Condominio, divieti precisi per i Circoli Privati
Se il regolamento di Condominio vieta di aprire Circoli Privati al posto delle “civili abitazioni” questo divieto non si adotta per forza anche alle unità immobiliari con altre destinazioni d’uso. Questo è il principio applicato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 6825/2013 in merito al caso di un condomino che aveva affittato un magazzino, al piano interrato di un condominio, dove il conduttore aveva aperto un Circolo Privato. Il Condominio aveva citato in giudizio il conduttore confutando l’uso del locale, perchè era vietato dal regolamento condominiale e perchè, comunque, alterava la tranquillità ed il decoro dell’edificio.
Il Tribunale aveva accolto l’interpellanza, ma poi la sentenza era stata capovolta in appello. E la Cassazione, a sua volta, ha rigettato il ricorso. I giudici hanno richiamato la sentenza n. 16832 del 2009 della stessa Corte, per cui “le restrizioni alle facoltà, inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e sulla portata delle relative disposizioni”. E ciò perchè i divieti e i limiti devono derivare da “espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibili di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo a una interpretazione estensiva delle relative norme”.
I giudici hanno quindi riscontrato che il regolamento di condominio (che può includere clausole che pongono limiti alla proprietà privata) conteneva il divieto di destinare le unità immobiliari ad attività ludiche (limite ritenuto troppo generico) nonchè il divieto “di aprire circoli privati al posto delle civili abitazioni”. La Cassazione ha pertanto rigettato il ricorso del Condominio, perchè il divieto riguardava le unità immobiliari con questa destinazione d’uso e non le altre unità immobiliari come i magazzini.
Inoltre, il regolamento vietava il “pregiudizio alla tranquillità e al decoro dell’edificio” ma chi accusava la violazione doveva poi provarla in giudizio, cosa che non era avvenuta. Peraltro il “pregiudizio alla tranquillità” e “il disturbo alle occupazioni o del riposto delle persone” per essere tutelato, oltre alla prova reale del disagio, necessita della dimostrazione che schiamazzi e rumori siano obiettivamente confacenti a creare il disturbo, dato che trattasi di un reato di pericolo, e che il fatto rumoroso sia idoneo a disturbare un numero indefinito (e non solo quindi limitato) di persone.
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
“Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato".
”Tito Maccio Plauto"
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da qualche mese nel condominio dove abito hanno aperto un circolo privato composto da ingresso piano terra e tramite una scala a chiocciola interna una sala al piano superiore che corrisponde al primo piano dove una parete divide la mia camera. questo circolo è aperto fino alle 02 – 03 e talvolta 05. con spettacoli musica ad alto volume e schiamazzi per cui è impossibile dormire. cosa devo fare? Allo stesso modo il disturbo è anche per l’appartamento sopra di loro.
Il rogito dice che il locale doveva essere destinato esclusivamente a negozio con attività da non provocare disturbo ai vicini. cosa devo fare? Grazie Lucia Bonini
grazie. Lucia Bonini
Egregia, sul punto della musica, le ordinanze dei Comuni potrebbero essere difformi da zona a zona, ma in generale il Presidente del Circolo o il Legale Rappresentante che utilizzi impianti di amplificazione lo può fare esclusivamente per la diffusione di musica di sottofondo e, pertanto, non percepibile in ambiente esterno al circolo, né negli ambienti interni limitrofi o confinanti con il circolo medesimo. La musica di sottofondo nel rispetto di tali condizioni può essere diffusa per tutte le 24 ore della giornata e comunque durante l’orario di apertura del circolo.
Per la misurazione della stessa, può richiedere l’intervento degli organi preposti a tale controllo ed avvisare del tutto i Vigili comunali.
Per avviare un’attività che prevede la somministrazione di alimenti e bevande (che, lo ricordiamo, possono essere dispensati solo ai soci tesserati), occorre chiedere un’autorizzazione al Comune. Che la rilascia solo se viene presentato il certificato penale del presidente del circolo, se viene certificato il possesso delle necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie da parte dell’Asl e se i locali risultano conformi alla legge.
Qualora all’interno del locale si somministrano alimenti e bevande occorre che l’immobile rispetti anche i requisiti igenico-sanitari previsti dalla normativa vigente e verificati dall’ASL di territorio.
Vediamo alcune delle principali avvertenze.
Luminosità diretta prevede che la superficie di aereazione deve essere almeno 1/8 della superfice del locale ( Art. 6 D.P.R 303/56).
Posizione del locale lontano da linee elettriche esterne di alta tensione ( da 10 a 28 metri in base allla tensione elettrica).
Altezza minima del soffitto (si consiglia minimo 2,70 a meno che non vi siano particolari concessioni e deroghe comunali).
Bagni per portatori di Handicap (con un’apertura porta di almeno 90 cm).
Si ricorda inoltre che per locali superiori a 200 mq è prevista la prevenzione incendi.
Cordiali saluti.