Monthly Archives: Gennaio 2014

L’Esperto risponde: Registro e locazione, aggiunta di un inquilino.

l'esperto risponde 1Domanda: Con il consenso del locatore, due conduttori vorrebbero aggiungerne un terzo al loro contratto di locazione abitativa. C’è da fare qualche adempimento?

Risposta: Le cessioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione devono essere registrate entro un termine fisso, anche se stipulate verbalmente o se il relativo contratto è redatto nella forma della scrittura privata non autenticata (articoli 3 e 17 del Dpr 131/1986).

Se ricorre tale ipotesi, occorre versare l’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento. In base alle citate disposizioni, se il contratto è risolto prima della scadenza naturale o, pur rimanendo in vita, ne viene modificato qualche elemento (ad esempio, le parti contrattuali o il termine finale di efficacia), è necessario darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate pagando la relativa imposta nella misura fissa di 67 euro (risoluzione 60/E del 2010).

La disdetta del contratto di locazione fatta a mezzo raccomandata mai ricevuta dal destinatario può ritenersi valida?

disdetta contrattoIl quadro normativo. Va subito chiarito che, il fine della disdetta di locazione è quello di impedire la prosecuzione del contratto e la prassi è quella di inviare una raccomandata A/R.

I casi in cui è possibile disdire il contratto di locazione, anche prima della scadenza, per gli immobili destinati ad uso abitativo, sono disciplinati dalla Legge 27 luglio 1978, n.392, articolo 28, secondo cui, “ il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni”e, l’articolo 29 che prescrive i casi in cui è possibile impedire il rinnovo del contratto da parte del locatore e cioè, “il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

E’ necessario inoltre considerare che, la disdetta del contratto di locazione deve essere ritenuto, ai sensi dell’articolo 1334 del codice civile, atto unilaterale, pertanto, come tutti gli atti unilaterali,  produce i suoi effetti dal momento in cui giunge “a conoscenza della persona.”

ANGELETTI (FIMAA): “AUMENTO DELLE ALIQUOTE TASI SONO ENNESIMA TASSA CONTRO IL SETTORE IMMOBILIARE”.

Non si può dare da una parte e prendere dall’altra solo per far quadrare i conti dei Comuni. Irresponsabile l’ostruzionismo di queste ore in Parlamento: se il decreto legge sulla seconda rata 2013 dell’Imu, oggi in discussione alla Camera, dovesse cadere sarebbe ulteriore beffa ai danni dei cittadini.

angeletti__276x183_ “Con l’aumento delle aliquote della Tasi fino allo 0,8 per mille per le prime e seconde case siamo di fronte all’ennesima tassa contro il settore immobiliare. Buone le intenzioni di utilizzare le risorse derivanti dall’aumento della Tasi per la detrazione Imu a favore delle famiglie a basso reddito, ma purtroppo a pagare il prezzo dell’intesa saranno sempre i contribuenti.

Non si può dare da una parte e prendere dall’altra solo per far quadrare i conti dei Comuni. In questo modo si rischia di continuare sulla strada del caos, proprio quando i timidi segnali di ripresa degli ultimi mesi stanno facendo sperare in un lieve incremento delle compravendite immobiliari”.

Così Valerio Angeletti, Presidente di FIMAA Italia – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari / Confcommercio commenta l’introduzione di un addizionale dello 0,8 per mille sulla aliquota massima Tasi per il 2014 sulle prime e seconde case.

“Il Governo in questo modo – conclude il numero uno di FIMAA Italia Angeletti – continua a tassare il settore immobiliare a scapito dei contribuenti e della ripresa economica. Ci auguriamo, inoltre, che termini l’ostruzionismo che si sta svolgendo in queste ore in Parlamento che potrebbe far cadere il decreto legge che elimina il pagamento della seconda rata dell’Imu per le prime case. Se il decreto non fosse convertito in legge sarebbe l’ennesima beffa irresponsabile ai danni dei cittadini”.