Cassazione. Casa in cambio del vitalizio,le regole per non violare la “legittima

corte di cassazioneCassazione. La cessione di un immobile in cambio di un vitalizio è un contratto simulato per nascondere in realtà una donazione, solamente se le due prestazioni non appaiono proporzionate al valore, anche tenendo conto del rischio caratteristico insito nell’accordo.

La seconda sezione civile della Cassazione, con sentenza n. 7479/13, stringe sui patti familiari in vista dei passaggi ereditari, accogliendo l’azione di di riduzione promossa da un legittimario e ordinando un nuovo processo per una vicenda decisa dalla Corte di Appello di Ancona.

La questione era sorta in quanto l’abitazione di famiglia era stata ceduta, quale unico cespite dell’eredità, ad un figlio, in cambio di un vitalizio alimentare. Operazione che, secondo il fratello escluso, dissimulava in realtà una donazione e che, pertanto, riduceva la quota di legittima spettantegli, al contrario di quanto invece apprezzato dai giudici di merito. Secondo il ricorrente, l’età avanzata del genitore (85 anni) riduceva l’aspettativa di vita in maniera drastica ( e cioè il valore della prestazione di mantenimento ), senza dimenticare che il genitore poteva comunque contare su di una pensione adeguata allo scopo dichiarato nel contratto (assegno alimentare) e anche su altre piccole entrate personali.

Inoltre, se anche si fosse verificato l’eventuale peggioramento delle sue condizioni di salute, le spese per la cura  sarebbero passate in carico al SSN, riducendo anche in questo caso il rischio per il beneficiario dell’immobile. Motivazioni, queste, quasi integralmente recepite dalla Seconda civile, che pur escludendo il rilievo dello stato di bisogno del vitaliziato, traccia il percorso che il giudice deve seguire per valutare la sussistenza o meno della simulazione. L’aleatorietà, elemento essenziale del contratto di vitalizio, deve essere accertata al momento della conclusione dell’accordo  che è caratterizzato dalla incertezza obiettiva iniziale in ordine alla durata della, vita del vitaliziato e della correlativa eguale incertezza in relazione al rapporto tra il valore complessivo delle prestazioni dovute dal vitaliziante in relazione alle esigenze esistenziali del vitaliziato ed il valore del cespite patrimoniale ceduto in corrispettivo del vitalizio (Cassazione 14796/09).

Il difetto di accertamento imputabile al giudice di Ancona toccava proprio la valutazione oggettiva dell’immobile, avendo ritenuto “superfluo l’espletamento di una Ctu e senza dare una logica motivazione di tale convincimento”.

About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate. Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale. Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato. “Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato". ”Tito Maccio Plauto"

100 Responses to Cassazione. Casa in cambio del vitalizio,le regole per non violare la “legittima

  1. Francesco ha detto:

    Siamo 3 figli 2 maschi e mia sorella che alla morte di nostro padre ha ereditato la casa dove abbiamo vissuto dalla nascita del valore di circa 100.000 euro con un atto notarile in cambio di assistenza. Assistenza che nostro padre non aveva bisogno in quanto era nel pieno delle sue capacità psicofisiche.Lui si faceva la spesa si cucinava il cibo si lavava da solo ecc.Nel rogito hanno scritto delle cose non vere come:il padre,in precarie condizioni di salute,necessita di assistenza diurna e notturna e che nostra sorella doveva trasferirsi a casa sua per poter assistere nostro padre cosa che non fece anzi abitava in un altro paese a 7 km.secondo me e mio fratello si tradda di una donazione camuffata.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio Francesco, come Lei potrà capire occorrerebbe leggere l’atto del notaio per vedere cosa prevede e se è stato fatto come regola comanda. Per sua utilità, Le allego le regole di una donazione. Cordiali saluti.

      COSA È BENE SAPERE.

      La donazione è un atto formale, pubblico, che va formalizzato davanti a un notaio alla presenza di due testimoni (sono esclusi i coniugi, i parenti o affini e le persone in qualche modo interessate all’atto). Per l’ipotesi di donazione di beni mobili è necessario indicare il loro valore. Il beneficiario della donazione deve “dire di sì”, ovvero deve accettare il regalo. Dire che la donazione è un contratto significa che il donante e il donatario devono essere d’accordo nel dare e ricevere, quindi manifestare reciprocamente la loro volontà.
      Quando non serve il notaio

      Fa eccezione la cosiddetta “donazione manuale” che, nell’uso corrente, è il comune regalo, cioè la donazione di modesto valore. Il “valore modesto” è commisurato alle condizioni economiche del donante. Sono quindi considerate modeste le donazioni che non incidono in maniera significativa sulla ricchezza di chi dona. Insomma: più le tue condizioni sono agiate, più aumenta il valore dei regali che puoi fare.
      Chi dona e chi riceve

      Per fare una donazione è necessario avere la piena capacità di agire. In pratica non possono donare i minori, gli interdetti, gli inabilitati, le persone soggette ad amministrazione di sostegno se sono state private della capacità di disporre dei propri beni. La legge vieta all’incapace di fare donazioni attraverso il proprio legale rappresentante. Possono donare anche le persone giuridiche, pubbliche e private. È ammessa la donazione a favore di figli non ancora nati o concepiti, non si può donare un bene futuro (che non si trova nel patrimonio del donante al momento della donazione). Minori e interdetti possono accettare una donazione solo tramite i genitori o i loro legali rappresentanti che, a loro volta, devono essere autorizzati dal giudice tutelare.
      La revoca

      Essendo un contratto, la donazione non può essere revocata su iniziativa del solo donante, ma è necessario l’accordo di entrambe le parti. La legge prevede, però, una deroga: la revoca può essere richiesta all’autorità giudiziaria, per ingratitudine (quando il donatario abbia commesso reati gravi nei confronti del donante e dei suoi congiunti) e per sopravvenienza di figli. Ciò significa che, fatta eccezione per questi casi, una volta che si sceglie di donare, non si può più tornare indietro.

      • cirino ignazzitto ha detto:

        Possiedo una casa,ho 3 figli due femmine e un maschio,circa 4 anni fa ho stipulato un atto vitalizio di alimenti a vita natural durante mia e di mia moglie,regolarmente registrato,in favore di mio figlio.Vorrei sapere se esiste obbligo di notifica alle due figlie,la loro legittima li verrà data con donazione di altro bene immobile di meno valore.Grazie.

        • Massimo Montanari ha detto:

          L’atto di vitalizio è un contratto a prestazioni corrispettive: a fronte del trasferimento del bene l’acquirente è tenuto ad assistere materialmente e moralmente il cedente ( e quindi in relazione alla longevità del venditore ed alle sue condizioni di salute, anche per valore superiore a quello del bene trasferito ). Il consiglio del nostro legale sul secondo punto è sì, è sempre meglio notificare agli altri aventi diritto le decisioni assunte.
          Cordiali saluti.

          • Cirino ha detto:

            Dimenticavo di chiedere latto vitalizio di alimenti è impugnabile o no da parte degli altri eredi? Grazie per le vostre delucitazione un cordiale saluto. Cirino.

          • Massimo Montanari ha detto:

            Il vitalizio può essere impugnato dopo la morte dei genitori, sotto il profilo della lesione di legittima, ma solo se si configura una sproporzione fra il valore della prestazione (assistenza ed alimenti) ed il bene ceduto. Il calcolo va effettuato con riferimento al momento in cui il contratto fu stipulato, con una valutazione fatta in base all’effettiva durata del periodo in cui i genitori hanno fruito dell’assistenza.
            Saluti.

  2. calzolaio pasquale ha detto:

    Buongiorno volevo una delucidazione . mia nonna circa 15 anni fa fece uno scritto in cui in cambio di assistenza x lei anziana lasciava casa come dono.Questo lo fece alla figlia piu’ piccola. mia nonna non sapeva leggere e scrivere ,cmq assistenza non c’e’ mai stata in quanto e’ stata assistita da mia madre e mio padre x tutta la durata della sua anzianità parliamo di 11 anni.
    nel mentre mia nonna decise di donare casa ai miei genitori e mio padre decise in quel momento di ristrutturare tutta la casa mia nonna era felice.
    x salvaguardare la loro posizione mio padre fece fare le cose in regola si recarono dal notaio il quale dopo vari incontri con la nonna x valutare il grado di intendere e volere alla presenza di testimoni non familiari fecero atto notarile della casa a favore di mia madre.
    oggi mia nonna e’ venuta a mancare e mio papa’ anche .
    La figlia più piccola che non e’ stata mai presente e non ha svolto mai assistenza in quanto abitava a circa 1000 km di distanza ,intende far valere la lettera che e’ in suo possesso x ottenere casa .
    ESISTE UN ATTO NOTARILE A FAVORE DI MIA MAMMA
    Puo’ farlo? potrebbe mia madre dopo aver assistito la nonna x piu’ di 10 anni e ristrutturata tutta casa trovarsi senza nulla ?
    corre questo rischio?
    grazie e un saluto.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio Sig. Pasquale, allego risposta al Suo quesito. Cordiali saluti.

      Donazioni

      La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce l’altra, disponendo a suo favore di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. Poiché una volta conclusa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti, per la donazione è essenziale è la forma del contratto: deve essere conclusa sotto il controllo del notaio per atto pubblico alla presenza di due testimoni. È opportuno quindi farsi consigliare dal notaio che potrà indicare le soluzioni giuridiche più adatte ad evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati.

      Cos’è.

      La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione è quindi un contratto: da ciò discende che, una volta conclusa, essa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti.

      Gli elementi essenziali della donazione sono due:

      lo spirito di liberalità;
      l’arricchimento del donatario.

      Come si costituisce.

      Elemento essenziale della donazione è la forma: infatti, essa deve essere conclusa per atto pubblico alla presenza di due testimoni; pertanto, l’intervento del notaio è necessario al fine di disporre dei propri beni a titolo di donazione. La necessità dell’atto pubblico si giustifica con l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano. E’ quindi molto importante la consulenza del notaio per avere tutti i chiarimenti necessari e opportuni.

      Effetti.

      La donazione è uno strumento idoneo a soddisfare molteplici interessi. Infatti, è possibile inserire apposite clausole (c.d. “condizioni” o “oneri”) per soddisfare alcune specifiche esigenze (p.e. ti dono questa casa con l’onere di prestarmi assistenza).

      Assai comune è la donazione di un immobile con riserva di usufrutto a vantaggio del donante: ciò significa che il donante si spoglia anticipatamente della proprietà del bene trattenendo per sé l’usufrutto, che si estinguerà automaticamente al momento della morte (o al termine stabilito); il donante che si è riservato l’usufrutto avrà il godimento del bene (p.e. potrà viverci o riscuotere eventualmente l’affitto) ma ne sopporterà anche le spese ordinarie e le eventuali imposte.

      La donazione è un atto soggetto a revocazione, per alcune cause tassative di natura etico-sociale. In particolare, può essere revocata:

      per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
      per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.
      La donazione fatta a legittimari del donante è considerata dalla legge un anticipo di eredità: ciò significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.

      Tutela degli eredi legittimari.

      Proprio con riferimento ai rapporti tra la donazione e la futura successione del donante, occorre sapere che la donazione è un atto “a rischio”, che può pregiudicare la successiva circolazione dei beni donati o l’ottenimento di un finanziamento garantito dal bene donato.

      La legge, infatti, tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima) anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge: se le donazioni, pur sempre valide ed efficaci, al momento della morte del donante dovessero risultare, dopo calcoli molto complicati, lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione).

      La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario (comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione). Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente.

      È bene precisare che i legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.

      IL RUOLO DEL NOTAIO.
      In considerazione della complessità dei problemi che possono nascere da una donazione è opportuno farsi consigliare dal notaio che potrà indicare le soluzioni giuridiche che possano evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati. Il notaio ha un ruolo centrale al fine di pianificare gli assetti futuri della famiglia con serenità e consapevolezza. La donazione, visti i suoi effetti sul patrimonio del donante, si effettua per atto pubblico alla presenza di due testimoni.

  3. PIETRUCCIA GRECCO ha detto:

    vorrei stipulare con la mamma anziana che vive da me da quasi un anno, completamentamente dipendente h 24 di 82 anni un contratto di assistenza, ho 5 sorelle e un fratello che non vengono mai neanche a trovare la mamma. il papa e deceduto nel 2015 la successione dell’immobile e stata fatta, ora la mamma vorrebbe lasciare la sua parte di immobile a me stipulando questo contratto con l’intento di liquidare gli altri eredi ed avere la piena proprieta’, si precisa che nessuno e’ interessato ne’ ad avere l’immobile ne ad occuparsi della mamma, quale e’ la formula che mi tutela in futuro dove loro non possono impugnare il contratto? questi contratti sono irrevocabili? in base a quali parametri si calcola il valore da dare all”assistenza? quanto e’ l’onere del notaio per la stipula? quando e’ meglio farlo?
    grazie sono molto grata se il notaio mi rispondesse.
    Cordiali saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia, il Contratto di mantenimento: corrispettivo e obbligo di assistenza. Casi di nullità. Se c’è donazione, l’erede può fare causa.
      Un genitore può decidere di cedere un bene immobile, come la casa familiare, ad uno dei figli, allo scopo di ricevere dallo stesso e sino alla morte, assistenza morale ed economica. Tale risultato si realizza attraverso un particolare contratto, definito di mantenimento.

      Ovviamente, questa ipotesi particolare, potrebbe scontrarsi con le esigenza degli altri figli. Questi, infatti, sono inevitabilmente privati di un bene che, normalmente, entrerebbe a far parte della futura eredità: è quindi lecito il contratto di mantenimento?

      Siamo di fronte a un contratto definito atipico, detto anche di vitalizio alimentare, che non è specificatamente previsto dal codice civile. Ciò non significa che il contratto di mantenimento sia illecito, ma semplicemente che è stato elaborato e creato dalla prassi, per soddisfare esigenze di assistenza personale, che si protraggono nel futuro e che possono mutare per modalità e caratteristiche. Il contratto tipico di riferimento è quello di rendita vitalizia, disciplinato, invece, espressamente dalla legge.
      In ogni caso il contratto di mantenimento è per natura incerto (tecnicamente, si definisce aleatorio). L’acquirente, infatti, non può sapere con precisione il valore della sua prestazione, essendo commisurato alla vita del beneficiario. Questo rischio è elemento essenziale di questo particolare accordo, pertanto, se manca, determina la nullità del contratto di mantenimento.

      Altro elemento essenziale è l’obbligo assistenziale cui s’impegna l’acquirente: se non è, infatti, la ragione giustificativa del contratto, ed è invece prevalente l’intento liberale del cedente, allora ci troveremo di fronte ad una donazione con onere.

      Spesso il contratto di mantenimento si caratterizza anche per la presenza di una clausola risolutiva espressa, la quale prevede lo scioglimento del contratto, se l’acquirente non mantiene la promessa di assistenza.

      Per tutte queste ragioni, è buona regola specificare dettagliatamente o il più possibile, le prestazioni assistenziali dovute: in tal modo sarà consentito stabilire se c’è o meno una donazione con onere e soprattutto verificare il corretto adempimento degli obblighi assunti dall’acquirente.

      In conclusione, appare chiaro che questa particolare figura giuridica si caratterizza per la particolare fiducia del venditore (beneficiario) nei riguardi dell’acquirente (assistente), che ha quindi un’importanza enorme nella conclusione del contratto. Quest’ultimo, pertanto, non di rado è soggetto ad abusi sia nella sua formazione sia nella sua esecuzione, soprattutto in considerazione del fatto che in genere il cedente è una persona anziana.

      Per gli ultimi punti della Sua domanda, solamente il notaio è in grado di valutare e rispondere alla sua richiesta.

      • VIRGINIA VANNEI ha detto:

        Buonasera, io e mia sorella vorremmo stipulare un contratto vitalizio con prestazioni assistenziali di natura personale (compagnia, accudimento h. 24, trasporto, assistenza sanitaria) senza specificare le spese mediche, vestiarie e alimentari, per l’immobile di proprietà dei miei genitori aventi 67 e 70 anni, lasciando loro l’usufrutto dell’immobile ed a noi la nuda proprietà. Questo per evitare la donazione che può essere impugnata da eventuali terzi del futuro. E’ un atto valido o impugnabile da qualcuno o addirittura da uno dei beneficiari restante in vita? Considerato che non viene specificato la dicitura SPESE. Grazie
        Cordiali saluti

        • Massimo Montanari ha detto:

          Egregia Virginia, Il contratto di mantenimento è un sistema valido ed alternativo alle donazioni classiche con onere poiché presta più garanzie alla persona divenuta debole.

          Nella donazione il donatario che ha goduto del bene immobile donato è sempre tenuto per legge a provvedere alle necessità del donante, se necessario, vendendo o affittando l’appartamento ricevuto gratuitamente, in caso di rifiuto, il donante potrebbe a pieno diritto, rivolgersi al Giudice lamentando la violazione degli obblighi di assistenza e di mantenimento; ma tale diritto risulterebbe vano se il bene donato, nel frattempo, fosse stato rivenduto a terzi rendendo irrintracciabili le somme liquide incassate e non avendo nulla l’obbligato.

          Il contratto di mantenimento può essere stipulato sia con famigliari, sia con soggetti estranei, come per la donazione non prevede il pagamento di una somma di denaro, poiché il soggetto “acquirente”, come corrispettivo, si obbliga ad eseguire prestazioni di mantenimento vita natural durante.

          Va redatto dinanzi ad un notaio, alla presenza di testimoni ed è necessario prevedere nell’atto una clausola risolutiva espressa che, in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza, preveda lo scioglimento dell’accordo.

          La scelta di stipulare un contratto di mantenimento va ponderata poiché il bene oggetto del trasferimento con obbligo di mantenimento non rientrerà nell’asse ereditario, a differenza di quanto accade nella donazione che può essere fatta oggetto di azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nella quota di legittima. A tal proposito, le allego una sentenza in merito del Tribunale di Vicenza, che mette in risalto una problematica di questo tipo di contratto.

          Se il proprietario che si riserva l’usufrutto della casa e cede al parente la nuda proprietà dietro promessa di prendersi cura di lui è molto anziano, gravemente malato o in fin di vita il contratto è nullo.

          Quando il proprietario di una casa arriva a una età avanzata è solito – nell’ottica di anticipare la futura divisione dei propri beni tra i familiari senza, nello stesso tempo, privarsi di un tetto dove passare gli ultimi anni di vita – donare la nuda proprietà della propria abitazione dietro impegno, da parte del beneficiario (di norma un figlio), di occuparsi di lui, prendendosene cura e prestando assistenza materiale e morale fino alla morte. È quello che viene chiamato contratto di rendita vitalizia (ma, comunemente, è anche detto contratto di “mantenimento”, o di “vitalizio assistenziale”, o ancora di “assistenza morale e materiale”).

          Ebbene, con una recente sentenza, il Tribunale di Vicenza ha stabilito una regola assai importante: il contratto di rendita vitalizia è nullo se, già al momento della firma dell’atto notarile, l’anziano (futuro usufruttuario dell’immobile) è già prossimo al decesso. In buona sostanza, se la donazione della nuda proprietà avviene quando il proprietario si trova in età particolarmente avanzata o è gravemente malato o in fin di vita, tra le due prestazioni (da un lato la cessione nuda proprietà della casa, dall’altro l’obbligo di prestare assistenza all’anziano) non c’è proporzione e, quindi, il contratto è nullo.
          Per capire questo ragionamento è opportuno fare una premessa. Il contratto di rendita vitalizia viene detto, in gergo giuridico, contratto aleatorio, ossia un contratto che implica, in sé, un rischio per entrambe le parti. Detto rischio consiste nel fatto che almeno una delle due prestazioni non è ancora certa nell’ammontare o nella durata, ma può variare per causa di circostanze indicate nel contratto medesimo. Nel nostro caso, il rischio è connesso unicamente alla durata della vita dell’usufruttuario: è chiaro, infatti, che se questi vive a lungo, il donatario sarà tenuto a una prestazione (l’assistenza morale e materiale) più onerosa di quella a cui sarebbe soggetto se invece il titolare del bene decedesse pochi mesi dopo la firma del rogito.

          Ebbene – dice la sentenza in commento – se questo margine di rischio non sussiste, perché è facilmente prevedibile l’imminente morte dell’usufruttuario, allora il contratto è nullo.

          Come abbiamo anticipato, il contratto di rendita vitalizia – detto anche di mantenimento – presenta due prestazioni:

          un soggetto si obbliga a prestare assistenza morale e materiale all’altra parte per tutta la durata della vita di quest’ultima
          in cambio di ciò, quest’ultimo gli cede la nuda proprietà dell’immobile in cui vive.
          È chiaro che, come in ogni contratto che si rispetti, tra le due prestazioni vi deve essere una certa proporzione, anche se tale proporzione è ancora incerta (proprio in questo consiste il contratto aleatorio). Per cui il contratto è nullo – per mancanza di rischio – qualora già al momento della stipulazione dell’atto notarile è facilmente prevedibile la morte prossima del vitaliziato, in considerazione della sua età avanzata o del suo cagionevole stato di salute.
          Chi può impugnare il contratto?

          L’interesse a impugnare il contratto e a far valere la sua nullità sarà degli altri eredi, che si sono visti privare il patrimonio della successione dell’immobile donato al nudo proprietario quando ancora l’anziano era in vita. Essi avranno cioè interesse a far rilevare come non vi sia stata alcuna controprestazione da parte del beneficiario della nuda proprietà e che, pertanto, essendo il contratto nullo, l’immobile andrà diviso con tutti gli altri eredi.
          Cordiali saluti.

  4. PAOLA PELLICCIONI ha detto:

    Salve, nel 2012 mio padre mi fece davanti ad un notaio la donazione della casa in cui abito con mio marito ( in comunione dei beni), con l’onere di versare a mio zio un vitalizio. Io sono comproprietaria di un altro appartamento da prendo un affitto. Nel modello UNICO non posso detrarre il vitalizio di mio zio in quanto l’unico reddito è l’affitto. Vi domando se può detrarlo mio marito in quanto chiaramente è lui che paga con bonifico.
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia, il soggetto che può detrarre la spesa è colui alla quale è intestata la casa. Se è al 50%, ognuno si detrae la sua percentuale. Cordiali saluti.

  5. Valentina ha detto:

    Buongiorno, vorrei gentilmente una spiegazione a questa frase in un atto di mantenimento: il signor… si riserva l’usufrutti generale vitalizio, è in quanto occorrer possa, rinuncia ad ogni eventuale diritto di ipoteca legale. Io ho capito che i nudi proprietari non possono accedere ad avere un mutuo perché l’usufruttuario non vuole avere ipoteche sull’immobile, è così? Grazie.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno, allego qui di seguito risposta al suo quesito.

      Usufrutto casa: i diritti dell’usufruttuario
      Il Codice Civile riconosce al titolare del diritto di usufrutto di una casa il possesso dell’abitazione e il diritto di trarne ogni utilità, nel rispetto dei limiti sanciti dalla legge. L’usufruttuario può cedere il proprio diritto ad un soggetto terzo, dandone notifica al proprietario, concedere in locazione l’immobile godendo dei frutti derivanti dal canone, accendere un’ipoteca sull’abitazione.

      Concordo pertanto con Lei, in quanto l’usufrutttuario può decidere o meno sull’eventuale ipoteca da accendere sull’immobile.

  6. Roberta Farruggio ha detto:

    Salve mia nonna ha 83 anni e’proprietaria di un terzo di tre case in divise dopo anni di liti con uno dei 2 figli e le figlie dello stesso ha deciso che non vuole Cha alla sua morte entrino a far parte della proprietà cosa deve fare per evitare che ne entrino in possesso con la legittimA?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Posso lasciare tutta l’eredità a un solo figlio?

      Assolutamente no. Se avete due o più figli, di regola, l’eredità deve essere divisa in parti uguali tra gli stessi. L’unica possibilità che avete, è quella di destinare, per testamento, una parte del patrimonio a favore dell’uno piuttosto che dell’altro. In questo caso si parla di “quota disponibile”, cioè quella parte di patrimonio che possiamo liberamente lasciare a chiunque vogliamo (un figlio, un parente più lontano, un amico, l’amante, ecc. Cordiali saluti.

  7. Rayssa ha detto:

    Buonasera, vorrei il suo parere su una questione. Mia nonna ha voluto un contratto di assistenza oneroso in nome del quale io ormai da 5 anni mi prendo cura di lei (dalla spesa, alle medicine, alle visite, ai ricoveri in ospedale, alla pulizia personale ecc ecc ecc). Sinceramente non lo trovavo necessario, perchè mi sarei comunque presa cura di lei, anche senza ricevere nulla in cambio. Ma lei ha insistito perchè desidera che alla sua morte la casa di cui appunto conserva l’usufrutto possa diventare mia. Oltre a mio padre (che è d’accordo con la scelta della nonna), la nonna ha un altro figlio, che vive lontano. Nei suoi confronti lei ritiene di aver fatto molto economicamente. Mutui, finanziarie per aiutarlo appunto economicamente, mentre mio padre non ha mai avuto bisogno economico e non ha mai chiesto soldi alla nonna. E’ possibile che nonostante tutto, lo zio possa reclamare un giorno la legittima? Oltre al contratto, è possibile ricorrere a altro mezzo per dichiarare la sua volontà e evitare ogni possibile reclamo di legittima in futuro in modo che sia chiaro che questo appunto è ciò che lei vuole? Per quanto io trovi corretta la scelta della nonna, la quale non ama in modo differente i suoi figli, ma vuol essere semplicemente meritocratica a favore di chi le si dedica, dal momento che lo zio si limita a qualche telefonata, non viene mai a trovarla, non passa con lei le vacanze o anche solo un compleanno ecc ecc ecc… tuttavia vorrei sinceramente evitare di ritrovarmi coinvolta per questa volontà di mia nonna in litigi in sede legale con lo zio…

    • Massimo Montanari ha detto:

      Art. 536 del codice civile. Legittimari.

      Le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione sono: il coniuge, i figli legittimi, i figli naturali, gli ascendenti legittimi.
      Ai figli legittimi sono equiparati i legittimati e gli adottivi.
      A favore dei discendenti dei figli legittimi o naturali, i quali vengono alla successione in luogo di questi, la legge riserva gli stessi diritti che sono riservati ai figli legittimi o naturali.

      I soggetti che hanno diritto alla quota di legittima sono il coniuge, i figli legittimi, i figli naturali, gli ascendenti legittimi ma non i fratelli. La legge italiana protegge i congiunti più stretti (per esempio il coniuge), limitando la libertà di disporre con il proprio testamento: nella successione testamentaria infatti una parte del patrimonio deve essere “riservata” a determinate persone (dette “riservatari” o “legittimari”), anche se ciò è contrario alla volontà espressa dal testatore.

      La quota disponibile può quindi essere definita quella parte del patrimonio caduto in successione della quale il testatore può liberamente disporre, senza alcun vincolo.
      Cordiali saluti.

  8. Patrizio ha detto:

    Buona sera vorrei il suo parere su una questione.Mia madre vorrebbe stipulare tramite un notaio un atto di cessasazione dell immobile con obbligo di mantenimento nei mie confronti di una casa,avendo anche un altro figlio la preoccuoazione di mia madre è che un giorno quando non ci sarà piu, mio fratello possa in qualche modo impugnare l atto ed avere parte dell erdita legata a questa casa, la domanda è questa:
    facendo questo atto con obbligo di mantenimento siamo sicuri al 100% che non possa essere impugnato un giorno da mio fratello e colui stesso avere parte di questa casa in eredità ? Ovviamente da parte mia sarà mia premura rispettare tutte le condizioni dell atto stesso.La ringrazio per il suo tempo .

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio, con la ‘Cessione con obbligo di mantenimento” Il soggetto “acquirente” non paga un prezzo ma si obbliga ad eseguire a titolo di corrispettivo delle prestazioni di mantenimento che si sostanziano in obblighi di “dare” (fornire alimenti, medicinali , vestiario etc.), ed in obblighi di “fare” (assistenza , pulizia della persona e della casa, fare compagnia etc.) persino potendosi estendere l’ obbligo di versamento della retta ad un istituto per anziani o disabili se a tale struttura il “cedente ” desiderasse ricorrere .

      Si tratta di predisporre dettagliatamente un contratto personalizzato per individuare ben chiaramente gli impegni che, se non osservati, potranno determinarne lo scioglimento del contratto di cessione per inadempimento .

      La formulazione dell’atto è libera e pertanto si potrà prevedere per esempio, il coinvolgimento di una Onlus terza, di una Associazione Caritatevole , di un Sacerdote etc. , soggetti privi di diretto interesse economico autorizzati contrattualmente ad accedere nell’ alloggio per eseguire visite periodiche finalizzate all’ ascolto e alla verifica del rispetto delle obbligazioni , specialmente se il “cedente” fosse una persona di avanzata età, in condizioni di handicap motorio , o fortemente condizionabile a causa della sua dipendenza oggettiva da terzi.

      Una volta condensati, con l’aiuto di professionisti del settore (avvocati, notai, commercialisti) , gli accordi in un preliminare si dovrà formalizzare l’atto dinanzi a un notaio, alla presenza di testimoni.

      Assolutamente necessario che nel contratto di “ cessione con obbligo di mantenimento “ venga prevista una clausola risolutiva espressa che , in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza, preveda lo scioglimento dell’accordo.

      A parere di chi scrive mentre dalla donazione classica discendono diritti indiretti e generici , nel caso della “cessione del bene con obbligo di mantenimento” gli impegni sono mirati, specifici e dettagliati il che rende più facilmente individualizzabili le eventuali inadempienze ed agire per la conseguente risoluzione.

      Inoltre non vanno sottovalutati i profili psicologici :il beneficiario o l’anziano avranno chiara consapevolezza dei loro dettagliati diritti (e l’acquirente dei suoi dettagliati doveri ben conscio di quanto potrebbe accadere se venisse meno o riducesse il livello delle prestazioni cui si fosse obbligato )

      Il ricorso alla ” cessione con obbligo di mantenimento” , andrà valutata attentamente tenendo conto:
      -che con tale contratto ” gli acquirenti” , anche famigliari, saranno indotti a mantenere i livelli di prestazione promesse, senza “cali di attenzione”.
      -che il bene oggetto della cessione con obbligo di mantenimento non rientrerà nell’asse ereditario.
      -che pertanto deceduto il cedente non si profileranno problematiche per il cessionario/ o cessionari relative alla rivendita (collazione, riduzione, restituzione)
      -che lo stesso istituto potrebbe anche prevedere che gli “acquirenti ” siano tutti i figli meritevoli , così da non creare sperequazioni e litigi
      -che lo stesso istituto può essere modulato alla bisogna ; si pensi al caso della figlia che spende la sua vita ad assistere i genitori malati od anziani, mentre gli atri fratelli non se ne curano affatto .
      -che l’istituto ben si adatta al caso del cedente-vedovo e senza figli, che possa disporre di altre persone di fiducia non necessariamente legate da vincoli di parentela.Fra l’altro il beneficiario-compratore , avendone i requisiti, potrà fruire delle agevolazioni prima casa.
      Cordiali saluti.

  9. Maria Grazia Paternoster ha detto:

    Salve. Vorrei un chiarimento in merito ad una faccenda.Nel 2013, dopo tre anni dalla morte di mio marito ,in gravi condizioni economiche chiesi ai miei suoceri un aiuto per mio figlio ma il giudice con una sentenza che mi amareggio’molto respinse la mia richiesta. In quella sede gli avvocati dei miei suoceri presentarono una compravendita della casa padronale con vitalizio alla sorella di mio marito e tutti gli altri beni donati in favore di un nascituro, il figlio della sorella di mio marito. 8 mesi fa è deceduta mia suocera e vorrei chiedere la legittima spettante a mio figlio orfano e invalidare l’usufrutto in quanto mio suocero sopravvissuto è anziano. Posso farlo anche se sono passati 4 anni da questa compravendita con vitalizio e posso chiedere quella che chiamano collazione delle donazioni fatte? Inoltre volevo sapere se a mio figlio spetta la metà del patrimonio in quanto suo padre aveva solo una sorella quindi prende la sua parte o se deve dividere con gli altri nipoti che nel frattempo sono diventati 3 contando mio figlio.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia Sig.ra, la questione è molto complessa ed anche l’avvocato nostro non si sbilancia sulla questione in quanto il tema è delicato e dare risposte senza avere tutta la documentazione da studiare non sarebbe etico da parte nostra. Il consiglio è quello di far approfondire la tematica ad un Avvocato esperto di problemi di successione.

  10. MARIA ha detto:

    avrei necessità di una indicazione in caso di contratto di rendita vitalizia ovvero una nuda proprietà di un immobile, con usufrutto dell’anziano, in cambio di assistenza all’anziano, in caso di morte del donatario ovvero della persona designata all’assistenza, è possibile inserire una clausola che ritrasferisca all’anziano il pieno possesso dell’immobile, senza che possa essere aggredito dagli eredi della persona defunta.
    grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Clausole e patti aggiunti alla donazione

      Chi intende donare un bene può voler apporre all’atto di donazione svariate clausole, per raggiungere i più diversi obiettivi. Il notaio è un professionista esperto ad elaborare dette clausole ed ad adattarle alle esigenze del cliente, pur nei limiti del rispetto delle norme di legge.
      Cordiali saluti.

  11. Elisa ha detto:

    Buonasera chiedo un aiuto …mio marito è andato a vivere dai nonni materni a 2 anni perché il papà lavorava giorno e notte e altri 2 fratelli messi in collegio … viene a mancare la nonna e sempre vissuto con nonno nel 1995 con regolare atto notarile fa VENDITA CON COSTITUZIONE DI VITALIZIO ALIMENTARE con il nipote tenendo l.usufrutto e in cambio assistenza ecc…vita naturale durante . All’ epoca il nonno aveva 83 in piena forma fisica e mentale …muore nel 2012 a 99 anni e mio marito nel 2008 si licenziò per accudirlo perché lui non voleva una badante la casa non era sufficiente ad ospitarla e nemmeno la pensione….nel 2017 l.altra figlia del nonno vista molto molto poco perché vive lontano vuole la sua parte di eredità …nel frattenpo la casa é stata necessariamente ristrutturata con aiuti vari perché era inabitabile ….le spetta la legittima o altro ?? Alla morte la casa eda valutata 80000€ ….LA RINGRAZIO

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia Elisa, il caso è molto delicato e le sentenze sono a volte contradditorie su casi come il suo. E’ necessario Lei si rivolga ad un legale esperto di questo ramo.
      Cordiali saluti.

  12. Angela ha detto:

    Salve ho 28 anni quasi due anni fa mia nonna ha deciso che tramite vitalizio io e mio cugino saremo i proprietari della casa in cui lei vive adesso…. Nel frattempo mi sono sposata e io e mio marito stiamo acquistando casa dato il primo vitalizio, questa casa che compro con mio marito è definita prima o seconda casa ?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia Sig.ra Angela,

      ai fini della possibilità di fruire delle agevolazioni di acquisto della prima casa devono ricorrere, in sintesi, le seguenti condizioni:

      – che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività;

      – che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

      – che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di altra casa di abitazione acquistata con i benefici in oggetto.

      Residenza anagrafica richiesta da entrambi i titolari della proprietà.

      Non è invece richiesta l’utilizzazione diretta dell’appartamento, ma solo la residenza nel territorio del Comune nel quale si trova l’immobile. Per non perdere le agevolazioni la residenza anagrafica nel Comune in cui è ubicato l’immobile in parola dovrà essere però richiesta da entrambi i titolari della proprietà, nudo proprietario e usufruttuaria, in quanto hanno usufruito entrambi del regime agevolativo.

      La residenza nell’immobile è necessaria solo ai fini della detrazione dalle imposte sul reddito delle persone fisiche (Irpef) di una quota degli interessi versati dal contribuente all’Istituto di credito da cui è stato concesso l’eventuale mutuo per l’acquisto. Questa, però, può essere detratto solo dal nudo proprietario.

      Cordiali saluti.

  13. Marco ha detto:

    Buonasera,
    un figlio ha ricevuto da un anziano, un immobile come corrispettivo relativo ad un contratto di mantenimento.
    Domanda:
    Il figlio, può utilizzare la pensione dell’anziano per provvedere alle cure, al vitto, al vestiario ecc. o deve rimanere interamente sul conto corrente, visto che il corrispettivo è costituito dall’immobile ?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Contratto di mantenimento: il genitore non deve essere prossimo alla morte per età o per condizioni di salute.

      Si chiama contratto di mantenimento e consiste nel contratto con il quale un soggetto – di norma piuttosto anziano – cede la propria casa a uno degli eredi a condizione che quest’ultimo si prenda cura di lui negli ultimi anni della sua vita: «prendersi cura» significa accudirlo, prestargli assistenza sia materiale che morale, dargli i soldi per i generi di prima necessità o per le medicine qualora necessario.

      Si fa spesso ricorso a questo tipo di contratto per anticipare la spartizione del patrimonio ereditario a un momento prima della morte del proprietario, ma anche per garantire a quest’ultimo una vecchiaia serena, sicura e lontana dalla solitudine.

      Ma attenzione: secondo l’orientamento ormai stabile della Cassazione, per come ribadito ieri [1], il contratto di mantenimento è valido solo a condizione che il proprietario dell’immobile non sia, al momento della cessione, prossimo alla morte sia per età che per condizioni di salute. In questo caso, infatti, si verificherebbe una sproporzione tra le due prestazioni contrattuali (la cessione dell’immobile da un lato, l’assistenza per un brevissimo tempo dall’altro), sproporzione che rende nullo il trasferimento del bene.

      Quindi, se l’anziano lascia la propria casa in cambio di assistenza è necessario che la sua aspettativa di vita non sia risicata. Se così fosse, i suoi eredi, alla dipartita del parente, potrebbero impugnare la cessione dell’immobile e dividersi tra loro il bene.

      Di conseguenza, il denaro rimane sul c/c, visto che il corrispettivo è costituito dal valore dell’immobile.

      Cordiali saluti.

  14. biagio ha detto:

    salve vorrei un chiarimento..mio padre da 15 anni convive con un’altra nella casa di sua esclusiva proprieta’senza alcun vincolo matrimoniale.quest’anno vengo a scoprire che lui gli ha donato con vitalizio di servitu’la casa e i due garage .tenendo conto che mio padre percepisce una pensione per infermita’ mentale al 50% con parecchi episodi di suicidio anche nel tempo della convivenza con quest’ultima,vorrei sapere se possiamo impugnare il testamento anche se sono passati gia’ 13 anni dalla donazione ..crediamo fortemente sia stato plagiato in un qualsiasi momento di debolezza emotiva..grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio Sig. Biagio,
      Il testamento pubblico è quello redatto dal notaio e da questi conservato. Per sua natura è un testamento che è immune da falsità o alterazioni, proprio perché la presenza del pubblico ufficiale serve a certificare l’autenticità del documento. Tuttavia, la giurisprudenza ritiene che il notaio non debba verificare anche la capacità di intendere e di volere del testatore, né che questi disponga dei suoi beni senza ledere le quote di legittima. Dunque, il testamento pubblico può essere impugnato solo per:

      incapacità, nel termine di 5 anni;
      lesione di legittima, nel termine di 10 anni.
      Invece l’impugnazione del testamento per falsità è tipica del testamento olografo, quello cioè conservato dallo stesso testatore. Come detto il termine per l’impugnazione è di 5 anni.
      Cordiali saluti.

  15. daniela ha detto:

    Buongiorno,
    scopro alla morte di mio nonno(2018- 91 anni di etè), che lo stesso 5 anni fa ha stipulato un contratto di mantenimento con mio cugino, lasciandogli la sua casa.(per un valore di circa 60.000 €)
    Posso impugnare:
    -mio nonno negli ultimi 5 anni ha sempre avuto la badante e sicuramente mio cugino, che tra l’altro lavorava e abitava da un’altra parte, non si è occupato di lui.
    mio nonno inoltre, è sempre stato autosufficiente, sarà peggiorato nell’ultimo anno.
    Questa cosa mi sempre assolutamente ingiusta.
    Mi da qualche indicazione.
    Grazie.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio lettore, Le invio qualche delucidazione in merito al Contratto di mantenimento.

      Contratto di mantenimento: corrispettivo e obbligo di assistenza. Casi di nullità. Se c’è donazione, l’erede può fare causa.

      Un genitore può decidere di cedere un bene immobile, come la casa familiare, ad uno dei figli, allo scopo di ricevere dallo stesso e sino alla morte, assistenza morale ed economica. Tale risultato si realizza attraverso un particolare contratto, definito di mantenimento.

      Ovviamente, questa ipotesi particolare, potrebbe scontrarsi con le esigenza degli altri figli. Questi, infatti, sono inevitabilmente privati di un bene che, normalmente, entrerebbe a far parte della futura eredità: è quindi lecito il contratto di mantenimento? Come possono tutelarsi gli altri figli?

      Che cos’è il contratto di mantenimento?
      Siamo di fronte a un contratto definito atipico, detto anche di vitalizio alimentare, che non è specificatamente previsto dal codice civile. Ciò non significa che il contratto di mantenimento sia illecito, ma semplicemente che è stato elaborato e creato dalla prassi, per soddisfare esigenze di assistenza personale, che si protraggono nel futuro e che possono mutare per modalità e caratteristiche. Il contratto tipico di riferimento è quello di rendita vitalizia, disciplinato, invece, espressamente dalla legge.

      Nel contratto di mantenimento una parte trasferisce un bene a favore di un’altra che, in cambio s’impegna ad assistere il venditore (beneficiario) per un tempo indeterminato e cioè sino alla sua morte. Tale obbligo assistenziale determina la differenza col contratto di rendita vitalizia, dove, invece, il venditore (beneficiario) riceve, normalmente, in cambio del trasferimento, una somma di denaro periodica.

      In ogni caso il contratto di mantenimento è per natura incerto (tecnicamente, si definisce aleatorio). L’acquirente, infatti, non può sapere con precisione il valore della sua prestazione, essendo commisurato alla vita del beneficiario. Questo rischio è elemento essenziale di questo particolare accordo, pertanto, se manca, determina la nullità del contratto di mantenimento.

      Altro elemento essenziale è l’obbligo assistenziale cui s’impegna l’acquirente: se non è, infatti, la ragione giustificativa del contratto, ed è invece prevalente l’intento liberale del cedente, allora ci troveremo di fronte ad una donazione con onere.

      Spesso il contratto di mantenimento si caratterizza anche per la presenza di una clausola risolutiva espressa, la quale prevede lo scioglimento del contratto, se l’acquirente non mantiene la promessa di assistenza.

      Per tutte queste ragioni, è buona regola specificare dettagliatamente o il più possibile, le prestazioni assistenziali dovute: in tal modo sarà consentito stabilire se c’è o meno una donazione con onere e soprattutto verificare il corretto adempimento degli obblighi assunti dall’acquirente.

      In conclusione, appare chiaro che questa particolare figura giuridica si caratterizza per la particolare fiducia del venditore (beneficiario) nei riguardi dell’acquirente (assistente), che ha quindi un’importanza enorme nella conclusione del contratto. Quest’ultimo, pertanto, non di rado è soggetto ad abusi sia nella sua formazione sia nella sua esecuzione, soprattutto in considerazione del fatto che in genere il cedente è una persona anziana.

      Cosa succede se il mantenimento nasconde una donazione?
      Il contratto di mantenimento potrebbe dissimulare, cioè nascondere, una donazione a favore della parte acquirente, che in tal caso diventerebbe, in sostanza, un donatario.

      Con la simulazione le parti si accordano per far apparire e rendere efficace verso terzi gli effetti del contratto simulato. In realtà, esse o non vogliono concludere alcun contratto (simulazione assoluta) oppure intendono produrre gli effetti dell’accordo, ma dissimulando altro atto, che è poi quello vincolante tra le parti (simulazione relativa).

      Esempio tipico di simulazione relativa è proprio quello del contratto di mantenimento che nasconde una donazione. In questo caso, quindi, le parti vogliono sicuramente trasferire il bene oggetto del contratto, ma non dietro corrispettivo, anche se di natura incerta, bensì a titolo di liberalità, cioè gratuito.
      Ovviamente, in questa ipotesi, emergono soprattutto le problematiche inerenti alla questione ereditaria. Infatti, la donazione dissimulata, potrebbe aver leso la quota di legittima prevista a favore di una terza persona, estranea all’accordo.

      In tal caso, il legittimario leso (ad esempio, un fratello dell’acquirente) dal contratto di mantenimento, che dissimula una donazione, deve agire in giudizio per far apparire la simulazione per poi invocare la riduzione della donazione stessa, sino al punto di ripristinare la propria quota ereditaria lesa (per un approfondimento sui diritti ereditari dei figli, rimandiamo all’articolo non si può escludere un figlio dall’eredità).

      Tecnicamente il legittimario leso è soggetto terzo rispetto all’azione di simulazione e ciò comporta un vantaggio in sede processuale. Egli, infatti, potrà ricorrere alla prova testimoniale o a quella per presunzioni. In ogni caso dovrà provare l’avvenuta simulazione, per poi al buon esito, richiedere e ottenere la riduzione.

      Posso vendere la casa a mia figlia per un mantenimento?
      Si può fare, ma, come visto in precedenza, il contratto di mantenimento si deve caratterizzare per la presenza dell’alea, cioè dell’incertezza. In particolare, afferma la Cassazione che l’aleatorietà è molto più presente che nel contratto di rendita vitalizia, poiché gli obblighi assistenziali dell’acquirente (assistente) non sono prestabiliti e possono variare, anche di giorno in giorno, riguardo alle mutate esigenze del venditore (beneficiario), per motivi di età o di salute. Per questa ragione, nel contratto di mantenimento, l’alea è assente se, al momento della stipula, il beneficiario era gravemente malato ed era quindi probabile il suo decesso dopo poco tempo oppure era talmente anziano da avere probabilità di sopravvivenza assai limitate oltre un arco di tempo determinabile. In questi casi, quindi, il contratto di mantenimento è nullo.

      Cordiali saluti.

  16. Bernardo N. ha detto:

    Quanto tempo hanno eventuali altri eredi (non beneficiari), per impugnare il contratto di cessione in cambio di assistenza?

    dopo quanto si puo’ stare tranquilli e l’immobile puo’ tornare a circolare?

  17. Bernardo N. ha detto:

    Buon giorno.

    Vorrei acquistare una casa proveniente da cessione in cambio di assistenza.
    questi i fatti:
    – la cessione e’ avvenuta nel febbraio 2008. La persona che ha ceduto l’immobile e’ la classica “zia” senza eredi diretti, la beneficiaria una lontana nipote. Tutto fatto dal notaio in presenza di testimoni
    – La zia muore in Dicembre 2008 e nel 2010 un altro nipote chiede l’annullamento
    – L’annullamento e’ respinto in primo e secondo grado (evidentemente la morte imminente della zia non poteva essere prevista). non si e’ ricorso in terzo grado
    – ho intenzione di acquistare l’immobile dalla beneficiaria, decorsi i canonici 10 anni dalla morte della Zia “donante”

    posso dormire tranquillo?

    Cordialmente

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      si può stare tranquilli qualora siano passati 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante.

      Cordiali saluti.

  18. Alessandro ha detto:

    Mia madre è deceduta a marzo del 2018 lasciando un testamento orografo stipulato nel mese di giugno 2016 lasciando tutti i suoi immobili a mio padre. Mio padre è disabile, nel mese di agosto 2018 ha stipulato un atto di vendita per assistenza intestando tutti gli immobili di sua proprietà e quelli di mia madre defunta ai miei due fratelli e mia sorella, escludendo me da tutto il patrimonio essendo uno dei quattro figli eredi legittimi. Il valore del patrimonio ammonta a circa 700.000€, mentre nell atto di vendita il notaio ha dichiarato 200.000€. Mio padre ha 78 anni e prende 1700€ di pensione netti al mese. Io non mi sono mai stato interpellato sia per l assistenza che per altre cose. Dottor d Ambrosio come devo tutelarli da questa ingiustizia e se mi spetta la quota di legittima.. grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      La successione necessaria – i legittimari
      La quota di legittima è quella porzione di eredità di cui il testatore non può disporre, né a titolo di liberalità, né mortis causa in quanto spettante per legge a soggetti, denominati legittimari, legati al de cuius da stretti rapporti di parentela o da un rapporto di coniugio.

      Più semplicemente il legislatore, al fine di consentire che determinati soggetti conseguano una quota minima del patrimonio del de cuius, riconosce loro un titolo ereditario, di “legittimari” che gli consente di acquistare detta quota di patrimonio anche nel caso in cui, al momento dell’apertura della successione, detta quota non sia compresa nel relictum in quando il loro dante causa ne ha disposto con atti inter vivos.
      Sono legittimari, per il nostro ordinamento, il coniuge, i figli e gli ascendenti (questi ultimi, solamente nel caso non concorrano con i figli). Così dicendo, il patrimonio ereditario può essere distinto in due parti:

      – la quota disponibile, della quale il testatore è libero di disporre;

      – la quota di legittima (o riserva), della quale il testatore non può disporre a favore degli eredi legittimi o estranei perché spettante, per legge, ai legittimari.

      Come si calcola la quota di legittima? Al fine di stabilire quale parte dell’eredità (ossia del relictum) vada attribuita al legittimario affinché sia soddisfatta la propria quota di legittima, è necessario rapportare il valore della quota riservata al relictum (al netto dei debiti). La quota del legittimario è quindi calcolata in base al rapporto tra la quota riservata del legittimario ai sensi dell’art. 537 c.c. e la massa ereditaria, calcolata ai sensi dell’art. 556 c.c.. L’art. 556 c.c. enuncia che, al fine di determinare la quota disponibile, si forma una “massa di tutti i beni che appartenevano al defunto al tempo della morte, detraendone i debiti. Si riuniscono quindi fittiziamente i beni di cui sia stato disposto a titolo di donazione secondo il loro valore determinato in base alle regole dettato negli articoli da 747 a 750 e, sull’asse così formato, si calcola la quota di cui il defunto poteva disporre.”

      Quota Legittima.
      Qui di seguito si riporta uno schema da cui emergono, con specificazione delle varie combinazioni di ipotesi, le quote, rispettivamente, di legittima e di disponibile, con la precisazione che quest’ultima, ovviamente, potrà essere destinata dal testatore anche a uno o più degli eredi.
      Coniuge con due o più figli, anche non legittimi (a prescindere da eventuali ascendenti in vita):
      Coniuge –> 25% eredità + diritto di abitazione
      Figli –> 50% eredità da dividere in parti uguali
      Quota disponibile –> 25% eredità
      Cordiali saluti.

      • Di maggio Alessandro ha detto:

        Dottor Montanari le volevo.dire che non.era l atto di vendita per assistenza ma la nuda.propreta.conusufrutto.mio padre grazie della risposta.del quesito precedente

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno, dalla sua risposta non si capisce bene se trattasi di nuda proprietà od usufrutto. Mi può chiarire meglio? Grazie

          • Di maggio Alessandro ha detto:

            Dottor Montanari riguardo all’ atto di vendita per.assistenza è stato fattounattoin.cui.mio.padre donava la nuda proprietà degli immobili riservandosi l.usufrutto in cambio.di assistenza grazie dottor montanari

          • Massimo Montanari ha detto:

            Cos’è la donazione con riserva di usufrutto
            La donazione con riserva di usufrutto è quella fattispecie, contemplata dal codice civile, per la quale il donante si riserva l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio. In particolare, ad occuparsene è l’articolo 796 c.c. che, peraltro, consente al donante di riservare l’usufrutto non solo a se stesso ma anche a vantaggio, dopo di lui,di una o più persone, sebbene “non successivamente”.Del resto occorre considerare, da un lato, che quando un soggetto è pieno proprietario di un bene immobile esercita tutti i diritti che sono ad essa connessi e, dall’altro, che il diritto di proprietà ammette la scissione di taluni diritti che costituiscono una delle facoltà del proprietario: il diritto di uso, il diritto di abitazione, l’usufrutto ecc .

            E’ proprio in forza di tali due presupposti che il legislatore ha previsto che il proprietario possa donare uno o più diritti compresi nella piena proprietà, riservandosi un diritto “limitato”. Così, il proprietario può donare la proprietà (o meglio, la nuda proprietà) riservandosi il diritto di usufrutto.

            Il donante ha quindi facoltà, come supra indicato, di riservare l’usufrutto donando la nuda proprietà e può riservare il medesimo usufrutto anche ad altre persone: il tutto non successivamente.

            Cassazione civile Sezione II sentenza del 24/07/2008 n. 20387
            Al fine di stabilire se l’atto di disposizione patrimoniale compiuto in vita dal de cuius sia lesivo della quota riservata ai legittimari, la donazione con riserva di usufrutto deve essere calcolata come donazione in piena proprietà. Da questo principio non vi è ragione di discostarsi, stante la sua coerenza con la lettera e la ratio delle norme da cui è stato tratto, le quali impongono che l’accertamento dell’eventuale lesione della legittima sia compiuto con riferimento al momento dell’apertura della successione e mirano ad assicurare agli aventi diritto il conseguimento delle quote di riserva loro spettanti, in rapporto all’intero patrimonio del de cuius.

          • Floriana ha detto:

            Salve, vorrei da lei una delucidazione!!
            Mia madre e mio padre avrebbero intenzione di lasciarmi la loro casa dove abitano e vorrebbero venire a vivere a casa mia cosicche’ possa prendermi cura di loro h24!!Vorremmo stipulare un contratto di mantenimento e assistenza.
            La mia domanda e’ visto che abiterebbero con me potrei poi vendere, se ne avessi la necessita’, la loro abitazione che mi hanno ceduto anche se sono ancora in vita?
            in attesa di un suo gentile riscontro le porgo distinti saluti!

          • Massimo Montanari ha detto:

            Egregia,
            la domanda che Lei mi ha posto non è di facile risoluzione in quanto gli elementi in gioco sono tanti e dalla Sua lettera non se ne è a conoscenza ( unico figlio? Usufrutto sulla casa? )
            Se non vi è l’usufrutto sulla casa, se è l’unica figlia e le cedono la proprietà della casa ( meglio con atto notarile…) non vedo problemi ad una eventuale vendita, visto anche la scelta
            di stipulare il contratto di mantenimento.
            Cordiali saluti.

  19. Rocco Blasi ha detto:

    Buongiorno,
    la mia famiglia composta dal sottoscritto di 74 anni, mia moglie di 63, una figlia di 28 anni, nubile,( proprietaria di una casetta in cui è residente),
    mio figlio di 42 anni(sposato ma con separazione dei beni ma ognuno vive per conto proprio pur trascorsi vari anni e senza aver fatto la pratica di separazione. Entrambi proprietari di un appartamento e messo all’asta dall’ bancario per mancanza di pagamento mutuo.
    Io e mia moglie siamo proprietari di un abitazione al 50% e inoltre ognuno di noi è proprietario di una casetta lasciata dai propri genitori.
    La mia domanda: io e mia moglie possiamo cautelarci, d’accordo con entrambi i figli, fare una cessione a mia figlia, con obbligo di mantenimento.
    Corriamo dei rischi verso la Banca per il debito che ha mio figlio.
    Può succedere che un domani la Banca possa rivalersi sul resto della famiglia.
    Grazie e cordiali saluti.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio, vediamo di cosa si tratta.

      ‘Cessione con obbligo di mantenimento” Il soggetto “acquirente” non paga un prezzo ma si obbliga ad eseguire a titolo di corrispettivo delle prestazioni di mantenimento che si sostanziano in obblighi di “dare” (fornire alimenti, medicinali , vestiario etc.), ed in obblighi di “fare” (assistenza , pulizia della persona e della casa, fare compagnia etc.) persino potendosi estendere l’ obbligo di versamento della retta ad un istituto per anziani o disabili se a tale struttura il “cedente ” desiderasse ricorrere .

      Si tratta di predisporre dettagliatamente un contratto personalizzato per individuare ben chiaramente gli impegni che, se non osservati, potranno determinarne lo scioglimento del contratto di cessione per inadempimento .

      La formulazione dell’atto è libera e pertanto si potrà prevedere per esempio, il coinvolgimento di una Onlus terza, di una Associazione Caritatevole , di un Sacerdote etc. , soggetti privi di diretto interesse economico autorizzati contrattualmente ad accedere nell’ alloggio per eseguire visite periodiche finalizzate all’ ascolto e alla verifica del rispetto delle obbligazioni , specialmente se il “cedente” fosse una persona di avanzata età, in condizioni di handicap motorio , o fortemente condizionabile a causa della sua dipendenza oggettiva da terzi.

      Una volta condensati, con l’aiuto di professionisti del settore (avvocati, notai, commercialisti) , gli accordi in un preliminare si dovrà formalizzare l’atto dinanzi a un notaio, alla presenza di testimoni.

      Assolutamente necessario che nel contratto di “ cessione con obbligo di mantenimento “ venga prevista una clausola risolutiva espressa che , in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza, preveda lo scioglimento dell’accordo.

      A parere di chi scrive mentre dalla donazione classica discendono diritti indiretti e generici , nel caso della “cessione del bene con obbligo di mantenimento” gli impegni sono mirati, specifici e dettagliati il che rende più facilmente individualizzabili le eventuali inadempienze ed agire per la conseguente risoluzione.

      Inoltre non vanno sottovalutati i profili psicologici :il beneficiario o l’anziano avranno chiara consapevolezza dei loro dettagliati diritti (e l’acquirente dei suoi dettagliati doveri ben conscio di quanto potrebbe accadere se venisse meno o riducesse il livello delle prestazioni cui si fosse obbligato )

      Il ricorso alla ” cessione con obbligo di mantenimento” , andrà valutata attentamente tenendo conto:
      -che con tale contratto ” gli acquirenti” , anche famigliari, saranno indotti a mantenere i livelli di prestazione promesse, senza “cali di attenzione”.
      -che il bene oggetto della cessione con obbligo di mantenimento non rientrerà nell’asse ereditario.
      -che pertanto deceduto il cedente non si profileranno problematiche per il cessionario/ o cessionari relative alla rivendita (collazione, riduzione, restituzione)
      -che lo stesso istituto potrebbe anche prevedere che gli “acquirenti ” siano tutti i figli meritevoli , così da non creare sperequazioni e litigi
      -che lo stesso istituto può essere modulato alla bisogna ; si pensi al caso della figlia che spende la sua vita ad assistere i genitori malati od anziani, mentre gli atri fratelli non se ne curano affatto .
      -che l’istituto ben si adatta al caso del cedente-vedovo e senza figli, che possa disporre di altre persone di fiducia non necessariamente legate da vincoli di parentela

      Fra l’altro il beneficiario-compratore , avendone i requisiti, potrà fruire delle agevolazioni prima casa.
      Cordiali saluti.

  20. aldo ha detto:

    su un contratto di vitalizio c’e la voce

    diritto di famiglia

    il signor ….dichiara di essere vedovo
    la signora dichiara di essere legalmente separata

    il signore che si e dichiarato vedovo ha una figlia

    secondo lei e impugnabile la cosa visto che non e stata dichiarata l’esistenza dell’erede sua figlia?
    e’ legale la cosa?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno, a volte la cessione della casa dietro vitalizio è solo un espediente per evitare contestazioni da parte degli altri eredi e, dietro di essa, si nasconde una vera e propria donazione. Capita quando, ad esempio, l’anziano è già economicamente autosufficiente ed in grado di badare a se stesso o quando è così avanti con l’età o malato da essere prossimo alla morte.
      In tali ipotesi non vi è alcun bilanciamento tra le prestazioni del contratto (la casa da un lato, l’assistenza dall’altro). È chiaro, insomma, che la stipula del vitalizio alimentare è solo una simulazione, una finzione. Ma perché mai fingere una vendita per nascondere una donazione? Ecco la ragione.
      La donazione può essere contestata dagli eredi legittimari (coniuge, figli, nipoti e, in loro assenza genitori) qualora le quote a loro riservate dalla legge siano lese (cioè ridotte) da atti di donazione posti dal defunto quando ancora era in vita. Ad esempio, una donna, anche se ancora in salute e nel pieno delle sue capacità mentali, non può regalare tutti i suoi beni a un solo figlio: ciò pregiudicherebbe gli altri, una volta defunta la madre, di ricevere la parte dei suoi beni che spetta loro sempre (cosiddetta «legittima»). Affinché la donazione non possa essere più contestata dai legittimari devono passare 20 anni dalla sua trascrizione nei registri immobiliari o 10 anni dalla morte del donante.
      Cordiali saluti.

  21. Giovanna ha detto:

    Buongiorno,
    Vorrei delle delucidazioni in merito alla mia situazione. Da premettere siamo due fratelli e i nostri genitori ci hanno donato del terreno come quota di leggittima.
    Mia madre con atto pubblico di vendita ha venduto la casa di sua proprieta ai nipoti, nel contratto vi è la clausola che si tratta di una vendita per assistenza per cui l’assistenza cade solo sui nipoti? Inoltre mio fratello, padre dei nipoti, si è impegnato insieme alla moglie a versare € 50000 entro dicembre 2018. Essendo i miei genitori in comunione dei beni,ma la casa prima dell’atto era intestata solo a mia madre perché costruita su un terreno datole in donazione da suo padre,posso essere obbligata ad assistere mio padre? Considerato che sull’atto è stata garantita l’assistenza solo a mia madre. Nel caso in cui sono obbligata come fare l’assistenza a mio padre se mia madre ogni volta mi caccia fuori di casa?
    Grazie.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Non sono solo i genitori a doversi occupare dei figli, ma anche il contrario, soprattutto quando l’età avanza e i familiari diventano anziani e non autosufficienti. Un assunto che non appare affatto pacifico, posti i sempre maggiori contrasti nascenti nei nuclei familiari, in particolare tra fratelli e sorelle, circa la cura degli anziani genitori.

      Va a tal proposito rammentato che l’assistenza ai genitori anziani non rappresenta un mero dovere “morale” e ciò lo si desume dalle molteplici disposizioni legislative in cui rilevano veri e propri obblighi in tal senso.
      Figli: gli “alimenti” ai genitori
      L’assistenza economica nei confronti del genitore, si desume dagli artt. 433 e ss. del codice civile che precisano la disciplina degli alimenti legali, prestazioni di assistenza materiale dovute per legge alla persona che si trova in stato di bisogno economico e che trovano la fonte, anche costituzionale, nel dovere di solidarietà (art. 2 Cost.).

      All’obbligo di prestare gli alimenti nei confronti di chi versa in stato di bisogno e non è in grado di provvedere al proprio mantenimento sono tenuti, tra l’altro, i figli, anche adottivi. Se dunque il genitore anziano sia in stato di bisogno oltre che economicamente incapace di provvedere ai propri bisogni, dovranno essere i figli ad intervenire.

      Si tratta di un obbligo che grava su tutti i figli, ma che può essere graduato in relazione alle concrete capacità reddituali del singolo. Infatti, quanto alla misura degli alimenti, l’art. 438 c.c. precisa che devono essere assegnati in proporzione del bisogno di chi li domanda e delle condizioni economiche di chi deve somministrarli e non devono, tuttavia, superare quanto sia necessario per la vita dell’alimentando, avuto però riguardo alla sua posizione sociale.

      Il figlio potrà, a sua scelta, corrispondere al genitore indigente un assegno periodico oppure, come dispone l’art. 443 c.c., accoglierlo e mantenerlo nella propria casa. L’inadempimento espone al rischio di integrare il delitto di violazione degli obblighi di assistenza familiare di cui all’art. 570 c.p., che prevede la reclusione fino a un anno e la multa da euro 103 a euro 1.032 anche per chi faccia mancare i mezzi di sussistenza agli ascendenti.
      Non è solo l’assistenza economica a rilevare nei confronti del genitore anziano e non autosufficiente, ma anche quella “morale”, ossia la concreta vicinanza affinché questi non resti solo a casa, trascurato e incapace di badare a se stesso.
      Nonostante manchi una norma sull’argomento e l’assistenza morale rappresenti un adempimento per lo più spontaneo, la giurisprudenza ha precisato anche lasciare il genitore anziano da solo, privo di cure e assistenza, può costituire un’ipotesi di abbandono di persone incapaci penalmente sanzionata.

      L’art. 591 c.p., infatti, punisce con la reclusione da sei mesi a cinque anni, non solo l’abbandono del minore, bensì anche quello di una persona incapace di provvedere a se stessa, per malattia di mente o di corpo, per vecchiaia, o per altra causa, e della quale abbia la custodia o debba avere cura.
      Cordiali saluti.

  22. Di maggio Alessandro ha detto:

    Dottor Montanaro ho fatto causa a mio padre per lesione di legittima nel patrimonio ci sono degli immobili case e terreni Volevo sapere il calcolo della quota degli immobili viene indennizzata in denaro o Viene divisa in porzioni essendo quattro fratelli Grazie

  23. federico ha detto:

    Gentile D. Montanaro
    Sono un 46enne senza reddito e vorrei stipulare una cessione della mia unica casa di proprietà a favore di una terza persona a fronte di un corrispettivo vitalizio economico .
    Ritienuto che sia l aleatorietà che atipicità del contratto di cessione con obbligo di vitalizio sia ben configurata,
    È ,a suo parere, il trasferimento di proprietà esente dal rientrare nel mio asse ereditario? ( quindi il bene può essere liberamente ceduto dal cessionario? O gravano comunque dei vincoli di leggittima? )

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio lettore, la rendita vitalizia non è una donazione (anche se tale può sembrare), ma una sorta di baratto, o meglio una vendita: la casa dietro vitalizio. In altre parole, la controprestazione non è costituita dal denaro ma dall’impegno a provvedere alle cure morali e materiali del genitore. Da un lato c’è dunque il trasferimento di un bene, dall’altro una prestazione economica e assistenziale che, in determinati casi, potrebbe essere anche molto onerosa.

      Anche se sono molte le famiglie che ricorrono alla rendita vitalizia per trasferire la casa, quest’atto può essere contestato e impugnato dagli eredi.A volte la cessione della casa dietro vitalizio è solo un espediente per evitare contestazioni da parte degli altri eredi e, dietro di essa, si nasconde una vera e propria donazione.

      La donazione può essere contestata dagli eredi legittimari (coniuge, figli, nipoti e, in loro assenza genitori) qualora le quote a loro riservate dalla legge siano lese (cioè ridotte) da atti di donazione posti dal defunto quando ancora era in vita.Affinché la donazione non possa essere più contestata dai legittimari devono passare 20 anni dalla sua trascrizione nei registri immobiliari o 10 anni dalla morte del donante. Proprio per anticipare questi tempi, all’erede si fa spesso firmare una rinuncia alla contestazione.

      Cordiali saluti.

  24. Edoardo Quattrociocchi ha detto:

    Buonasera io e mia moglie abbiamo fatto un contratto vitalizio con una persona anziana di 88 anni offrendogli la nostra assistenza 24/24 e trasferendoci nella sua abitazione. Adesso lui vuole vendere un appezzamento di terreno con il nostro consenso, la mia domanda è si può vendere o no ? Possiamo incorrere in tasse dall’ agenzia delle entrate a seguito della vendita di questo terreno? Buonasera

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      la giurisprudenza sul tema che Lei ha posto prevede una casistica molto ampia ed occorre entrare nei particolari della vicenda. Pertanto, una risposta su quanto Lei ha chiesto presuppone una conoscenza particolareggiata del problema ed è per questo che occorre una consulenza particolareggiata da parte di un avvocato/notaio.
      Cordiali saluti.

  25. Laurenço ha detto:

    Buongiorno
    Scusami per il mio italiano, sono francese, mio ​​zio morì all’età di 105 anni. Aveva stipulato un contratto di manutenzione con uno dei miei cugini all’età di 88 anni. Nel contratto c’è:

    conservazione della abitazione utilizzata dalla parte mantenuta in condizioni di pulizia ed igiene costanti, anche a mezzo di persone all’uopo incaricate;
    assistenza medica necessaria, con assunzione delle spese per le cure a domicilio, anche di carattere infermieristico, o per il ricovero presso ospedali e case di cura.

    mio cugino è morto e tutti i suoi figli hanno ereditato la proprietà di mio
    Mio zio aveva una cameriera e una badanti.

    Pensiamo che le spese siano state pagate ogni mese da mio zio. È questo un motivo per cancellare il contratto dal momento che i figli di mio cugino dovrebbero pagare

    Più il valore dei beni ricevuti nel contratto è stato sottovalutato. Il valore delle merci attualmente è 10 volte superiore al valore presentato nel Contratto

    infine l’età di 88 anni al momento del contratto può essere un motivo di nullità del contratto ?

    beni avanzati

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      la domanda da Lei effettuata presuppone diverse problematiche, ed una risposta certa senza avere a disposizione tutte le carte in essere non è possibile. E’ il caso, vista la complessità del caso, rivolgersi ad un avvocato esperto in queste problematiche.
      Cordiali saluti.

  26. mario monti ha detto:

    Buongiorno,
    mia madre, con cui non ho alcun rapporto dal 2006, oltre a vivere allora a 400 km distante, ha ceduto nel 2009 l’immobile con l’obbligo di mantenimento a mia sorella e mio cognato a mia insaputa.
    Le chiedo se in qualità di erede avrei dovuto firmare una rinuncia alla contestazione e se in futuro potrò oppormi a questo pseudo donazione atta ad estromettermi totalmente dall’immobile.
    grazie in anticipo

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      Con la “Cessione con obbligo di mantenimento” il soggetto “acquirente” non paga un prezzo ma si obbliga ad eseguire a titolo di corrispettivo delle prestazioni di mantenimento che si sostanziano in obblighi di “dare” (fornire alimenti, medicinali , vestiario etc.), ed in obblighi di “fare” (assistenza , pulizia della persona e della casa, fare compagnia etc.) persino potendosi estendere l’ obbligo di versamento della retta ad un istituto per anziani o disabili se a tale struttura il “cedente ” desiderasse ricorrere .

      Si tratta di predisporre dettagliatamente un contratto personalizzato per individuare ben chiaramente gli impegni che, se non osservati, potranno determinarne lo scioglimento del contratto di cessione per inadempimento .
      Una volta condensati, con l’aiuto di professionisti del settore (avvocati, notai, commercialisti) , gli accordi in un preliminare si dovrà formalizzare l’atto dinanzi a un notaio, alla presenza di testimoni.

      Il ricorso alla ” cessione con obbligo di mantenimento” , andrà valutata attentamente tenendo conto:
      -che con tale contratto ” gli acquirenti” , anche famigliari, saranno indotti a mantenere i livelli di prestazione promesse, senza “cali di attenzione”.
      -che il bene oggetto della cessione con obbligo di mantenimento non rientrerà nell’asse ereditario.
      -che pertanto deceduto il cedente non si profileranno problematiche per il cessionario/ o cessionari relative alla rivendita (collazione, riduzione, restituzione)
      -che lo stesso istituto potrebbe anche prevedere che gli “acquirenti ” siano tutti i figli meritevoli , così da non creare sperequazioni e litigi
      -che lo stesso istituto può essere modulato alla bisogna ; si pensi al caso della figlia che spende la sua vita ad assistere i genitori malati od anziani, mentre gli atri fratelli non se ne curano affatto.

      Cordiali saluti.

      PS per Lei: “che il bene oggetto della cessione con obbligo di mantenimento non rientrerà nell’asse ereditario”.

  27. mario monti ha detto:

    volevo aggiungere nella mia domanda precedente che sia mia madre che mio padre sono titolari di pensione
    grazie

  28. Alonso ha detto:

    Buongiorno,

    Secondo il contratto:

    La figlia di mio cugino ha dovuto pagare:

    5. l’assistenza medica necessaria, con l’assunzione delle spese di assistenza a domicilio, compresa l’assistenza infermieristica, o per il recupero o l’invio e il caso dell’assistenza.

    Oggi la proprietà di mio zio è stata donata alla figlia di mio cugino.
    Ho dovuto conti bancari ereditano di mio zio, ma la figlia di mia cugina mi ha detto che resta altro mio zio pagato per 7 anni una badante …

    Secondo la frase del contratto, pensi che tutti i costi avrebbero dovuto essere pagati dalla figlia del cugino min e non da mio zio?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,

      queste sono le condizioni necessarie per effettuare la voltura del servizio di acquedotto, con le limitazioni previste dalla legge.

      Iter contrattuale

      La consegna o trasmissione del modulo di proposta di voltura contrattuale , completo delle informazioni e della documentazione necessaria, permette di attivare la voltura contrattuale richiesta. Al cliente successivamente verrà inviato il plico contrattuale da rispedire sottoscritto all’AQP.

      Annotazioni importanti

      Non possono essere accolte richieste in assenza di:

      a) nel caso di morosità del contratto interessato
      saldo del debito pregresso se già utilizzatore del servizio;
      dichiarazione e documentazione a supporto dell’ assenza di responsabilità circa il debito.
      b) nel caso di utenza non domestica
      documento di visura camerale contenente Ragione Sociale, Sede Legale, Partita IVA, dati anagrafici e fiscali del Rappresentante Legale. La richiesta effettuata da persona giuridica deve essere firmata dal Rappresentante Legale o da persona fisica allo scopo delegata.
      c) nel caso di utenza domestica condominiale
      impegno al riconoscimento del debito pregresso in quanto fruitori del servizio;
      la richiesta effettuata dal condominio deve essere firmata dall’amministratore pro tempore vigente, e deve essere corredato da copia del verbale di assemblea di nomina e da copia del documento di identità.

      Cordiali saluti.

  29. TERESA ha detto:

    Buongiorno

    vorrei sapere se con il contratto di vitalizio assistenziale incorre nelle medesime problematiche della donazione nel momento in cui il ricevente decidere vendere l’immobile.
    Ossia la banca non concede il muto per timore di eventuali eredi e si richiede di aspettare 20 anni dalla stipula della donazione oppure 10 anni dalla morte del soggetto donante.

    Cordiali saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,

      è molto frequente che un contratto vitalizio assistenziale simuli una donazione modale, allo scopo di eludere le possibili conseguenze giuridiche a seguito della morte del donante.
      I beni donati in vita dal defunto, infatti, sono soggetti a collazione, con la conseguenza che gli eredi legittimi che si ritengono lesi nei loro diritti ereditari possono agire in giudizio per la restituzione di quanto a loro illegittimamente sottratto mediante la donazione.

      COLLAZIONE

      In un recente caso sottoposto all’esame della Corte di Cassazione è stato ritenuto integrare una donazione modale, non un vitalizio assistenziale, il contratto con il quale un soggetto aveva ceduto un immobile ad uno dei suoi figli in cambio di assistenza, sulla base della notevole sproporzione tra la prestazione del figlio ed il valore dell’immobile, nettamente superiore alla prima (Cass. sentenza n. 15904/2016).

      E’il motivo per il quale la banca si comporta come da Lei descrito.

      Cordiali saluti.

  30. Teresa ha detto:

    Mi perdoni ma non sono sicura di aver capito.
    Quindi se la provenienza delll’immobile è il vitalizio assistenziale, la banca del potenziale acquirente non concede il mutuo?
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      esattamente, la banca potrebbe non concedere il mutuo, è già successo in diversi casi.
      Cordiali saluti.

  31. Manu 74 ha detto:

    Buon giorno
    Sono l’ultima di 4 fratelli,di cui 3 di loro hanno ricevuto soldi ricavati da vendite di appartamenti (per mamma erano liquidati dalla eredità)Non ha realmente dichiarato con atti ma ci sono documenti che confermano i versamenti.poi 6 anni fa mamma e venuta a mancare essendo l’ultima stava elaborando per darmi un appartamento con un piccolo apprezzamento di terreno,Ci sono vari fogli con scritto quello che mi avrebbe voluto dare.
    Adesso c è solo mio padre che ha 2 appartamenti (1 Ci vive) e questo terreno accanto.
    I miei fratelli non vogliono avere rapporti con lui da 6 anni, ora ha 85 anni io mi sono sempre presa cura di lui nonostante vivo a Bologna e lui a salerno e da 1 anno ho smesso di lavorare per poter stare più con lui che richiede la mia presenza. Io ho un marito disabile che porto a Bologna x le sue terapie ogni 6 mesi mi assento 1 mese e mio padre da gestirsi abbastanza bene.
    Vorrei sapere se mio padre può farmi un contratto di mantenimento o altro e questo appezzamento (dove ho 1 stanza e bagno)di terreno di cui posso usufruire avendo mio marito disabile,senza togliere nulla che spetta ai miei fratelli dei 2 appartamenti( legittima) possono eventualmente impugnare anche se lascia a loro la legittima.
    Grazie per l’attenzione
    Attendo eventuale risposta

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      la sua situazione è molto complessa, non siamo in grado di prendere la responsabilità di rispondere ad un quesito così importante. Le consiglio di prendere un appuntamento da un notaio.
      Spiacente.
      Cordiali saluti.

  32. Giusy ha detto:

    Buonasera, i miei suoceri hanno stipulato un contratto di mantenimento a mio favore, senza riservarsi l’usufrutto, ma scrivendo espressamente che le cure devono avvenire al domicilio o in ospedale( non vogliono essere portati in una casa di riposo). In questo caso chi deve pagare l’Imu?
    Ringrazio per l’attenzione nell’attesa di un vostro riscontro

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio, ecco cosa c’è da fare.

      Locazione commerciale: la durata del contratto.

      A differenza dell’affitto ad uso abitativo, il contratto di locazione commerciale non può durare meno di 6 anni. Se c’è una clausola che dice il contrario, non solo si intende nulla la clausola ma l’intero contratto risulta nullo . La durata massima è di 30 anni.

      C’è, però, un’eccezione a cui abbiamo fatto cenno all’inizio e che riguarda i contratti sottoscritti dopo il 12 novembre 2014: se il canone concordato supera i 250mila euro, le parti possono decidere di stabilire una durata inferiore.

      Trascorsi i primi 6 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 6, a meno che ci siano degli specifici motivi, dopodiché c’è un secondo rinnovo in forma tacita se né il locatore né il locatario danno il via alla pratica per il rinnovo o per la disdetta.

      Saluti.

  33. DOMENICO ha detto:

    Gent.mo Avvocato, vorrei porgerle il seguente quesito:
    Per quanto concerne la cessione di immobile con obbligo di assistenza vita Natural durante, nei confronti di un figlio. Qualora il figlio acquirente per motivi gravi di salute, dichiarato invalido da 4 anni non è più in grado di prestare assistenza, da un anno la madre cedente è ricoverata presso una struttura RSA per problemi cognitivi, gli altri figli possono chiedere la risoluzione del contratto, in mancanza di assistenza sia diretta che indiretta, nei confronti della propria madre cedente?
    Grazie per la sua attenzione.

  34. DOMENICO ha detto:

    Mi perdoni, in riferimento al precedente quesito, voglio precisare che l’obbligo di assistenza è stato redatto con atto pubblico presso un notaio, con obblighi del figlio nei confronti della madre.
    Grazie

  35. Valentina ha detto:

    Salve,le volevo esporre il mio problema. La sorella di mia madre di 84 anni non avendo figli e marito,di comune accordo con me abbiamo deciso di fare un atto notarile,dove l’avrei accudita e prestato assistenza fine a l’ultimo giorno e a sua morte sarei diventata l’erede universale di tutti i beni. La zia nel frattempo è diventata molto instabile ed andata via, volendo cambiare di nuovo testamento. Ma io ho perso un anno decicandogli tutta l’assistenza possibile, in questo caso ci perdo tutto ho posso avere un racicimento? Fra le altre in 5 anni cose ha cambiato circa 10 volte l’atto con persone diverse facendo la stessa identica cosa.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      la sua è una situazione molto complessa e delicata….occorre che vada a fare un consulto con un avvocato esperto del settore, in quanto le leggi su questo tipo di situazione sono molteplici e spesso in contrasto tra loro.
      Non sono in grado di rispondere alla sua problematica.
      Cordiali saluti.

  36. Paolo ha detto:

    Salve dott.Montanari,
    sono Paolo e vorrei avvalermi della sua esperienza.
    Sono sposato, ho due figli ultra maggiorenni anche loro sposati con famiglia e una loro vita indipendente.
    Succede che il figlio più grande per sue decisioni a cessato ogni rapporto con noi genitori e suo fratello, parliamo di anni.
    Niente visite, chiamate ecc.
    La domanda è la seguente c’è un modo per lasciare la casa solo a mio figlio minore?
    Grazie per la sua risposta.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      vista la complessità della sua situazione, occorre che lei prenda contatto con un avvocato esperto del settore.
      Cordiali saluti.

  37. Mara ha detto:

    Buonasera, le mie 2 sorelle si sono allontanate purtroppo dai miei genitori da diversi anni i quali, visto l’avanzare degli anni vogliono farmi un vitalizio con usufrutto della loro abitazione in quanto io in qualsiasi momento sono lì a guardarli e assisterli (quando necessario mi trasferisco lì per accudirli )per visite mediche interventi etc dando loro supporto e aiuto in qualsiasi momento al fine di rendere la loro vecchiaia tranquilla.
    Lo possono fare anche se non hanno altri beni?
    In caso, sarei obbligata a vivere con loro visto che abito in un comune a 25 chilometri?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      il vitalizio con usufrutto di una abitazione pone diversi interrogativi, e tante sfaccettature legate comunque alla quota di legittima delle sue sorelle.
      Occorre che Lei si informi con un Avvocato specializzato in queste problematiche.
      Cordiali saluti.

  38. Mario ha detto:

    Buonasera: dott.Montanari
    è possibile impugnare un vitalizio alimentare,da un fratello, se nel contratto non ci sia scritto
    nulla riguardo la clausola risolutiva espressa! il cedente che garanzia ha??

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      la Sua domanda implica tantissime sfaccettature…..occorre che Lei si rivolga ad un Avvocato esperto di queste problematiche, non sono in
      grado di esprimere una risposta certa sull’argomento da Lei proposto.
      Cordiali saluti.

  39. Mario ha detto:

    Buon giorno dott.Montanari
    una grande curiosità!!!!!
    riguardo un vitalizio alimentare stipulato nel 2010 oggi ancora in corso,con vendita della nuda propietà valore stimato (Euro400.000 della nuda propietà)mi sono pure accorto che dal estratto conto Bancario del vitaliziato,mio Padre defunto nel 2020 la (consorte è ancora in vita) sono stati prelevati in 10 Anni circa 170.000Euro dal vitaliziante! (non per motivi di assistenza)(dalla-Figlia)si possono spendere soldi del vitaliziato quondo hai gia ottenuto una villa con il vitalizio. il fratello estromesso non ha ricevuto nulla
    si puo impugnare il tutto? un Grazie a Lei……..

  40. Anna-Rita ha detto:

    Bongiorno Dr. Montanario,
    Mia madre è morta il 26.12.20.
    Durante il processo di successione, qualque tempo dopo, abbiamo appreso che mia sorella maggiore era stata con mia madre il 31.07.2018 in segreto da un notaio per stipulare un contrato di cessione con onere di assistenza e mantenimento.
    Abbiamo dovuto chiedere l’atto di cessione, tutte le prove che mia sorella non aveva rispettato i termine del contrato. Volevamo impugnare per chiedere la risoluzione per inadempimento con un scioglimento del contrato con restituzione del bene in tribunale, ma tutto ha richiesto tempo perche viviamo in Svizzera.
    Prima di aver avuto il tempo di ricorrere in appella, mia sorella si è affretata a trovare un acquirente. Dopo solo 7 mesi dalla morte di mia madre ha fatto una promessa di vendita il 28.07.21 e 3 mesi dopo il 15.10.21 a venduto la casa davanti al notario è a noscosto che cerano altri eredi. È stoto solo questa settimana il 15.02.22 che l’abbiomo appresa.
    Quando ha firmato davanti al notario il 31.07.2018, mia madre aveva 87 anni ed era malata. Sul contrato di cessione mia sorella ha mentito perché c’è scritto che mia madre sapeva leggere è scrivere ma essendo ipovedente non poteva firmare, è falso mia madre era analfabeta è poteva firmare abbastanza perché à febbraio 2020 ha fatto una procura per gestire i suoi affari, pagamento ecc. a mia sorella.
    Mia madre aveva abbastanza soldi per far fronte alle sue necessita è spese, aveva anche un’infermiera che veniva ogni giorno a prendersi cura di lei.
    Sul contrato di cessione c’è scritto che mia sorella doveva pagare la casa degli anziani, il funerale, il riscaldamento, il vestiti ecc. Non ha pagatto niente è non a rispettato i terminè del contrato, anzi ha anche svuotato il conto in banca, preso tutti i suoi gioielle è svuotato l’appartamento dove abitava mia madre.
    Inotre ha fatto scrivere sul contrato di cessione che la casa valeva 60’000.00 € un’altra bugia perché la venduta a 160’000.00 €, ma il valore réale è compresa tra 200’000.00 è 250’000.00.
    La mia domanda ème possiamo annulare il contrato di vendita della casa, perché mia sorella ha fornito false infomatiozione piu volte ad ingannare tutti è se abbiamo encora il diritto di impugnarè il tribunale per mencato di rispetto del contrato di cessione. Abbiamo tutte le prove necessarie
    Grazie mille per la tua rapida risposta in quanto sta diventando molto urgente.
    Anna-Rita

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      la sua è una situazione molto complessa che ha bisogno di essere studiata da un professionista del ramo.
      Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato che Le saprà indicare la via giusta da seguire.
      Cordiali saluti.

  41. giuseppe ha detto:

    buonasera. desideravo un supporto ad una problematica che vede “vittima” un mio parente anziano. Questa persona si è sposata ma dalla unione non sono nati figli. La moglie era proprietaria di una casa e, 1 anno prima della sua effettiva morte, ha stipulato dinnanzi al notaio un vitalizio in favore di una sua nipote e del marito di questa, in cambio dell’assistenza, alimenti, vestiario ecc. Nello stesso tempo, ha riservato per se e per il proprio marito l’usufrutto della casa. All’atto della stipula dell’atto, hanno firmato la prorietaria di casa con il proprio marito, e la nipote con il proprio marito. L’anomalia sta nel fatto che l’atto prevedeva l’assistenza esclusivamente ad uno dei coniugi, ossia la proprietaria di casa. mesi dopo la stipula, la proprietaria di casa è morta ed un casa è rimasto come usufruttuario il marito. Quest’ultimo non viene assistito da nessuno ed anche le sue condizioni economiche sono precarie. I nipoti della moglie, sebbene proprietari di casa, gli hanno voltato le spalle e di fatto, non lo assistono sostenendo che il loro compito si è concluso con la morte della loro zia e di non avere alcun obbligo nei confronti dello zio che, ha accettato e controfirmato l’atto. Mi chiedo, a posteriori, il marito della ex padrona di casa può ritornare sui suoi passi e impugnare l’atto? E’ lecito prevedere assistenza soltanto ad uno de due coniugi lasciando quello più debole al proprio destino? Grazie mille

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      il quesito da Lei posto è molto complicato ed articolato, e la questione, visto la delicatezza, ha bisogno di essere approfondita da un legale specializzato in queste problematiche.
      Non siamo in grado di dare una valutazione senza essere in possesso della documentazione necessaria.
      Cordiali saluti.

  42. Francesco ha detto:

    Buongiorno. Avrei bisogno per cortesia di un chiarimento alla questione che espongo, se possibile.
    Alcuni anni fa , a seguito della scomparsa di mio suocero, in accordo tra mia suocera
    mia moglie, mia cognata e mio cognato , considerando che le 2 sorelle non vivevano e non avrebbero vissuto a Padula , luogo di residenza della mamma , si stabili davanti a un notaio la volontà reciproca di donare al figlio maschio la casa di residenza della madre , residenza anche del figlio , la clausola dellusufrutto generale vitalizio della mamma. La domanda è la seguente. Ora la mamma ha 91 anni con una pensione di 700 euro. Le spese per la badante ed altro sono a carico del figlio? ( visto che ha ereditato la casa ) i figli sono costretti a recarsi spesso e per giorni a casa della madre per assistenza pur abitando a 150 km dalla residenza oppure è a discrezione loro far visita quando è possibile? Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      La forma del contratto di vitalizio assistenziale.
      Il contratto di vitalizio assistenziale deve rispettare i requisiti di forma previsti per la rendita vitalizia. Andrà pertanto redatto nella forma scritta ad substantiam a pena di nullità.

      Con la forma scritta infatti può essere dettagliato il contenuto dell’obbligo assistenziale con riguardo agli aspetti qualitativi e quantitativi. Saranno perciò formalizzate le prestazioni del vitaliziante aventi per lo più carattere morale e spirituale come la compagnia, i tempi di visita e altre modalità di assistenza della stessa natura anche con riferimento ai tempi e i luoghi. Se vi sono inoltre prestazioni materiali anch’essere potranno essere dettagliatamente definite nel contratto per evitare possibili contenziosi.

      Cordiali saluti.

  43. Lisa ha detto:

    Buonasera, avrei bisogno di aiuto riguardo a un atto di donazione con assistenza.
    A gennaio 2018 mio papà e mia mamma hanno donato 2 proprietà in cambio di assistenza a me e mia sorella A., mia sorella maggiore M. non fu inclusa in quanto voleva aspettare che sua figlia fosse maggiorenne e poi darle la sua parte.
    All’epoca c’erano dei problemi tra A. e M. ma il notaio ci ha rassicurato dicendo che se A. non avesse ceduto la quota in favore delle nipoti, M. lo avrebbe potuto facilmente impugnare.
    Lo stesso notaio ci ha poi consigliato di rinunciare all’eredità di mio padre rendendola non più erede e quindi senza alcun diritto di impugnare l’atto.

    Quindi il notaio ha dato consigli errati e tra l’altro era al corrente che mio papà aveva l’Alzheimer e un tumore al polmone e che aveva pochi mesi di vita, mio papà è morto a luglio 2018, quindi l’assistenza sarebbe durata troppo poco paragonato al valore delle proprietà.

    Possiamo fare qualcosa affinché le proprietà siano divise equamente senza andare a causa?

    Grazie.

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    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      il suo è un problema molto complicato e non sono in grado di dare un consiglio ad un problema così complicato.
      Esponga il suo problema ad un avvocato che la edotterà nel percorso da seguire.
      Cordiali saluti.

  44. Margherita ha detto:

    Buongiorno signor Montanari ho una quota della casa dei miei genitori siamo 5 fratelli dopo la morte di mio padre.mia madre ha deciso di donarci la casa con assistenza quando avrebbe avuto bisogno adesso he e anziana 90 anni.i miei fratelli stanno andando e fanno 15 giorni per ciascuno.io abito a 400 km.e ho problemi di salute devo andare per forza
    Da lei.per assisterla grazie per la risposta.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      il beneficiario della donazione (cosiddetto vitaliziante) assume un vero e proprio obbligo di prestare assistenza a colui che gli ha ceduto il proprio bene (cosiddetto vitaliziato). Non si tratta di una previsione formale, ma di un impegno giuridico che non si può ignorare.
      Cordiali saluti.

  45. MARCO ha detto:

    Buongiorno,
    vorrei un consiglio per pianificare la successione dei miei immobili ai miei figli, sono socio di una societa’ semplice con la mia compagna al 50% con la quale ho 2 figli.
    Io sono proprietario di 3 porzioni di immobile e vorrei venderli alla mia SS in cambio vitalizio morale e materiale. E’ possibile?

  46. Francesca ha detto:

    Buonasera, mi occupo dei miei genitori da che ho memoria. Mamma è deceduta da 10 anni. Io Ho 50 anni. 4 anni fa mio padre ha formalizzato la sua volontà di regalarmi la casa, il notaio all’epoca consigliò un vitalizio assistenziale invece che una donazione per evitare rogne future e per evitare che rimanessi in mezzo ad una strada dopo la sua morte. Io ho la nuda proprietà e lui gode di usufrutto fino alla sua morte. Quello che omise il notaio al tempo è se io avessi potuto usufruire della pensione di mio padre per sostentarlo, in quanto lui mi parlò solo di fare esattamente quello che già facevo da anni e che non sarebbe cambiato nulla. Io non lavoravo allora e non lavoro tuttora, io e mio padre vivevamo insieme della sua pensione, proprio perché io mi occupavo di lui. Attualmente io mi occupo di lui, ma non viviamo più sotto lo stesso tetto in quanto mi sono sposata. I miei fratelli possono richiedermi la restituzione della pensione utilizzata per sostentare mio padre? Io non ho soldi miei e non posso chiedere a mio marito di pagare per me.
    Ci sono terreni e un altro immobile che possono andare ai miei fratelli come eredità.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      la sua è una situazione molto complessa che non si può valutare solo basandosi su quello che mi ha detto.
      Le consiglio di passare tutta la pratica ad un avvocato che si occupa di eredità.
      Cordialmente.

  47. Alfio ha detto:

    Buonasera,
    vorrei procedere con una proposta d’acquisto di un immobile in vendita ma oggetto nel 2020 di un contratto di mantenimento tra uno dei due figli (vitaliziante) e i genitori e altro figlio (vitaliziati). Il vitaliziante a titolo di corrispettivo per il trasferimento immobiliare è obbligato verso i genitori e il fratello a prestare assistenza morale e materiale per tutta la durata della vita dei medesimi, riservando loro anche il diritto di abitazione.
    Vorrei vincolare la mia offerta alla risoluzione del contratto di mantenimento poichè ho il dubbio che in queste condizioni l’immobile non sia vendibile se prima non venga risolto il contratto ed annullato il diritto di abitazione.
    Se tutte le parti coinvolte sono in accordo è possibile procedere con la risoluzione del contratto e ripristinare lo status quo ante eliminando gli effetti prodotti dal contratto di mantenimento?
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      la situazione è molto complessa perchè annullare vitalizi e diritti di abitazione è molto difficile.
      Le consiglio prima di intraprendere all’acquisto di consultarsi con un avvocato esperto della materia.
      Cordialmente.

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