stato regolare chiedermi gli arretrati ISTAT? Devo pagare gli arretrati dell’imposta di registro? Le chiedo gentilmente lumi sulle problematiche sopraesposte in quanto ogni giorno saltano fuori nuove spese. Grazie.

Risposta – Per quel che riguarda la richiesta fatta dal locatore concernente l’imposta di registro, per le prime due annualità è dovuta nella misura del 50% tra le parti mentre dal terzo anno in poi, aderendo all’opzione per la cedolare secca, non si pagherà più nessuna imposta. Di solito, il vincolo e la percentuale del pagamento tra le parti è scritto nel contratto di locazione.

Per la richiesta degli arretrati ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

Qualora invece il contratto di locazione non preveda questa dicitura, la richiesta degli arretrati non è da Lei dovuta. Pertanto, il consiglio è di rileggere il contratto che Lei ha firmato e controllare cosa è riportato.

About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate. Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale. Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato. “Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato". ”Tito Maccio Plauto"

161 Responses to Adeguamento ISTAT : è regolare chiedere gli arretrati?

  1. Margherita ha detto:

    complimenti: finalmente ho trovato una risposta chiara su questo argomento. Anche io ho avuto lo stesso problema su un apparamento che avevo affittato e non sapevo come regolarmi con la questione degli arretrati Istat

    • Massimo Montanari ha detto:

      Lieto di esserle stato utile.

      • Beatrice ha detto:

        Buon giorno! In merito alla questione della maggiorazione secondo indici ASTAT. Se nel contratto è scritto che sarà comunicata annualmente la maggiorazione dal proprietario e questa comunicazione non è mai avvenuta? Il proprietario ha richiesto gli arretrati prima dello scadere del termine di 6 anni di contratto.
        Valido?

        • Massimo Montanari ha detto:

          Egregia,
          se nel contratto non vi è scritto che l’aumento Istat avviene in automatico ma che dovrà essere comunicata mediante raccomandata, gli arretrati non sono dovuti.
          Cordiali saluti.

          • Antonio ha detto:

            Buongiorno.
            Nel mio contratto c’è scritto: “Ai sensi della vigente legge il canone di locazione dovuto dall’affittuario sarà automaticamente adeguato ogni anno nella misura del 75% della variazione accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatosi nell’anno precedente. La comunicazione di adeguamento verrà inviata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.” Il locatore dal 2017 ad oggi (2023) non mi ha mai comunicato nulla. Adesso però vuole calcolare l’adeguamento istat per un periodo maggiore di un anno, cioè a partire dal 2017, senza però pretendere gli arretrati. E’ giusto fare così o può solo chiedermi l’adeguamento riferito solo all’ultimo anno? La ringrazio e spero possa rispondere. Saluti

          • Massimo Montanari ha detto:

            Buongiorno,
            Nei contratti abitativi, sia 4+4 che 3+2 essendo stato abrogato, ad opera dell’art. 14 L. 431/98, il vecchio art. 24 L. 392/78 che prevedeva la preventiva richiesta all’epoca da farsi addirittura con raccomandata, occorre esaminare il singolo contratto stipulato tra le parti. Se tale contratto, fermo il fatto che deve esserci una clausola di aumento ISTAT, non prevede espressamente la necessità della preventiva richiesta (ad esempio contiene una clausola del tipo: “l’aumento ISTAT si applicherà automaticamente anche senza necessità della preventiva richiesta del locatore…”), il locatore può chiedere retroattivamente, nel limite del termine di prescrizione di 5 anni ex art. 2948 c.c., l’aumento ISTAT anche se non lo avesse richiesto anno per anno.
            Cordiali saluti.

        • SAVERIO GUIDA SRL ha detto:

          Buona sera, parlando di una locazione commerciale 6+6 che nel contratto c’è la dicitura “l’aggiornamento del canone sarà effettuato automaticamente (senza la parte “senza richiesta del proprietario”) mi può chiedere gli arretrati istat dopo 7 mesi dalla cessazione del contratto ? Grazie mille

          • Massimo Montanari ha detto:

            Buongiorno,
            se nel contratto vi è la dicitura che l’aumento avviene in automatico, il proprietario non ha necessità di inviarle la raccomandata in quanto questo accordo è stato preso al momento della firma
            dello stesso. Non ho capito cosa chiede dopo la cessazione del contratto, in quanto l’aumento è dovuto alla scadenza annuale dello stesso e non produce arretrati.
            Cordiali saluti.

          • SAVERIO GUIDA SRL ha detto:

            Grazie per la risposta, ti racconto l’accaduto. Non so come abbiamo fatto ma nel 2019 non è stata pagata l’imposta annuale di registro e l’agenzia delle entrate ha inviato al proprietario del vecchio locale l’avviso con le relative sanzioni. Lui ha preteso che lo pagassi io per intero ma alla mia offerta (avrei pagato la mia metà più le sanzioni) è impazzito e mi ha già avvisato che mi invierà la raccomandata con il conteggio degli aumenti istat da inizio contratto a a giugno 2022 (data di cessazione del contratto). Per questo mi chiedevo se a febbraio 2023 può chiedermi gli aumenti per locale commerciale lasciato a giugno 2022

      • Rita ha detto:

        Buongiorno agiornamento istat io ho firmato il contratto al 1 di marzo istat quando viene aggiornato? Mi fanno aumento istat del mese di gennaio sul mio contratto dice del anno precedente

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,
          L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa). La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale.
          Cordiali saluti.

          • lorenzo giuliani ha detto:

            Buongiorno volevo farle una domanda.
            Un contratto di locazione commerciale stipulato nel 2014 , con la sola clausola di adeguamento ISTAT ai sensi dell’art.32 , non c’è scritto ne dell’adeguamento automatico ne dell’obbligatoria richiesta preventiva.
            Comprendo che chiedere gli arretrati non è possibile , ma almeno posso adeguare il canone partendo dagli ultimi 5 anni ? Ripeto non è mai stata fatta nessuna richiesta precentiva.

          • Massimo Montanari ha detto:

            Egregio,

            Per prima cosa deve sapere che la disciplina dell’aggiornamento ISTAT nei contratti di locazione ad uso commerciale è contenuta nella legge n. 392/1978, la quale prescrive che tale aggiornamento si può applicare nella misura massima del 75%, con due eccezioni: la prima riguarda i contratti con durata superiore ai sei anni, la seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a €150.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l’ISTAT si può applicare al 100% (art. 41 comma 16-duodecies DL 207/08 e art. 18 DL 133/2014).

            La legge sopra richiamata (all’art. 32) precisa, altresì, che l’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT deve essere previsto nel contratto con specifica clausola, in assenza della quale il conduttore non è tenuto a corrispondere adeguamento alcuno neppure se richiesto dal locatore per iscritto.

            Ciò premesso, di fondamentale importanza risulta il fatto che la normativa oggi in vigore, per quanto attiene alle locazioni, prescrive che tale adeguamento vada richiesto da parte del conduttore di anno in anno risultando nulle eventuali pattuizioni che prevedano l’aggiornamento ISTAT automatico.

            La ratio di tale nullità trova il suo fondamento in una esigenza di tutela del conduttore, al quale deve essere garantito di conoscere esattamente e puntualmente l’importo da corrispondere.
            A medesime conclusioni è pervenuta la granitica giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In base all’art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto”. (Sent. Corte Cass n. 27287/2021).

            Atteso quanto sopra, ulteriore corollario che consegue all’interpretazione giurisprudenziale data alla normativa in vigore riguarda il fatto che il locatore non può chiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone di locazione nel caso in cui non siano stati puntualmente richiesti nel corso del rapporto locatizio.

            Invero, tale diritto sorge solo dal momento della richiesta (che può essere formulata anche informalmente, verbalmente o per fatti concludenti) e, pertanto, non ha efficacia retroattiva;
            A diverse riprese la giurisprudenza ha avuto modo di confermare tale assunto precisando come ”la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati” (Sent. Corte Cass. n. 11675/ 2014).
            Tenuto conto delle nozioni sopra esposte, pertanto, il locatore avrà diritto a percepire gli adeguamenti ISTAT solo ove richiesti, nulla potendo pretendere in merito agli “arretrati mai domandati.

            A quanto sopra si aggiunga, poi, che gli importi afferenti gli aggiornamenti ISTAT soggiaciono a prescrizione quinquennale e che gli importi dovuti a tale titolo debbono essere calcolati “con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (c.d. arretrati ).” (Corte di Cassazione cfr. Cass. 15034/2004).

            Quindi si, può adeguare il canone max. 5 anni.

            Cordialmente.

        • Moretti Patrizia ha detto:

          Devo prendere una casa in affitto, ma ha molte problematiche,in quanto la casa è vecchia e in qualche parete c è l acqua, abbiamo pattuito l affitto, ma non abbiamo detto nulla dell’ aumento Istat,ma nel contratto che non ho firmato ce l ha messo e io non voglio pagarlo, non so se ci devo rimettere le mani datosi che ho dovuto verniciare casa io xchè lei non ha voluto, vorrei sapere se sono obbligata o cosa scrivere sul contratto grazie

          • Massimo Montanari ha detto:

            Buongiorno,
            occorre mettere nel contratto che l’affittuario rinuncia all’Istat per tutta la durata del contratto.
            Cordialmente.
            Cordialmente.

      • Fabio ha detto:

        Buongiorno,oggi il mio propietario del appartamento mi ha comunicato aumentato del affitto e ci sta,l’unica cosa che non capisco è che x tutti questi anni non lo ha mai fatto e ora a deciso pure di avere gli aumenti dal 2015 quando sono entrato io in affitto,ma può chiedere i soldi arretrati in base al mercato,visto che il contratto parla di 300 + 60 di spese condominiali

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,
          l’aumento Istat deve essere richiesto ogni anno a mezzo raccomandata con il calcolo dell’aumento previsto.
          Non si possono chiedere gli arretrati.
          Cordiali saluti.

          • Fabio ha detto:

            Lui mi ha chiesto aumento dal luglio 2015 fino ad oggi xchè dice che affitto in questi anni non è mai stato aumentato

        • Gloria ha detto:

          Buongiorno, ho un contratto di affitto ad uso abitativo stipulato ad aprile 2022 con scadenza marzo 2026. Nella clausola c’è scritto che il canone è soggetto a variazioni Istat. Il locatore mi ha cercata e mi ha chiesto a partire dal prossimo mese il canone aumentato in base all’Istat e anche tutti gli arretrati. Può farlo? Grazie

          • Massimo Montanari ha detto:

            Buongiorno,
            Il padrone di casa che voglia pagato, dall’inquilino, insieme al canone di affitto anche la rivalutazione sulla base dell’indice ISTAT, deve farne espressa richiesta a quest’ultimo, ma non necessariamente in forma scritta (anche se la raccomandata a.r. è il modo migliore per provare l’avvenuta richiesta). Se non lo fa, infatti, non può poi pretenderne il pagamento. Ciò vale anche se nel contratto le parti hanno previsto una clausola in base alla quale l’adeguamento opera automaticamente. La Cassazione ha infatti dichiarato nulla la clausola contrattuale dell’adeguamento automatico Istat per i contratti di locazione, senza specifica richiesta annuale del locatore e, quindi, nulla la possibilità che egli pretenda anche eventuali arretrati.
            Cordialmente.

      • tiziana ha detto:

        Buongiorno.. nel mio caso il contratto prevede la sola dicitura “Le parti convengono, in deroga a quanto previsto dall’art. 32 L 392/78, che a decorrere dall’ottavo anno di locazione il canone verrà aggiornato annualmente in base agli indici istat pubblicati periodicamente sulla G. Ufficiale. La base di calcolo per l’aggiornamento sarà costituita dal canone corrisposto nell’ottavo anno”. Solo nel 2023 il locatore mi manda una raccomandata chiedendomi non di pagare gli arretrati mai chiesti, ma di pagare oggi una rivalutazione istat calcolata a decorrere dal 2008 al 2023. è corretto chiedermi l’aumento istat di tutti questi anni oppure può chiedermi solo la percentuale attuale? Grazie

        • Massimo Montanari ha detto:

          Egregio,
          L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa). Pertanto, non le può
          richiedere istat riferito ad anni passati.
          Cordiali saluti.

      • Michelle ha detto:

        “Il canone, come sopra determinato, sarà aggiornato annualmente nella misura contrattata del 100%
        ISTAI FOl.” Buongiorno, questa è la dicitura sul mio contratto ma ad oggi il proprietario verbalmente mi ha avvisato di un aumento ma non mi ha ancora detto quanto è. Sono passati 3 mesi da quando mi ha detto ciò ed io sto ancora aspettando, di conseguenza la mia domanda è: APPENA MI PRESENTA QUESTO AUMENTO ISTAT IO DOVRÒ DARE ANCHE GLI ARRETRATI?

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,
          solitamente si invia la richiesta a mezzo raccomandata R/R con il calcolo dell’aumento richiesto.

          L’aggiornamento ISTAT è vantabile dall’ultimo aggiornamento pubblicato in G.U. Attenzione: non va confuso il diritto a vantare l’aggiornamento ISTAT con la richiesta di arretrati su canoni di locazione pregressi.

          La richiesta retroattiva su canoni di locazione pregressi rivalutati non è mai ammessa.
          Mentre è possibile procedere retroattivamente per il solo calcolo dell’aggiornmento ISTAT fino all’ultimo aggiornamento ISTAT esercitato. La richiesta di aggiornamento ISTAT avrà decorrenza dal mese successivo alla data di richiesta.
          Cordiali saluti.

          • Tiziana ha detto:

            Buongiorno, ho trovato un articolo che afferma ci sia una prescrizione di 5 anni per poter retrocedere sul calcolo degli interessi Istat non richiesti in precedenza. È vero?

      • GRAZIA MARIA ha detto:

        Buongiorno,
        avrei bisogno di una delucidazione se è possibile. Canone di locazione ad uso commerciale 6+6 con aggiornamento annuo al 75%. Canone annuo 600 euro. Il proprietario lo scorso anno ha calcolato l’adeguamento Istat. Quest’anno mi calcola nuovamente adeguamento Istat ma sul canone già adeguato l’anno precedenza. A mio avviso il calcolo è errato, in quanto in tal modo si nasconde un aumento più che un adeguamento. Ho ragione?
        Grazie in anticipo

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,
          L’adeguamento Istat ha lo scopo di allineare l’importo dell’affitto al reale andamento dell’economia e al costo della vita. Pertanto il proprietario ha agito come previsto dalla legge degli affitti i modo corretto.
          Cordiali saluti.

      • Patrizia Moretti ha detto:

        Io dal 2017 ho un assegno divorzile di 600 euro con aumento Istat quando dovrei prendere ora ?

  2. Paolo ha detto:

    Buongiorno,

    Erroneamente ed in buona fede non ho adeguato i canoni all’istat da inquilino.
    In data 2012 il propietario ha però voluto aderire a l’opzione per la cedolare secca tramite raccomandata dove specificava che il canone fosse di 5400 annui e quindi senza adeguamento. Solo ora 05/13 decide di richiedere gli arretrati per gli anni non coperti da cedolare rendendo falso quindi quanto riportato nella raccomandata.
    Posso esimermi, visto che i rapporti col proprietario di recente si sono irrimediabilmente incrinati, dal pagamento degli arretrati?
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio Sig. Paolo, non avendo il proprietario provveduto negli anni passati a chiederLe gli aumenti ISTAT non può pretendere il pagamento degli stessi ( a meno che il contratto non riporti in una clausola che gli stessi sono dovuti in automatico ). Inoltre, come da Lei scritto, il proprietario ha specificato nella raccomandata che il canone della locazione ammonta ad €. 5.400 annui, cifra che Lei corrisponde effettivamente senza alcun aumento richiesto. Pertanto, a mio parere, Lei non deve nulla per gli anni arretrati.

      • Paolo ha detto:

        Buongiorno e Grazie Sig Massimo.
        Putroppo il canone era da contratto da aggiornarsi annualmente a mio carico, senza la richiesta del proprietario.
        Rimane invariata la Sua opinione in merito?
        La ringrazio sentitamente
        Paolo

        • Massimo Montanari ha detto:

          Sig. Paolo, per la richiesta degli arretrati ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

  3. marco ha detto:

    Gent.mo sig. Massimo nel contratto d’affitto da me stipulato il 01/11/2011 la clausola per l’aumento istat dice : le parti convengono che il canone sarà assoggettato , ogni anno , da aggiornamento pari alla variazione accertata dell’indice istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati , verificatosi nell’anno precedente . oggi il proprietario mi chiede verbalmente l’aumento istat ma, gli arretrati li devo pagare ????

  4. Massimo Montanari ha detto:

    Per la richiesta dell’aggiornamento ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

  5. marco ha detto:

    Buongiorno Sig.Massimo. Mi faccia capire, quindi , secondo la clausola scritta nel mio contratto devo pagare gli arretrati ??? per primo anno successivo alla stipula del contratto significa che devo ( se devo )pagare gli arretrati da gennaio 2012 o da dicembre 2012 visto che il contratto è stato registrato il 30 novembre 2011 ???? grazie . saluti .

    • Luisa ha detto:

      Salve,
      Leggendo i commenti sembra pratica diffusa da parte dei locatori richiedere gli arretrati anche se la giurisprudenza afferma che non sono dovuti. Come può il conduttore rispondere a una tale richiesta e rifiutare di pagare gli arretrati? È necessario rivolgersi ad un legale?
      Inoltre ho letto che se un contratto commerciale inserisce la clausola dell’adeguamento istat automatico, suddetta clausola risulta nulla. Mi può gentilmente confermare?
      Grazie.

      • Massimo Montanari ha detto:

        Buongiorno,
        Per quanto riguarda i contratti commerciali, la normativa oggi in vigore (Legge n. 392/1978 art. 32) prevede che l’aumento Istat debba necessariamente essere richiesto in via preventiva annualmente. Al contrario, l’aumento in maniera automatica senza la richiesta preventiva è ritenuto nullo.
        Cordiali saluti.

  6. Massimo Montanari ha detto:

    Esattamente, come Le avevo scritto nella precedente risposta, quando le parti convengono sul contratto che l’aumento ISTAT avverrà automaticamente ogni anno (ricontrolli il contratto se riportato)è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato dell’ISTAT. L’aumento nel suo caso scatta a partire dal 01 dicembre 2012. Saluti.

  7. ALDO ha detto:

    Vorrei proporre una domanda, un plesso ha 4 proprietari di cui 3 hanno la stessa quota di possesso.
    l’adeguamento istat è stato sempre richiesto dal proprietario che ha la quota maggiore, il mio predecessore ha sempre calcolato l’adeguamento solo su questa quota, in quanto secondo lui avendolo richiesto solo questo proprietario per gli altri non doveva essere calcolato.
    A distanza di alcuni anni gli altri 3 proprietari accorgendosi di questa differenza hanno richiesto anche loro l’adeguamento.
    Ora il contratto è concordato, come procedere?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Contratti a canone concordato: richiesta retroattiva ma niente arretrati –

      Innanzitutto vediamo il caso dei contratti a canone concordato (3+2 anni).

      Per questa tipologia di contratti la legge prevede l’adeguamento annuale allo 0,75% dell’indice Istat. Il testo del contratto, che va stipulato sul modello ministeriale, non stabilisce espressamente che l’adeguamento debba avvenire sulla base della richiesta del locatore, ma neppure che si tratti di aumento automatico. E così poichè per legge non si possono inserire nel contratto clausole peggiorative per il conduttore, si applica in questo caso quello che è previsto per le locazioni commerciali, ossia che il canone aggiornato è dovuto solo se richiesto, a partire dal mese successivo. Si privilegia, insomma, l’interesse dell’inquilino e di conseguenza finchè la richiesta non arriva, l’aumento non è dovuto.

      In compenso il proprietario che si è dimenticato di chiedere l’aggiornamento, ha in qualunque momento la possibilità di rimediare.

      Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l’aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.

      In pratica un proprietario “distratto” che per il 2005 e il 2006 non aveva inviato la sua richiesta può farlo ora pretendendo, a partire da novembre, un affitto rivisto sulla base dell’aumento che si è registrato dal 2005 ad oggi. Quello che non può pretendere, invece, come ha precisato la Cassazione, è il pagamento degli arretrati. Canone aumentato, dunque, ma solo da novembre in poi.

      Inoltre, nello specifico della sua domanda, è giusto il calcolo del suo del suo predecessore sull’unico richiedente.

      Cordiali saluti.

  8. raffaele ha detto:

    BGIORNO …SONO STATO IN AFFITO MAGGIO 2003 FINO A MAGGIO 2016. A FEBBRAIO COME DA CONTRATTO FACCIO PERVENIORE AL PROPRIETARIO RACCOMNDATA DEL RECESSO DI FITTO. AL CHE LUI MI RISPONDE SEMPRE CON RACCOMANDATA DOVE MI RICHIEDE L’AUMENTO ISTAT A PARTIRE DAL 2003. FACCIO INOLTRE PRESENTE FACENDO UNO STORICO DEL CONTRATTO L’AGENZIA DELLE ENTRATE NN HA PIU TRACCA DI QUESTO CONTRATTO DAL 2007.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio Sig. Raffaele, per la richiesta degli arretrati ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

      Qualora invece il contratto di locazione non preveda questa dicitura, la richiesta degli arretrati non è da Lei dovuta. Pertanto, il consiglio è di rileggere il contratto che Lei ha firmato e controllare cosa è riportato.
      Cordiali saluti.

  9. vincenzo72 ha detto:

    buongiorno,
    una domanda: ho sottoscritto un contratto a canone concordato in cui però il padrone di casa ha scritto ‘il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del 75% della variazione ISTAT’.
    oggi sto cambiando casa ed il proprietario mi sta chiedendo gli arretrati in quanto sostiene che non gli ho adeguato il canone. lui non me lo aveva mai chiesto e adesso non mi vuole restituire la caparra. può farlo? devo pagargli tutti gli arretrati pur non avendomi mai chiesto nulla? ho letto un suo commento che in caso di canone concordato non è previsto l’adeguamento automatico seppure inserito in modo esplicito nel contratto in quanto si applica il caso più vantaggioso per l’inquilino, che è il contratto commerciale. me lo può confermare?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio, per la richiesta degli arretrati ISTAT, se il Contratto di Locazione stipulato contiene la dicitura ” adeguamento automatico senza richiesta del proprietario ” è l’inquilino a doversi fare carico del pagamento del canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta da parte del proprietario. Se non ottempera a questo obbligo, il proprietario dell’immobile ha diritto sia all’aumento annuale ISTAT sia di tutti gli arretrati non pagati perchè l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.

      Qualora invece il contratto di locazione non preveda questa dicitura, la richiesta degli arretrati non è da Lei dovuta. Pertanto, il consiglio è di rileggere il contratto che Lei ha firmato e controllare cosa è riportato.

  10. Manuela ha detto:

    Bgiorno in un contratto commerciale stipulato a novembre 2011 nel quale si chiede in automatico il pagamento aumento istat senza bisogno alcuno di previa richiesta da parte del locatore, devono essere pagati anche gli arretrati?.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      secondo la Cassazione, la clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale, senza necessità di richiesta espressa del locatore sarebbe affetta da nullità, perché il citato articolo 32 presuppone che gli aumenti Istat possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto). La certezza dell’entità dell’obbligazione del conduttore risulterebbe infatti tutelata soltanto dalla previsione di tale specifica e necessaria richiesta, puntualmente riferita all’avvenuta variazione degli indici ISTAT.

      In altri termini, secondo i giudici, il locatore può pretendere l’aggiornamento solo se lo ha espressamente richiesto di anno in anno. Sempre secondo un’altra pronuncia della Cassazione, la richiesta del locatore si configura come un onere, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone. Tuttavia, la legge non prevede una forma particolare per tale richiesta. Ne consegue che la richiesta di aggiornamento non deve avere necessariamente forma scritta, ma si intende validamente formulata anche verbalmente, o per fatti concludenti (per esempio invio di una fattura comprensiva dell’adeguamento).
      Venendo al caso specifico, se il locatore non ha mai chiesto, neppure verbalmente, l’aggiornamento del canone, non può oggi richiedere gli arretrati. In ogni caso, questi sarebbero comunque prescritti, essendo possibile recuperare (ma solo se la richiesta è stata effettuata annualmente) gli adeguamenti fino a 5 anni prima.
      Cordiali saluti.

  11. Luigi Tandurella ha detto:

    Buona sera, io ho un contratto di locazione ad uso commerciale datato gennaio 2003 di anni 6+6 .Il contratto si è tacitamente rinnovato nel gennaio 2015 e andra in scadenza nel gennaio 2021. Il proprietario mi ha richiesto tramite pec l’aggiornamento Istat a partire dal canone del mese di luglio 2020 calcolando l’aggiornamento dal gennaio 2004. Inoltre mi ha notificato che il contratto scadrà gennaio e che bisognerà riagiornarlo. E possibile chiedere un adeguamento istat per un periodo così lungo ? E’ vero che i tempi per fare disdtta sono di 12 mesi anche se nel contratto sono stati segnati 6 mesi?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      per quel che riguarda l’aggiornamento Istat, se non è previsto in automatico nel contratto, lo si può richiedere per iscritto entro l’anno, gli arretrati non sono previsti.
      Il tempo per fare disdetta è quello che è riportato nel contratto di affitto.
      Cordiali saluti.

  12. Germana torino ha detto:

    Buona sera io ho un contratto di 4+4 che risale nel dicembre 2009 la mia proprietaria e’deceduta gia da qualche anno ed io divido 500 euro mensili in 6 parti x che gli eredi sono 6 nel contratto ormai scaduto da un po ma i figli mi dicono che cmq di aggiorna in automatico ed io devo stare tranquilla ora dopo tanti anni mi chiedono aumento istat e pure gli arretrati nel contratto c’è scritto di questo aumento istat ma la proprietaria mi ha sempre detto amichevolmente che lei non li voleva tantevero che nelle ricevute mensili c’è sempre stato scritto 500 euro nel lontano 2012 mi sono trovata a dover pagare 4 prigioni insieme x mia mancanza e quindi dopo esserci messo d’accordo davanti ad un avvocato la mia proprietaria mi ha firmato una carta la quale dice che era tutto apposto x aver pagato le 4 mensilità piu spese e che pronunciava l’aumento istat come mi devo comportare ora con i figli ?grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      l’aumento istat è dovuto solamente se previsto nel contratto automaticamente senza richiederlo a mezzo raccomandata, se invece nel contratto è solo indicato ma non in modo automatico, lo stesso deve sempre essere richiesto.
      Se non è stato fatto, non possono chiederle gli arretrati.
      Cordiali saluti.

  13. tommaso ha detto:

    dal 2009 ho stipulato un contratto di locazione commerciale ove si menziona l’aumento istat. da allora non è stato chiesto nessun aggiornamento. posso chiedere (senza arretrati) calcolando l’aggiornamento dal 2009 ad oggi?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      se nel contratto è riportato che l’aumento Istat è dovuto in automatico lo può chiedere, altrimenti doveva sempre essere richiesto. Se non è stato fatto, nulla può
      pretendere per gli anni passati.
      Cordiali saluti.

  14. Maria Luisa ha detto:

    Buongiorno, ho un contratto commerciale 6+6 stipulato in data 30/04/2015
    Da Agosto 2021 il negozio è stato venduto ( per la seconda volta) ed il nuovo proprietario mi ha inviato una lettera dove mi comunica scrivendomi la cifra aggiornata che dal !° Gennaio 2022 ci sarà l’adeguamento Istat. Volevo chiederle se questo è corretto in quanto leggo che l’adeguamento va fatto alla scadenza dell’anno del contratto iniziale. Premetto che il precedente proprietario subentrato al primo da Gennaio 2019 a Luglio 2021 non ha mai richiesto l’aggiornamento Istat, mentre con il primo proprietario da Maggio 2015 a Dicembre 2018 ho pagato regolarmente l’aggiornamento istat
    Grazie mille per la sua risposta
    Cordiali saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      Per quanto concerne la data da cui vanno calcolati gli aggiornamenti è quella da cui era dovuto per contratto l’aggiornamento come confermato da Cass 15034/2004 ”l’aggiornamento del canone, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta del locatore comunque formulata, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta.
      Cordiali saluti

  15. cinzia ha detto:

    Buongiorno
    io ho un contratto d’affitto ai sensi art 2 comma 1 L431 del 9.12.98 4+4 non viene indicato in nessun punto l’aumento Istat , possono comunque richiedermelo per l’anno 2021 ed eventualmente per quest’anno anche se non è indicato ? Sò che gli arretrati non possono , ma non essendo indicato in nessun punto ho dubbi anche su quelli correnti .
    grazie cordiali saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,

      allego circolare riguardante Adeguamento ISTAT.

      Istat adeguamento affitti contratti 4+4
      Per i contratti di locazione 4+4 è possibile applicare la rivalutazione fino al 100% dell’indice Istat, purché sia espressamente prevista dal contratto.
      La legge 431 del 1998 ha infatti abrogato l’articolo 24 della legge 392 del 1978 che prevedeva l’aggiornamento annuale del canone di locazione per un importo pari al 75% dell’indice Istat, con obbligo per il locatore di richiedere al conduttore la rivalutazione con lettera raccomandata.
      Di conseguenza locatore e conduttore potranno pattuire le modalità dell’aggiornamento, purché queste siano esplicitamente previste nel contratto di affitto.
      Le modalità dell’aggiornamento del canone nel 4+4 dipendono da quanto pattuito nel contratto:

      Se il contratto di locazione prevede un aggiornamento del canone a richiesta il locatore dovrà comunicare al conduttore la rivalutazione dell’affitto.
      Se il contratto di affitto prevede una clausola di aggiornamento automatico del canone il locatore avrà diritto alla rivalutazione dell’affitto anche in assenza di espressa richiesta.
      In tali situazioni, infatti, bisogna prestare molta attenzione a quanto viene scritto nel contratto di locazione. Se in esso l’aggiornamento è effettuato “a richiesta”, nessun aumento e quindi nessuna rivalutazione è dovuta se non espressamente chiesta dal locatore e quest’ultimo, come vedremo, in caso di dimenticanza, non potrà richiedere gli arretrati, bensì solo un semplice aggiornamento.

      Cosa ben diversa accade, invece, se nel contratto vi è la clausola che prevede un adeguamento automatico del canone d’affitto senza richiesta da parte del locatore. Infatti, dovrà essere premura del conduttore, annualmente, pagare il canone aggiornato, ad iniziare dall’anno successivo a quello della stipula del contratto di locazione. E se fosse il conduttore a soffrire di dimenticanza, allora questi sarà costretto a pagarne le conseguenze economiche.

      Come si può notare, a fare la differenza tra le due ipotesi è proprio l’espressione “senza richiesta”, che solleva il locatore da varie incombenze e le trasmette invece al conduttore, che dovrà fare attenzione all’adeguamento annuale ed a pagare eventuali errori compiuti. Tutto ciò, comunque, fino ad un massimo retroattivo di cinque anni. Infatti, trascorso tale termine, nessun pagamento arretrato può essere richiesto dal locatore.

      Calcolo adeguamento Istat canone locazione anni pregressi
      Ricapitolando, che cosa succede se il locatore, quindi, non chiede al conduttore i canoni rivalutati?
      In caso di contratto con aggiornamento a richiesta il locatore non può chiedere gli arretrati. Potrà soltanto calcolare il nuovo canone tenendo conto degli aggiornamenti intervenuti a partire dalla data di stipula del contratto.
      Se invece il contratto prevede l’aggiornamento automatico spetterà all’affittuario il versamento dei canoni rivalutati, anche in assenza di esplicita richiesta. E se non paga dovrà versare anche gli arretrati.

      Cordiali saluti.

  16. Francesca ha detto:

    Ho dato in affitto con contratto 4+4 dal 1/4/2019 il mio appartamento senza cedolare secca l’ affittuario è deceduto ed è subentrato l’erede dal 10/7/2020 con la stessa tipologia di contratto non ho mai aggiornato i dati Istat. Premetto che nel contratto c’è la clausola a richiesta del locatario come devo aggiornare

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      deve richiedere l’aumento Istat entro il termine previsto nel contratto basandosi sul dato Istat del mese di partenza del canone.
      Cordiali saluti.

  17. gianluigi ha detto:

    ho un contratto di affitto che risale al 1998 dove non si parla di adeguamenti istat. Ora i rapporti con il locatore si sono guastati e lo stesso tramite legale mi chiede l’adeguamento istat. E’ lecita la sua richiesta non essendici nota nel contratto di eventuale adeguamto? Posso rifiutarmi di concedere l’adeguamento?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      se nel contratto di affitto non vi è la richiesta in automatico dell’adeguamento Istat e se durante gli anni non vi è mai stato richiesto, lo stesso non può essere richiesto per il pregresso.
      Cordiali saluti.

  18. Vincenzo ha detto:

    Buongiorno, nel mio contratto c’è scritto testualmente: “Le parti convengono che ai sensi dell’articolo 32 della lg. 392/1978 il canone di locazione dovuto dai conduttori sarà automaticamente adeguato ogni anno nella misura del 75% della variazione ISTAT dell’anno precedente La comunicazione di adeguamento verrà inviata a mezzo raccomandata a cura del locatore”. Il locatore ad aprile 2022 ha inviato una raccomandata in cui chiede adeguamento 2021 (ad una determinata percentuale di gennaio 2021) e 2022 ai dati di gennaio 2022. Quindi aumento più arretrati. Cosa devo fare? la formula utilizzata nel contratto mi sembra un pò ibrida. Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      se nel contratto è scritto che sarà adeguata automaticamente, non occorre inviare alcuna comunicazione.
      Cordiali saluti.

  19. alessia ha detto:

    Buongiorno, nel mio contratto d’affitto c’è scritto che “il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura del…”. Volevo chiederle, non essendoci scritta la parola “automaticamente” devo aspettare che sia il proprietario a chiedermelo e sperare che non mi chieda gli arretrati?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      se nel contratto non c’è scritto automaticamente è il proprietario che Le deve chiedere l’aumento, che comunque non può più richiedere pee gli anni passati.
      Cordiali saluti.

  20. Azzaro Maria Vittoria ha detto:

    Ho acquisto un immobile occupato con contratto commerciale.nel contratto non di parla di aumenti Istat ma so dice che per quanto non indicato si rimanda alla legge sulle locazioni.
    Non sono mai stati chiesti aumenti Istat posso chiederli io con decorrenza dal mese successivo alla mia richiesta?
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      può chiederli dal mese successivo a quello da cui decorre il contratto, ma non gli arretrati.
      Cordiali saluti.

      • Marco ha detto:

        Buongiorno, ho un contratto di affitto nel quale negli ultimi 10 anni non ho richiesto L aumento istat, il canone è fuori mercato a un prezzo veramente basso, nel contratto non c’è scritto che L aggiornamento è automatico, volevo quindi chiederle se posso chiedere L aumento istat per gli ultimi 10 anni (senza richiedere gli arretrati ma quindi aumentandolo da ora in poi rispetto ai 10 anni precedenti ) e quando potrò mandare la raccomandata per richiederlo?, la ringrazio per la disponibilità

        • Massimo Montanari ha detto:

          Egregio,
          per poter chiedere l’aggiornamento del canone lo stesso dev’essere previsto contrattualmente, altrimenti non è richiedibile.
          L’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.
          Non può chiedere gli arretrati.
          Cordiali saluti.

  21. Vima ha detto:

    Sto stipulando un contratto d’affitto libero e sono l’inquilino. Per cautelarmi ho voluto fare scrivere sul contratto, in comune accordo con la proprietaria, che non mi deve chiedere negli otto anni l’adeguamento del canone mensile agli indici ISTAT. Incorrerei in qualche sanzione nei confronti dell’agenzia dell’entrate in merito al 2% annuo? Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      la richiesta dell’Istat non è obbligatorio e quindi Lei pagherà il 2% sull’affitto pagato.
      Cordiali saluti.

  22. Germano ha detto:

    Buongiorno
    ho un locale abitativo in affitto con contratto 3+2 dal 2011.
    il proprietario ha aderito alla cedolare secca solo nel 2016.
    Ho pagato anche l’adeguamento istat dei canoni sino al 2016.
    Visto che il proprietario ha aderito alla cedolare secca dal 2016, mi chiedo se come importo del canone di locazione debba considerarsi quello indicato in origine dal contratto (350 euro/mese) o se quello adeguato all’aggiornamento istat sino al 2016. Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      per tutta la durata dell’opzione della cedolare secca non è possibile aggiornare il canone di locazione (inclusa la variazione accertata dall’Istat), anche se l’aggiornamento è previsto nel contratto.
      Cordiali saluti.

  23. Sorin ha detto:

    Salve io sono in affito dal 2018 con una partenza di 500 euro ad oggi 2022 sono arrivatto a pagare 559 euro mensile la mia domanda e istat si accumula da un ano al altro o dovrei calcolare esempio ano 2022 500euro piu istat 7.8 che dovrebe esere 539euro e gli altri ani devo togliere Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      l’aumento Istat è annuale e viene aggiunto alla cifra pagata l’anno precedente.
      Cordiali saluti.

      • Marta ha detto:

        Salve, ad agosto scade il contratto del mio inquilino. Vorrei rinnovarlo chiedendo l’aumento istat;posso farlo anche 5 mesi prima o dovevo farlo come da contratto,6 mesi.prima?

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,
          se nessuno ha dato disdetta entro i termini previsti, il contratto è rinnovato automaticamente alle stesse condizioni.
          Cordiali saluti.

  24. Elisabetta ha detto:

    Buongiorno avrei una domanda sull’aggiornamento ISTAT. Il proprietario mi ha inviato per email la richiesta di aggiornamento istat e fin qui tutto bene.
    Sostiene tuttavia che l’importo richiesto per adeguamento dal 2017 al 2022 su un affitto di 450 è di 100 euro. Secondo i miei calcoli fatti prendendo gli indici dall’istat il reale adeguamento è poco più di 40 euro, quindi dovrei pagare 490 euro e non 550.
    Ho fatto presente al locatore che non mi torna l’aumento. Che cosa posso fare per contestare un aumento errato? Quali sono le ripercussioni per il Propietario per chiedere un adeguamento non conforme?
    Grazie in anticipo

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      non ho capito se le ha chiesto gli aumenti Istat anno dopo anno il mese successivo alla data della stipula del contratto oppure tutti in una volta.
      Se così fosse, Lei deve solo quello relativo al 2022, non si possono più chiedere peer gli anni trascorsi.
      Cordiali saluti.

  25. andrea ha detto:

    buon giorno, ho omesso di inviare i conguagli al mio inquilino dal 2017 mi chiedo se posso richiedere gli arretrati o se vanno in prescrizione quale è la legge che regola tale richiesta?

    cordiali saluti

  26. michele ha detto:

    buongiorno oggi mi chiama al telefono il proprietario e mi informa dell’aumento istat. noi abbiamo un contratto di 4+4 stipulato a settembre 2018 paghiamo 450 euro.. è giusto che mi chieda gli arretrati di settembre e agosto? grazie mille

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      l’aumento Ista si richiede attraverso una comunicazione ufficiale e non per telefono. Non si possono chiedere gli arretrati.
      Cordiali saluti.

  27. Antonietta ha detto:

    Buongiorno ho un contratto di affitto dal 1/4/12 con aggiornamento automatico Istat.il vecchio proprietario non mi ha mai chiesto l’aggiornamento ISTAT ora il nipote mi chiede un adeguamento Istat da 04/2012 ad 08/2022 … può andare così indietro? grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      l’aggiornamento Istat va richiesto entro il mese di scadenza della rata dell’affitto. Non si possono richiedere gli arretrati.
      Cordiali saluti.

  28. giuseppe ha detto:

    Ho un contratto di affitto 4+4 anni iniziato in data 1/11/1018 con affitto mensile di 440 € con aggiornamento ISTAT del canone al 100% . Non ho mai aggiornato il canone ma ora alla scadenza dei primi 4 anni il 31/10/2022 posso chiedere al conduttore un aumento minimo di 20 €/mese col rinnovo del contratto? Nel caso che mi sia concesso detto aumento dal conduttore posso rinnovare il contratto con l’ADE al nuovo canone di 460 €/mese? O devo per forza adeguare il canone secondo la variazione ISTAT (valore molto maggiore)?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      la soluzione più semplice è aggiornare il canone chiedendo l’aumento ISTAT.
      Altrimenti, occorre rifare il contratto e registrarlo.
      Cordiali saluti.

  29. Chiara ha detto:

    Ho un contratto 4+4 da maggio 2018 e adesso a ottobre mi hanno chiesto aumento ISTAT su contratto c’è scritto: “ogni dodice mesi della locazione il canone subirà ,in modo automatico e composto,un incremento percentuale pari a 75% dell’ aumento (avvenuto nei 12 mesi precedenti) dell’indice armonizzato dei prezzi al consumo per i paese delle’Unione europea, publicato dall’istat.”
    La domanda é da 330 a 373,89 il calcolo è giusto? Anche se mio mese di scadenza annuale é maggio possono chiedermi a ottobre? E se per caso mi chiedano i arretrati, i primi cinque anni vanno in prescrizione? Anche se non mi hanno mai chiesto prima ma se c’è scritto su contratto “automático “ esiste una prescrizione? Grazie Miller.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,

      il padrone di casa che voglia pagato, dall’inquilino, insieme al canone di affitto anche la rivalutazione sulla base dell’indice ISTAT, deve farne espressa richiesta a quest’ultimo, ma non necessariamente in forma scritta (anche se la raccomandata a.r. è il modo migliore per provare l’avvenuta richiesta). Se non lo fa, infatti, non può poi pretenderne il pagamento. Ciò vale anche se nel contratto le parti hanno previsto una clausola in base alla quale l’adeguamento opera automaticamente. La Cassazione ha infatti dichiarato nulla la clausola contrattuale dell’adeguamento automatico Istat per i contratti di locazione, senza specifica richiesta annuale del locatore e, quindi, nulla la possibilità che egli pretenda anche eventuali arretrati.

      Cordiali saluti.

      • Fabio ha detto:

        Gentile Dr. Montanari,
        posso chiederle come e quando la Cassazione ha dichiarato nulla la clausola contrattuale dell’adeguamento automatico? Non glielo chiedo per sfiducia ma perchè mi occorerebbe farlo presente a un avvocato che dichiara il contrario, cioè che l’adeguamento è automatico in ogni caso e si possono esigere gli arretrati).
        Grazie mille.
        Fabio Rizzo

  30. Fabio ha detto:

    Gentile Dr. Montanari,

    io sono locatario e ho il medesimo dubbio in quanto il mio padrone di casa non ha fatto richiesta di aggiornamento canone e io ho timore possa richiedermi arretrati. Leggendo le sue cortesi risposte credo di aver già parzialmente sciolto il dilemma tuttavia vorrei una conferma da parte sua. Il mio contratto fa riferimento all’aggiornamento ISTAT ma non ha alcuna clausola di “aggiornamento automatico”. Il mio contratto dice testualmente:

    “Il canone sarà aggiornato ogni anno con riferimento alle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall’ ISTAT nella misura del 100%.”

    Quindi, in definitiva, dice appunto che sarà aggiornato (da lui immagino) ma non automaticamente. Mi conferma che in questo caso deve essere lui a chiedere aumento e che posso star tranquillo sul fatto che io non gli debba alcun arretrato?
    Grazie mille per la risposta.
    Fabio

  31. Marco Parisi ha detto:

    Buongiorno, anche io ho lo stesso problema, contratto dal 2001 con la dicitura “le parti convengono che il canone venga aggiornato annualmente all’indice ISTAT al 75% su richiesta del locatore” , cosa fatta per qualche anno e adesso da almeno otto nove anni non è stata più fatta.
    Ora il proprietario può chiedermi l’adeguamento annuale del canone solo per l’anno precedente o può farmi una richiesta aggiornandomelo per tutti gli otto nove anni precedenti?
    Nel ringraziarla anticipatamente per le risposte che potrà darmi porgo cordiali saluti mp

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      l’aggiornamento Istat deve essere richiesto annualmente e non possono essere richiesti gli arretrati.
      Cordiali saluti.

  32. Chiara ha detto:

    Gentile dr. Montanari in risposta per l’aumento dell’istat su affitto nel mese di ottobre anche se il mesi contrattuali sarebbe maggio con la clausola su contratto “in automatico “ mi hanno risposto:
    “Egr. Sig.,
    la locatrice come da contratto non deve richiederle l’istat ma mi applica automaticamente senza necessita di formale richiesta,
    Cordiali saluti”
    Anche se non ricevuto nessuna comunicazione prima e il mese e fuori della scadenza annuali e non mi hanno mai chiesto negli anni precedenti. È giusto?

  33. Mariella ha detto:

    Buongiorno,
    sul contratto di locazione ad uso abitativo 4+4, stipulato ad aprile del 2016 è stabilito: “…il canone sarà annualmente aggiornato, automaticamente e senza bisogno di espressa richiesta del locatore, con la variazione accertata dall’ISTAT…”, ma sino ad oggi per tacito accordo, non è stata applicata alcuna variazione al canone iniziale.
    Quando e come posso richiedere al conduttore la rivalutazione del canone?
    Il conduttore può opporsi, perché non applicato sino ad oggi? Se no, il calcolo del tasso di aggiornamento deve tener conto soltanto dell’ultima variazione o la sommatoria delle variazioni avvenute nel mese di riferimento, dall’anno successivo alla stipula?
    Cordiali Saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      L’adeguamento del canone Istat è obbligatorio solo nel caso in cui sul contratto sia stata inserita la clausola apposita.
      Nei contratti d’affitto standard c’è una clausola che fa riferimento all’adeguamento del canone rispetto alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo. Questo prevede che ogni anno si debba procedere con l’aggiornamento del canone annuo.

      È comunque possibile che nel suo contratto di locazione questa clausola di aggiornamento non sia stata inserita; in questo caso, l’aggiornamento del canone secondo l’indice Istat non è previsto e non può essere richiesto dal proprietario o dall’inquilino.
      Per effettuare il calcolo è necessario quantificare nella misura del 100% la variazione dei prezzi al consumo nei contratti di locazione che prevedono la formula di durata 4 anni più ulteriori 4 anni.
      Nel caso di contratti commerciali con durata di 6 anni più ulteriori 6 anni si applica la rivalutazione al 75%.
      Cordiali saluti.

  34. Nazario Cataluddi ha detto:

    Buonasera, nel 2015 abbiamo locato un locale commerciale. Da allora, nonostante fosse previsto nel contratto, non abbiamo mai richiesto, al locatario, un’adeguamento del cannone secondo gli indici Istat.
    Ci chiedevamo se era possibile, oggi, richiedere l’adeguamento del canone facendo riferimento alla sommatoria degli indici Istat degli ultimi anni senza però chiedere, naturalmente, gli arretrati che sarebbero maturati.
    Grazie per la risposta

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      L’adeguamento Istat va calcolato in misura del 75% o del 100% della variazione dei prezzi al consumo. Nei contratti 4+4 abbiamo un rialzo non superiore al 100%, mentre nei locali commerciali 6+6 si può applicare la rivalutazione al 75% o quella al 100%.
      L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa).
      La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale. Una volta identificato il tasso applicato, ogni anno andremo ad applicare come rivalutazione la variazione del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
      Individuato il tasso di variazione (ad esempio il 2%) si applicherà il 75% o il 100% della stessa come rivalutazione del canone dell’anno scorso. Il calcolo sarà quindi il seguente: canone annuale *indice Istat*75/100, questa sarà la rivalutazione annuale da ripartire sulle dodici mensilità.
      Cordiali saluti.

  35. Sam ha detto:

    Buonasera Egregio Sig. Montanari, visto la sua gentilezza vorrei farle questa domanda in modo da poter sciogliere i miei dubbi in merito.
    Il Proprietario dell’Alloggio da me Affittato Oggi, 12 dicembre 2022 mi chiede, tramite posta non raccomandata di adeguare il contratto di affitto secondo codice ISTAT dal 1 Settembre 2022 quindi chiedendomi 4 mesi di arretrati, foglio datato al 31 Agosto ma consegnato solo Oggi. Il contratto recita:

    “Il Canone di Locazione è stato concordato tra le parti e sarà annualmente riveduto ed aggiornato con applicazioni del 100% delle variazioni dell’Indice della vita (ISTAT) dal Mese di Settembre di Ogni anno”

    Devo quindi pagargli gli arretrati ? o non essendo specificato “automaticamente” non sono tenuto a pagarli ? e nel caso non li pagassi la Proprietà potrebbe crearmi problemi in merito ?

    Dato l’aumento di circa 70€/mese se potessi evitare sarebbe una buona notizia.
    Grazie della Disponibilità

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      Per comunicare l’aumento del canone di locazione, il proprietario deve avvisare l’inquilino. Deve inviare una lettera tramite raccomandata con ricevuta di ritorno che includa diversi dati utili.
      La rivalutazione ISTAT dovrà essere applicata a tutti i contratti attivi da almeno un anno a partire dal mese successivo a quello della scadenza annuale.
      Cordiali saluti.

  36. Cristina ha detto:

    Buongiorno, ho un contratto di affitto da maggio 2019 con una Fondazione nel contratto c’è scritto che “il canone sarà aggiornato annualmente in misura pari al 75% della variazione accertata istat” il proprietario ha mandato una raccomandata in data settembre 2022 dve mi comunicava che per l’anno 2021 in mio canone era stato adeguato e richiedeva sia la metà dell’imposta che il pregresso da novembre 21 a settembre 22.
    Premetto che l’imposta di registro va pagata ogni anno perchè non è un privato ma il pregresso è dovuto.
    Grazie della disponibilità

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      l’aumento Istat va richiesto ogni anno previa raccomandata il mese prima della scadenza e non può essere retroattivo.
      Cordiali saluti.

  37. Claudio ha detto:

    Buongiorno…
    Volevo capire se il conteggio qui sotto va bene come adeguamento canone affitto piazzale esterno (uso diverso) che mi richiede la proprietà.

    <<<<<<<<<>>>>>>>>>>>>>>

    Lei pensa che sia giusta una richiesta del genere?

    La ringrazio anticipatamente

  38. Testoni Stefano ha detto:

    mese avvio contratto giugno
    richiesta adeguamento inviata 10 febbraio 2023
    riferimento aumento istat giugno 2022
    cifra aumento istat per mensilità di 52 euro
    richiesta pregressa dei mesi luglio agosto settembre novembre dicembre 2022 e gennaio e febbraio 2023 52 x 8 mesi 6 = 416
    nel contratto non c’è automatismo di adeguamento istat
    può chiedermi gli 8 mesi di arretrati descritti?
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      non può chiedere gli arretrati, l’aumento istat non lo prevede, l’aumento deve essere richiesto a mezzo raccomandata e parte dal mese della stipula.
      Cordiali saluti.

  39. raffaella ha detto:

    Buonasera, contratto locazione commerciale 6+6 che prevede l’adeguamento istat a richiesta (canone 800eu). Alla scadenza annuale gennaio 2022 ho inviato lettera che indicava l’aumento (canone 822eu) ma non ne richiedevo il pagamento, dicendo che comunque il canone adeguato faceva base di partenza per l’adeguamento nell’anno succcessivo. Adesso gennaio 2023 ho adeguato il canone partendo da 822 eu, quindi arriva a 883eu.
    Ho agito correttamente?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      l’aumento Istat non è stato richiesto, quindi l’affitto è rimasto lo stesso e non ha subito variazioni , quindi il rinnovo annuale all’Agenzia delle Entrate deve essere effettuato sulla stessa cifra dell’anno precedente.
      Pertanto, l’adeguamento parte sempre dalla cifra dell’affitto mensile che si paga, non può partire da una base diversa, perchè in questo modo l’aumento è superiore a quello che risulta per legge.
      Cordiali saluti.

  40. FRANCESCO BARILE ha detto:

    BUONASERA, CONTRATTO LOCAZIONE COMMERCIALE STIPULATO A GUGNO 2018 NEL CONTRATTO E’ PREVISTO L’ADEGUAMENTO ISTAT SU RICHIESTA DEL LOCATORE NELLA MISURA DEL 75% DELLA VARIAZIONE ISTAT DELL’ANNO PRECEDENTE. GLI ADEGUAMENTI NON SONO MAI STATI RICHIESTI. PUO’ ADESSO IL LOCATORE PRIMA DELLA SCADENZA DI GIUGNO 2023 RICHIEDERE L’ADEGUAMENTO ISTAT SULLA BASE DELLA ULTIMA VARIAZIONE ISTAT IN POSSESSO OSSIA FEBBRAIO 2023 PER POI RISERVARSI DI RICHIEDERE L’ADEGUAMENTO ALLA SCADENZA ANNUALE OSSIA GIUGNO 2023?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa). La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale.
      Cordiali saluti

  41. Francesca ha detto:

    Buongiorno Dott.Montanari
    Ho un contratto di affitto dal 2011 a canone libero con indicata la clausola dell’aggiornamento automatico ogni anno senza comunicazione al conduttore. Il proprietario invia adesso una raccomandata chiedendo tutti gli arretrati dal 2012 (finora mai chiesti)
    Posso avvalermi della sentenza della Cassazione che annulla tale richiesta? Aggiungo che è mia intenzione recedere con preavviso di 6 mesi come previsto dal contratto.
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      L’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT, sia per i contratti di tipo abitativo (4+4 e 3+2) sia per i contratti commerciali (intendendosi per tali anche quelli ad uso industriale, artigianale e professionale), deve essere espressamente previsto in contratto con specifica clausola. Se manca tale specifica clausola, poi, non è possibile per il locatore pretendere l’aumento anche con forti indici ISTAT.

  42. Claudia ha detto:

    Buongiorno, due anni fa la mia proprietaria, a mezzo raccomandata, mi ha chiesto tutti gli arretrati istat e l’adeguamento del canone d’affitto mai applicato, perché verbalmente sosteneva non li avrebbe mai richiesti. Sul contratto d’affitto c’è la dicitura che gli aumenti non necessitano di comunicazione da parte della locatrice al conduttore e che sono nella misura del 100% della variazione istat. Io ho pagato gli arretrati e aggiorno da due anni l’indice istat sul canone, ma mi chiedo :essendo un’operaia, è legalmente giusto chiedermi un aumento del 100%? E stanza mai farmene comunicazione, lasciando che sia sempre io ad aggiornarmi sugli indici annuali? Grazie se mi risponderà.

  43. Francesca ha detto:

    Buongiorno
    ho un contratto di locazione a canone libero dal 2011 con clausola di aggiornamento automatico Istat senza richiesta da parte del locatore. Ad Aprile 2023 il locatore chiede tramite raccomandata l’aggiornamento del canone istat più tutti gli arretrati dal 2012. E’ possibile avvalersi della sentenza della Cassazione che rende nulla la clausola? Tenendo conto che dal mese prossimo l’adeguamento è dovuto, come devo calcolare l’importo devo tenere conto del mio canone (usuale) o devo calcolare già l’importo maggiorato e aggiungere la percentuale relativa al 2023? Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      non è possibile richiedere gli arretrati Ista se non sono stati richiesti a suo tempo, di conseguenza l’importo su cui calcolare l’ISTAT è quello che Lei paga adesso.
      Cordiali saluti.

    • Massimo Montanari ha detto:

      PROBLEMA DELLE RICHIESTE RETROATTIVE
      Sulla scorta della medesima ratio di fondo di quanto poc’anzi illustrato è possibile affermare che il locatore non possa chiedere altresì gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone di locazione seppur non puntualmente richiesti nel corso del rapporto locatizio.
      Invero, tale diritto sorge solo dal momento della richiesta e, pertanto, non ha efficacia retroattiva;
      A diverse riprese la giurisprudenza ha avuto modo di confermare l’assunto sopra sposato, di volta in volta precisando diversi aspetti afferenti la questione in esame.
      Invero, è stato precisato come ”la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati” (Sent. Corte Cass. n. 11675/ 2014), richiesta che potrà anche essere informale laddove l’orientamento granitico afferma che ”la richiesta di aggiornamento può essere formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia” (Sent. Corte Cass. 16068/2012).
      Si segnala infine come gli importi afferenti l’aggiornamento ISTAT del canone di locazione siano da considerarsi obbligazioni continuative, con la conseguenza che debba comunque tenersi in considerazione la prescrizione quinquennale della domanda di corresponsione delle somme di aggiornamento richieste, ricordando che l’onere probatorio di dimostrare l’avvenuta richiesta dell’aggiornamento, così come l’eventuale evento interruttivo della prescrizione, è posto in capo al locatore richiedente.

  44. Annalisa ha detto:

    Salve, ho un contratto 4+4 segnato 31 gennaio 2018, per un canone mensile pari a €750 che no contiene nessuna clausola che parli de aumento ISTAT. E dal quale pago ogni anno le tasse de registrazione 2% per l’importo complessivo di 9000.
    Da qualche anno Il padrone di casa mi ha chiesto a voce l’aumento ISTAT quindi in realtà pago 1200 euro in piu al anno ma questo importo non viene mai riportato nell’ contratto e quindi non li posso retrarre. Domande…
    1.Sono costretta a pagare l aumento ISTAT anche se non c’è scritto nell’ contratto di affitto? Il contratto prevede 750 e attualmente pago 852 (Perché aumenta ogni anno).
    2. Poso fare caso omiso senza una Raccomandata per richiedere gli aumenti?
    3. Gli aumenti dovrebbero essere dichiarati alla AdE, prima de pagare l’imposta di registrazione?
    Grazie mille

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      l’aumento Ista deve essere richiesto a mezzo raccomandata ogni anno nel mese di scadenza del contratto, deve poi essere preso a riferimento per versare il 2% dell’imposta di registro
      che pertanto aumenta con l’istat.
      Lei quello che paga avendo i pagamenti tracciabili se li può comunque detrarre, inoltre Lei può chiedere la ricevuta annuale comprensiva dell’aumento Istat al proprietario.
      Cordiali saluti.

  45. Valeria ha detto:

    Buongiorno,
    Le vorrei porre un quesito premettendo che ho stipulato un contratto 6+6 a dicembre 2021. Nel contratto si fa riferimento all’adeguamento ISTAT nella misura del 75% e non menziona che si tratti di un adeguamento automatico. La proprietaria, nel mese di giugno 2023 mi ha dato un fogliettino nel quale calcolava sia gli importi arretrati che secondo lei dovrò pagare e sia l’aumento che dovrò dare dal mese di luglio 2023 in poi. Mi chiedo se può fare una richiesta del genere su un post-it e mi chiedo anche quale sarebbe la procedura specifica da seguire per fare ciò. Se a novembre 2023 non dovrei ricevere alcuna richiesta da parte sua, posso continuare a pagare la medesima cifra senza incorrere ad alcuna sanzione? La ringrazio anticipatamente.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      Se espressamente previsto da apposita clausola inserita nel contratto di locazione ( specificando anche se al 100% per contratti a canone libero o al 75% per contratti a canone concordato), l’adeguamento del canone all’indice ISTAT va effettuato ogni anno.

      È necessaria una raccomandata per ottenere l’aumento ISTAT?

      La tradizione della raccomandata per richiedere l’aumento ISTAT risaliva al tempo in cui era in vigore l’art. 24 L. 392/78 che la prevedeva espressamente, ma, come detto, a far tempo dal 31.12.2018, tale articolo è stato abrogato.

      La risposta al quesito è quindi: no, non è necessaria la raccomandata, non è necessaria né per i contratti commerciali né per i contratti abitativi, a meno che nel contratto stipulato tra le parti sia espressamente previsto che l’aumento ISTAT vada chiesto proprio con raccomandata. E’ comunque sempre consigliabile, sia per i contratti abitativi sia per i contratti commerciali, inviare tale richiesta di aumento ISTAT per raccomandata o a mezzo PEC o quanto meno facendosi firmare per ricevuta dal conduttore la richiesta stessa con l’aggiunta della data di consegna.

      L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa). La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale.
      Cordiali saluti.

  46. Tiziana ha detto:

    Buongiorno, ho trovato un articolo che afferma ci sia una prescrizione di 5 anni per poter retrocedere sul calcolo degli interessi Istat non richiesti in precedenza. È vero?

  47. ubaldo ha detto:

    Salve, ho un contratto 4+4 dal 2007,pochi giorni fà ricevo la raccomandata con la richiesta degli arretrati per i mancati aggiornamenti ISTAT e il nuovo importo riferito al canone mensile. Sul contratto c’è scritto, il canone verrà aggiornato annualmente nella misura del 100% della variazione ISTAT. Pertanto, il conduttore rinuncia all’invio della raccomandata di richiesta. È lecita la richiesta del proprietario? Grazie.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      cerco di darle una risposta esaustiva al problema.

      Il problema delle richieste retroattive.
      Nei contratti commerciali, stante la formulazione dell’art. 32 L. 392/78 (cfr. “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore…”), essendo per legge necessaria la preventiva richiesta del locatore, non sarà possibile chiedere l’aumento ISTAT che non sia stato chiesto in via preventiva anno per anno. Quindi se il locatore non ha avanzato anno per anno la richiesta di aumento ISTAT prima dell’inizio di ogni nuova annualità, non potrà poi chiedere tale aumento retroattivamente e l’aumento ISTAT andrà perso. Aggiungo qui, sempre a proposito dei contratti commerciali, che una eventuale clausola contrattuale che stabilisse l’aumento automatico senza necessità della preventiva richiesta, sarebbe affetta da nullità in base al combinato disposto dell’art. 32 e 79 L. 392/78 (Cass. 3014/2012).

      Nei contratti abitativi, sia 4+4 che 3+2, invece, essendo stato abrogato, ad opera dell’art. 14 L. 431/98, il vecchio art. 24 L. 392/78 che prevedeva la preventiva richiesta all’epoca da farsi addirittura con raccomandata, occorre esaminare il singolo contratto stipulato tra le parti. Se tale contratto, fermo il fatto che deve esserci una clausola di aumento ISTAT, non prevede espressamente la necessità della preventiva richiesta (ad esempio contiene una clausola del tipo: “l’aumento ISTAT si applicherà automaticamente anche senza necessità della preventiva richiesta del locatore…”), il locatore può chiedere retroattivamente, nel limite del termine di prescrizione di 5 anni ex art. 2948 c.c., l’aumento ISTAT anche se non lo avesse richiesto anno per anno.

      È necessaria una raccomandata per ottenere l’aumento ISTAT?
      La tradizione della raccomandata per richiedere l’aumento ISTAT risaliva al tempo in cui era in vigore l’art. 24 L. 392/78 che la prevedeva espressamente, ma, come detto, a far tempo dal 31.12.2018, tale articolo è stato abrogato.

      La risposta al quesito è quindi: no, non è necessaria la raccomandata, non è necessaria né per i contratti commerciali né per i contratti abitativi, a meno che nel contratto stipulato tra le parti sia espressamente previsto che l’aumento ISTAT vada chiesto proprio con raccomandata. E’ comunque sempre consigliabile, sia per i contratti abitativi sia per i contratti commerciali, inviare tale richiesta di aumento ISTAT per raccomandata o a mezzo PEC o quanto meno facendosi firmare per ricevuta dal conduttore la richiesta stessa con l’aggiunta della data di consegna. Se si intende usare la mail, è necessario avere una risposta del conduttore che dichiari di aver ricevuto tale mail, diversamente sarebbe complicato in un eventuale giudizio dimostrare che il conduttore ha ricevuto la mail. La richiesta può consistere semplicemente nell’invio della bolletta di pagamento o della fattura con la indicazione del nuovo canone da pagare. Non si richiedono forme solenni purché sia chiara la volontà di chiedere l’aumento.
      Cordiali saluti.

  48. GIampaolo ha detto:

    Buon giorno, ho stipulato un contratto di affitto uffici nel marzo 2019 non ho mai chiesto aumento istat anche se previsto previa richiesta, oggi ho inviato la richiesta non degli arretrati ma dell’adeguamneto a partire dal mese prossimo, mi viene risposto che posso chiederlo solo alla scadenza annuale. Inoltre la società nel 2021 ha cambiato la ragione sociale il contratto non è mai stato retificato, mentre è stato retificato all’agenzia delle entrate. chiedo 1) il calcolo istat da quando devo calcolarlo? e è vero che devo aspettare a marzo del prossimo anno per chiedere aumento Istat?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa). La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale.
      Cordiali saluti.

      • Mia ha detto:

        Buonasera, ho un contratto di locazione commerciale 6+6 da luglio 2019 che prevede l’adeguamento istat del 75% a richiesta (canone 500€). Ad oggi il locatore non aveva mai richiesto il pagamento del canone adeguato, ma telefonicamente mi ha anticipato che provvederà a calcolarlo per il 2023.
        Premesso che mi é chiaro non possa chiedermi gli arretrati, questo aumento deve considerarsi quindi a partire da Novembre 2023? Oppure non può chiedermelo fino a luglio 2024? In quanto nelle sue risposte leggo spesso che la rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale (quindi luglio?). Posso chiederle inoltre quanto dovrebbe essere l’aumento per il suddetto canone di 500€ da luglio 2019 ad oggi? Grazie

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,

          Molti contratti di locazione commerciale contengono una clausola che prevede l’adeguamento del canone su base annuale secondo gli indici di rivalutazione monetaria (Istat) in via automatica, senza necessità di richiesta espressa da parte del locatore.

          Una domanda che spesso sorge nella prassi applicativa è fino a che punto possa operare tale automatismo.

          Accade non di rado che il locatore operi, magari dopo vari anni, una sorta di “conguaglio” sui canoni di locazione, andando a richiedere al conduttore il pagamento delle somme maturate a titolo di aggiornamento Istat del canone di locazione, senza che esso sia stato esplicitamente richiesto prima di quel momento, invocando la clausola del contratto di locazione che prevede “l’aggiornamento automatico del canone di locazione secondo gli indci di rivalutazione monetaria (Istat)”.

          E qui sorgono i problemi.

          Comprensibilmente, parte conduttrice contesta la correttezza della domanda avanzata dalla proprietà che, pur avendone avuto la possibilità, mai abbia richiesto di aggiornare il canone di locazione, salvo poi decidere, successivamente, di agire per ottenere gli “arretrati”.

          A tali rimostranze, in genere, i locatori replicano fondando la loro domanda sulla possibilità, contrattualmente stabilita, di applicare automaticamente l’adeguamento Istat, senza necessità di esplicita richiesta.

          Per comprendere se una simile domanda avanzata dalla proprietà sia legittima occorre, prima di tutto, esaminare la normativa vigente e, poi, valutare come la giurisprudenza abbia interpretato tale disposizione.

          L’art. 32 della l. 392/1978 prevede che “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira”.

          Già dalla semplice lettura dell’art. 32 della Legge sull’Equo Canone sembrerebbe potersi smentire la legittimità dell’automatismo sopra descritto. Ciò in quanto tale disposizione, ai fini dell’applicazione dell’adeguamento Istat preveda un duplice requisito:

          1 – la previsione contrattuale (“le parti possono convenire ….”);

          2 – la specifica richiesta del locatore (“su richiesta del locatore”).

          Delineato il quadro normativo, la risoluzione del quesito sopra prospettato non può tuttavia prescindere dall’analisi della giurisprudenza intervenuta su questo tema.

          Ebbene, esaminando le pronunce susseguitesi nel tempo (Cfr. Cass.civ., sent. n. 6490/2017, 3014/2012, 24753/2008 e 14673/2003) non può che rilevarsi come la giurisprudenza sia granitica nello stabilire che la richiesta da parte del locatore di aggiornamento del canone secondo gli indici Istat, sebbene non debba rivestire una forma particolare, è condizione per il sorgere del diritto ad ottenerne il pagamento.

          In pratica, il locatore può pretendere il pagamento del canone aggiornato solo a partire dal momento della richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati.

          Non solo.

          La Cassazione ha altresì chiarito che la clausola con la quale le parti convengono l’aggiornamento automatico del canone di locazione, senza necessità di richiesta espressa da parte del locatore o che miri ad esonerare il locatore dall’onere di effettuare la richiesta di adeguamento Istat anno per anno, è nulla, ai sensi dell’art. 79 l. 392/1978, in quanto diretta ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con quanto previsto dall’art. 32 l. 392/1978.

          Per quanto sopra, non può che rilevarsi l’opportunità e la necessità che il locatore espliciti annualmente la richiesta di adeguare il canone di locazione secondo gli indici Istat, dal momento che l’eventuale scelta di agire successivamente per ottenere gli arretrati, sebbene possa apparire corretta sulla base del testo del contratto sottoscritto dalle parti, non risulta avallata né dalla normativa vigente, né dalla giurisprudenza.

          Pertanto, l’aumento Istat dovrà essere, preferibilmente dietro richiesta scritta, il secondo mese anteriore alla data di stipula del contratto. Quindi, se il contratto è stipulato, ad esempio, in data 1 gennaio, è bene indicare come mese di riferimento il mese di novembre, ciò perché l’ISTAT si prende sempre un certo margine di tempo per pubblicare ufficialmente il dato mensile dell’ISTAT.

          Cordiali saluti.

  49. Lorenzo ha detto:

    Buonasera, grazie per la Sua disponibilità.
    Trattasi di contratto di locazione novennale.
    Le parti fissano un canone a scaletta: primo anno €. 600, secondo €. 900, terzo €. 1.200 e così a salire.
    E’ previsto l’incremento ISTAT -non automatico- annuale del canone.
    Come viene calcolato l’aumento ISTAT (per ipotesi 10% rispetto al 2022, un ulteriore 10% al 2023, etc.)?
    Il canone per gli anni successivi viene calcolato sul cumulo del canone precedente (già maggiorato della variazione ISTAT)?
    In sostanza, la variazione ISTAT va applicata al canone annuo (quindi €. 600 + incremento ISTAT relativo all’anno di riferimento; poi €. 900 + incremento ISTAT relativo all’anno di riferimento) OPPURE l’incremento ISTAT dev’essere cumulato al canone dell’anno successivo e su quest’ultimo calcolare l’incremento ISTAT dell’anno? (Es.: €. 600 +ISTAT 1° Anno; il secondo anno sarà €. 900+ISTAT 1° anno + Istat secondo anno; e così per gli anni a venire)?
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      In riferimento ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, si evidenzia come recenti sentenze della Corte di Cassazione abbiano ritenuto legittima la scelta contrattuale delle parti di prevedere l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto.

      Sulla base di ciò, si ritiene che l’aumento Istat debba essere via via calcolato sul canone pattuito e, pertanto, dovuto al momento in cui sorge il diritto di adeguamento dello stesso.

      Cordiali saluti.

  50. Lorenzo ha detto:

    Grazie per il rapido riscontro.
    Può indicarmi i riferimenti delle pronunce di Cassazione?
    Grazie

  51. Andrea ha detto:

    Buonasera,
    la mia società immobiliare ha affittato un appartamento ad un soggetto persona fisica con contratto stipulato in data 1/8/21, tipologia 3+2 concordato.
    Il canone sul contratto è di 600€ ed è presente la seguente clausola per l’aumento istat: “il canone potrà essere aggiornato, a richiesta del locatore, nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo dell’ISTAT per le famiglie e gli operai e degli impiegati verificatesi rispetto al mese precedente a quello di inizio del presente contratto”.
    Ad agosto 2022, l’indice istat al 75% segnava un incremento del 6,075%. A quella data decidemmo di non inviare l’aumento, che sarebbe stato di 36,45€, per un nuovo canone di 636,45€.
    Ad agosto 2023, l’istat ha segnato un incremento del 3,9%, con un incremento di 24,82€ calclato sui 636,45€ ed un nuovo canone di 661,27€.
    Decidiamo quindi di dare l’aumento % da agosto 2023 tenendo in considerazione sia la variazione tra 2022 e 2023 che quella tra 2021 e 2022. Si tenga presente che non abbiamo chiesto gli arretrati ma abbiamo tenuto solo in considerazione delle percentuali precedenti per il nuovo canone da agosto 2023 in poi.
    Ci viene contestato il nuovo canone di 661,27€ dall’inquilino supportato da il suo sindacato dicendo che l’aumento può essere calcolato soltanto con l’aumento percentuale 2022-2023 e non tenendo in considerazione anche 2021-2022.
    A nostro avviso questa contestazione non sembra corretta anche alla luce della sentenza della cassazione 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l’aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.
    Qual è la sua opinione in merito?

    Per quanto riguarda invece le tempistiche di invio della comunicazione ed il corretto incremento % da utilizzare, se il contratto ha rinnovo al 1/8:
    – mandiamo la raccomandata entro il 31/7 con l’ultimo indice istat pubblicato, cioè giugno, per avere il nuovo canone dal 1/8

    oppure
    – aspettiamo la pubblicazione dell’indice di agosto, normalmente pubblicato a metà settembre, richiedendo l’aumento dal 1/10?

    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      per la prima parte della domanda, concordo con Lei nel calcolo dell’aumento Istat considerando tutti gli anni per il calcolo, e quindi è giusta la cifra comprensiva dei 2 aumenti anche se non stato richiesto.
      L’adeguamento dell’affitto non è automatico ma deve essere espressamente richiesto o comunicato al conduttore, preferibilmente per iscritto tramite lettera raccomandata A.R., PEC o Email, il mese precedente a quello di decorrenza del contratto di locazione.
      Cordiali saluti.

  52. Fabio ha detto:

    Gentile dr. Montanari avrei una domanda apparentemente sciocca: l’adeguamento si calcola sul precedente anno? Faccio un esempio: se io sottoscrivo un canone di €800,00 mensili, l’anno seguente (sempre per ipotesi) il canone sale a €830,00. all’inizio del terzo anno l’aumento si calcolerà sugli iniziali €800 o sul precedente aumento quindi €830? Grazie mille.
    Fabio Rizzo

  53. salvatore vincenti ha detto:

    Buonasera sig. Montanari, chiedo scusa se le faccio questa domanda: il contratto di mio figlio ad uso abitativo è stato stipulato in data 01.04.2022 per la durata di anni 4 ….e si intenderà rinnovato per altri 4 anni se non vi è disdetta da parte del locatore o del conduttore. E’ previsto che il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente e senza obbligo di richiesta del locatore nella misura della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo dell’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati. Il proprietario nel mese di settembre c.a. ha chiesto a mio figlio l’aumento ISTAT nella misura del 100% e il pagamento degli arretrati a tale titolo dal mese di aprile 2023 ad oggi. E’ giusta la richiesta del locatore ? Grazie per la sua disponibilità

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      Nei contratti abitativi, sia 4+4 che 3+2, essendo stato abrogato, ad opera dell’art. 14 L. 431/98, il vecchio art. 24 L. 392/78 che prevedeva la preventiva richiesta all’epoca da farsi addirittura con raccomandata, occorre esaminare il singolo contratto stipulato tra le parti. Se tale contratto, fermo il fatto che deve esserci una clausola di aumento ISTAT, non prevede espressamente la necessità della preventiva richiesta (ad esempio contiene una clausola del tipo: “l’aumento ISTAT si applicherà automaticamente anche senza necessità della preventiva richiesta del locatore…”), il locatore può chiedere retroattivamente, nel limite del termine di prescrizione di 5 anni ex art. 2948 c.c., l’aumento ISTAT anche se non lo avesse richiesto anno per anno.
      Cordiali saluti.

  54. Elvira ha detto:

    Buonasera,

    Ho un contratto di canone di locazione ad uso non abitativo in cui c’è scritto che il canone di locazione sarà aggiornato esclusivamente in aumento a partire dal 2018 in misura pari al 100% delle variazione ISTAT e che detto aggiornamento sarà applicato alla conduttrice (e quindi dalla medesima corrisposto) senza bisogno di richiesta e/o preavviso da parte della locatrice e successivamente alla scadenza do ogni anno. Posso chiedere gli arretrati a partire dal 2018? E’ una richiesta legittima?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      La legge 392/78 (all’art. 32) precisa che l’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT deve essere previsto nel contratto con specifica clausola, in assenza della quale il conduttore non è tenuto a corrispondere adeguamento alcuno neppure se richiesto dal locatore per iscritto.

      Ciò premesso, di fondamentale importanza risulta il fatto che la normativa oggi in vigore, per quanto attiene alle locazioni, prescrive che tale adeguamento vada richiesto da parte del conduttore di anno in anno risultando nulle eventuali pattuizioni che prevedano l’aggiornamento ISTAT automatico.

      La ratio di tale nullità trova il suo fondamento in una esigenza di tutela del conduttore, al quale deve essere garantito di conoscere esattamente e puntualmente l’importo da corrispondere.
      A medesime conclusioni è pervenuta la granitica giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In base all’art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto”. (Sent. Corte Cass n. 27287/2021).
      Atteso quanto sopra, ulteriore corollario che consegue all’interpretazione giurisprudenziale data alla normativa in vigore riguarda il fatto che il locatore non può chiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone di locazione nel caso in cui non siano stati puntualmente richiesti nel corso del rapporto locatizio.
      Invero, tale diritto sorge solo dal momento della richiesta (che può essere formulata anche informalmente, verbalmente o per fatti concludenti) e, pertanto, non ha efficacia retroattiva;
      A diverse riprese la giurisprudenza ha avuto modo di confermare tale assunto precisando come ”la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati” (Sent. Corte Cass. n. 11675/ 2014).
      Tenuto conto delle nozioni sopra esposte, pertanto, il locatore avrà diritto a percepire gli adeguamenti ISTAT solo ove richiesti, nulla potendo pretendere in merito agli “arretrati mai domandati.
      A quanto sopra si aggiunga, poi, che gli importi afferenti gli aggiornamenti ISTAT soggiaciono a prescrizione quinquennale e che gli importi dovuti a tale titolo debbono essere calcolati “con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (c.d. arretrati ).” (Corte di Cassazione cfr. Cass. 15034/2004).
      Cordialmente…

      • Roberto ha detto:

        Parte di superficie del tetto condominiale è stata locata a terzi per l’installazione di un impianto di telefonia mobile. Il contratto prevede espressamente che il canone di locazione sia annualmente rivalutabile sulla base del 75% delle variazioni accertate dall’Istat. L’amministratore del condominio che ha la gestione esclusiva del contratto citato, non ha richiesto la rivalutazione istat causando una danno economico al condominio. L’amministratore e’ revocabile giudizialmente?

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,
          Dal momento che il rapporto tra l’amministratore e il condominio è regolato dalle norme sul mandato in virtù di un contratto di mandato tra le parti, l’amministratore ha il dovere di eseguire l’incarico conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia di cui all’articolo 1710 del codice civile.

          Emerge dunque una responsabilità contrattuale dell’amministratore per gli obblighi assunti nei confronti del condominio nell’esercizio del suo mandato la violazione di tale obbligo. Ne consegue pertanto il dovere di risarcire il danno al danneggiato.

          Cordialmente.

  55. Francesca ha detto:

    Buongiorno, io ho dato la disdetta del contratto di locazione commerciale tramite raccomandata con preavviso di 6 mesi.
    Dopo un mese dalla disdetta il locatore mi chiede arretrati istat di 10 mesi e aumento istat per i restanti 5 mesi.
    Può farlo?
    Grazie mille

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      l’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT deve essere previsto nel contratto con specifica clausola, in assenza della quale il conduttore non è tenuto a corrispondere adeguamento alcuno neppure se richiesto dal locatore per iscritto.

      Ciò premesso, di fondamentale importanza risulta il fatto che la normativa oggi in vigore, per quanto attiene alle locazioni, prescrive che tale adeguamento vada richiesto da parte del conduttore di anno in anno risultando nulle eventuali pattuizioni che prevedano l’aggiornamento ISTAT automatico.

      La ratio di tale nullità trova il suo fondamento in una esigenza di tutela del conduttore, al quale deve essere garantito di conoscere esattamente e puntualmente l’importo da corrispondere.
      A medesime conclusioni è pervenuta la granitica giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In base all’art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto”. (Sent. Corte Cass n. 27287/2021).
      Atteso quanto sopra, ulteriore corollario che consegue all’interpretazione giurisprudenziale data alla normativa in vigore riguarda il fatto che il locatore non può chiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone di locazione nel caso in cui non siano stati puntualmente richiesti nel corso del rapporto locatizio.

      Invero, tale diritto sorge solo dal momento della richiesta (che può essere formulata anche informalmente, verbalmente o per fatti concludenti) e, pertanto, non ha efficacia retroattiva;
      A diverse riprese la giurisprudenza ha avuto modo di confermare tale assunto precisando come ”la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati” (Sent. Corte Cass. n. 11675/ 2014).
      Tenuto conto delle nozioni sopra esposte, pertanto, il locatore avrà diritto a percepire gli adeguamenti ISTAT solo ove richiesti, nulla potendo pretendere in merito agli “arretrati mai domandati.

      Cordiali saluti.

  56. MARCO ha detto:

    salve buonasera,
    il contratto commerciale registrato nel febbraio 2014 recita che ” IL CANONE DI LOCAZIONE VERRÀ AGGIORNATO OGNI ANNO IN BASE AGLI INDICI ISTAT NELLA MISURA MASSIMA PREVISTA DALLA LEGGE CHE SARÀ VIGENTE AL MOMENTO DELL’APPLICAZIONE SENZA BISOGNO DI RICHIESTA SCRITTA DA PARTE DEI LOCATORI ”
    Il locatore da febbraio 2014 chiede a gennaio 2024 ( per la prima volta) gli aggiornamenti istat a partire da gennaio 2023.
    DOMANDA:
    Sono dovuti gli aumenti e quindi gli arretrati circa 33,00 euro al mese da gennaio 2023 a gennaio 2024?
    In caso non siano dovuti, oggi gennaio 2024, il locatore per chiedere aumento ISTAT da quando è legittimato a richiederlo

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      Prima di tutto, l’aggiornamento Istat in un contratto commerciale non è automatico ma deve essere previsto per iscritto nel contratto di locazione.

      L’aumento ISTAT poi, anche se inserito nel contratto, deve essere specificatamente richiesto dal locatore, anno per anno, e solo successivamente al momento in cui l’aumento degli indici di riferimento si sia verificato. Non è sufficiente richiederlo prima o genericamente al momento della stipula del contratto.

      Ogni pattuizione in contratto che preveda un aumento ISTAT “automatico” e senza necessità di richiesta, è nulla (Cass. 28.2.2012, n.3014).

      Le variazioni in aumento non possono superare il 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

      Ci sono due sole eccezioni, che prevedono la possibilità del locatore di chiedere il 100% della variazione in aumento: la prima è per i contratti che superino la durata minima prevista dall’art. 27 (sei anni per le locazioni commerciali, 9 anni per quelle alberghiere) la seconda è per le “grandi locazioni” e cioè quelle per le quali è concordato un canone annuo superiore ad euro 250.000,00 e, a norma di legge (art.18 D.L: 133/2014) è possibile andare in deroga alla disciplina vincolistica delle locazioni.

      L’aggiornamento del canone è dovuto dal mese successivo alla richiesta del locatore.

      Il criterio di determinazione dell’aumento è quello della “variazione assoluta”. Si prende come base il canone iniziale e si tiene conto della variazione ISTAT (ridotta al 75%, salvo eccezioni) verificatasi nell’intero periodo intercorso tra il primo canone contrattuale e la richiesta dell’aggiornamento.

      Il locatore che dimentica di chiedere gli aumenti ISTAT per qualche annualità non potrà pretendere il pagamento degli arretrati, ma nella determinazione del canone si terrà comunque conto della variazione verificatasi in tutto il periodo considerato.

      Cordiali saluti.

  57. Alessandra Rossi ha detto:

    Buonasera,
    le scrivo per chiedere se possibile un suo parere a riguardo:
    Contratto di locazione commerciale stipulato 6+6 con durata dal 16/11/2021 al 15 novembre 2027.
    Importo Canone annuo euro 8160
    Imposta di registro nel 2022 pagata regolarmente sull’importo di euro 8160;
    Relativamente all’ISTAT sul contratto di locazione è riportato quanto segue:
    “Ai sensi e per gli effetti dell’art.32 della legge n.392/1978, il canone sarà annualmente e automaticamente aggiornato, nella misura del 75% o in quella massima prevista dalla legge, della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati, dal mese di NOVEMBRE 2022 al mese di OTTOBRE di ogni annualità.”

    Prima e unica richiesta di aggiornamento ISTAT da parte del locatore a dicembre 2023, il quale ha calcolato l’ISTAT per il periodo che va dal 16/10/2021 al 16/10/2023, è corretta e anche legittima?
    Io non riesco a comprendere in quanto ritengo che essendo la richiesta di aggiornamento ISTA fatta a Dicembre 2023, l’arco temporale corretto da considerare per il calcolo sia dal 16/11/2022 al 16/10/2023, in quanto ritengo che la richiesta debba essere sempre per annualità….
    Cosa ne pensa?
    Grazie anticipatamente per il suo eventuale riscontro.
    Cordiali saluti
    Alessandra

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      Il ricalcolo del canone deve essere effettuato ogni anno, applicandolo a partire dal mese successivo a quello in cui scade annualmente il contratto di locazione, quindi se ad esempio il contratto è stato firmato a maggio, l’aumento sarà attivo da giugno dell’anno seguente.
      Cordiali saluti.

      • Alessandra ha detto:

        Buongiorno,
        la ringrazio per il suo riscontro ma il canone da rivalutare nel 2023(non essendo stata richiesto il primo adeguamento nel 2022) è quello iniziale della sottoscrizione del contratto di locazione?

        • Massimo Montanari ha detto:

          Egregia,
          Per calcolare l’adeguamento Istat del canone di locazione bisogna seguire queste regole:
          L’adeguamento Istat va calcolato in misura del 75% o del 100% della variazione dei prezzi al consumo. Nei contratti 4+4 abbiamo un rialzo non superiore al 100%, mentre nei locali commerciali 6+6 si può applicare la rivalutazione al 75% o quella al 100%.
          L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa).
          La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale. Una volta identificato il tasso applicato, ogni anno andremo ad applicare come rivalutazione la variazione del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
          Cordialmente.

  58. Keira Insley ha detto:

    Buonasera, Le scrivo per chiedere gentilmente un chiarimento sulla richiesta retroattiva della rivalutazione Istat.
    Ho un contratto d’affitto residenziale 4+4 dal 2014, rinnovato tacitamente.

    Nel contratto è previsto che “il canone subirà automaticamente l’aggiornamento Istat annuale”, senza tuttavia contenere la dicitura “senza richiesta del proprietario”.

    Dal 2014 fino al 2023 ricevevo una fattura mensile per pagamento del canone d’affitto senza alcuna indicazione sulla rivalutazione, ovvero conteneva soltanto il valore dell’affitto e spese condominiali.

    Da quest’anno, invece, la fattura contiene una voce “rivalutazione feb 2019-feb 2024”, per un importo superiore a 30% del canone dell’affitto.

    Vorrei comprendere se tale rivalutazione è dovuta e se esiste un limite all’ammontare della rivalutazione.

    Grazie infinite per un suo riscontro.
    Cordiali saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,

      L’art. 32 L. 392/78 stabilisce che l’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT deve essere previsto nel contratto tramite una clausola specifica. In mancanza di tale clausola, il conduttore non è tenuto a corrispondere alcun adeguamento, anche se richiesto dal locatore per iscritto. La giurisprudenza stabilisce che le clausole di adeguamento automatico sono nulle, poiché gli aumenti del canone devono essere richiesti di volta in volta dal locatore.

      l locatore non può richiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone se non sono stati richiesti puntualmente durante il rapporto di locazione. Questo diritto sorge solo al momento della richiesta e non ha efficacia retroattiva.

      Gli importi relativi all’aggiornamento ISTAT sono considerati obbligazioni continue, e la prescrizione per la richiesta di pagamento scatta dopo cinque anni. Il locatore richiedente è responsabile di dimostrare la richiesta e gli eventuali eventi interruttivi della prescrizione.

      Cordialmente.

  59. Paolo ha detto:

    Buongiorno, Le scrivo per un chiarimento: in qualità di locatore ho stipulato un contratto 12 anni fa con un conduttore per un locale commerciale, quindi 6+6. Ho effettuato regolarmente negli anni precedenti i relativi aumenti ISTAT sino al 2019 con regolare previsione nel contratto al 75% e relativo invio con raccomandata. Dal 2019 ad oggi non ho più effettuato aumento ISTAT per la crisi COVID .Non ho inviato disdetta consentendo un rinnovo tra pochi mesi per ulteriori 6 anni. Le chiedo , è possibile richiedere nel rinnovo l’incremento ISTAT in percentuale (non gli arretrati) a partire dal 2019 ?. Grazie per un suo riscontro . Cordiali Saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      si, è previsto calcolare l’incremento Istat degli anni precedenti anche se non è stato richiesto..
      Cordialmente.

      • Mara ha detto:

        Buongiorno,
        quindi, se negli anni il locatore, non ha mai chiesto di adeguare il canone, come indicato nel contratto, può chiedere una rivalutazione applicando gli indici dell’ultimi 5 anni?
        Ad esempio, il canone concordato è di €. 470, a febbraio 2024 comunica per email che da marzo il canone rivalutato, sarà di euro 510, è dovuto tutto questo aumento?

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buonasera,
          se negli anni passati il locatore non ha mai chiesto l’Istat non può più chiedere gli arretrati, ma può chiedere una rivalutazione considerando gli ultimi 5 anni anche se non chiesti.
          Cordialmente.

  60. Mira Sierri ha detto:

    Buon giorno chiedo gentilmente un chiarimento:
    Alla seconda scadenza di un contratto commerciale 6+6 posso attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni? Se non viene approvato cosa rischia il locatore? Come compilare la lettera da inviare al conduttore? La ringrazio e saluto:

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      Al termine dei 12 anni il locatore può decidere di mandare via il conduttore, oppure dare disdetta solo al fine di rinegoziare l’importo del canone di locazione. Importante quindi dire che il canone può essere modificato in ogni momento dalle parti, ma solo se entrambi sono d’accordo, mentre se il locatore inviasse regolare disdetta, l’unica possibilità per il conduttore di rimanere nel possesso dei locali commerciali, al termine della seconda scadenza contrattuale, è proporre la stipula di un nuovo contratto, stabilendo un aumento del canone di locazione, sempre che il proprietario accetti. Quest’ultimo può infatti anche non esser interessato all’aumento dell’affitto, ed insistere per il rilascio dei suoi locali senza possibilità di opporsi alla fine locazione.

      Proprio per bilanciare questo “strapotere” contrattuale del locatore, esiste l’istituto dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale: a fronte della capacità di un’azienda di generare profitti tramite i contatti con il pubblico all’interno dei locali che gli sono stati concessi, “instradando” in qualche modo la clientela verso quell’indirizzo, aumentando così il valore dell’immobile, in base all’art. 34 della Legge 392 del 1978, fa sorgere a favore del conduttore il diritto di percepire una indennità economica, consistente in una somma che deve essere pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto (e a 21 mesi nell’ipotesi di attività alberghiere).

      Il conduttore ha inoltre diritto ad una ulteriore indennità qualora l’immobile venga adibito all’esercizio di un’attività uguale od affine a quella dallo stesso esercitata, purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

      Per la lettera di disdetta, occorre comunicare entro i termini d cui sopra la volontà della stessa con le nuove richieste ed aspettare la risposta.

      Cordialmente.

  61. Giulia Di Giangiacomo ha detto:

    Salve L’articolo 2 comma 1 legge 431/98, cosa dice? Essa è valido anche per i contratti commerciali allo scadere dei 12 anni di affitto?
    Nell’ipotesi che non sia valido qual’è la legge che regola il rinnovo del contratto
    di affitto commerciale a nuove condizioni allo scadere dei 12 anni?
    Grazie e buona giornata.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buonasera,
      è dalla seconda scadenza che i contraenti hanno la possibilità di rinnovare il contratto di locazione con condizioni diverse attivando la procedura stabilita dall’art. 2 comma 1 della L. 431/98.
      Tale procedura prevede che la parte che voglia modificare il contratto per il rinnovo, debba inviare una raccomandata sei mesi prima della scadenza del contratto.
      La parte che riceve la richiesta dovrà rispondere entro 60 giorni con lettera raccomandata e in mancanza il contratto si considererà scaduto.
      In mancanza della comunicazione di disdetta o di voler rinnovare a condizioni differenti, il contratto si rinnoverà nuovamente per altri 6 anni anni.
      Cordialmente.

  62. Carmine Luciani ha detto:

    In un contratto di locazione commerciale è scritto:
    La locazione avrà la durata di anni 6, rinnovabili di ulteriori anni 6 aggiornando
    le condizioni contrattuali, da convenire ed essere accettato da ambo le parti.
    Il conduttore allo scadere dei primi 6 anni non intende rispettare l’aggiornamento.
    La dicitura inserita nel contratto in merito all’aggiornamento dopo il sesto anno è giusto per legge? La cluusola inserita si può considerare come un accordo di canone a scaletta? Saluto e ringrazio.

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