L’Esperto risponde: Registro e locazione, aggiunta di un inquilino.

l'esperto risponde 1Domanda: Con il consenso del locatore, due conduttori vorrebbero aggiungerne un terzo al loro contratto di locazione abitativa. C’è da fare qualche adempimento?

Risposta: Le cessioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione devono essere registrate entro un termine fisso, anche se stipulate verbalmente o se il relativo contratto è redatto nella forma della scrittura privata non autenticata (articoli 3 e 17 del Dpr 131/1986).

Se ricorre tale ipotesi, occorre versare l’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento. In base alle citate disposizioni, se il contratto è risolto prima della scadenza naturale o, pur rimanendo in vita, ne viene modificato qualche elemento (ad esempio, le parti contrattuali o il termine finale di efficacia), è necessario darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate pagando la relativa imposta nella misura fissa di 67 euro (risoluzione 60/E del 2010).

About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate. Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale. Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato. “Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato". ”Tito Maccio Plauto"

76 Responses to L’Esperto risponde: Registro e locazione, aggiunta di un inquilino.

  1. valentina m. ha detto:

    Buongiorno, la presente per chiedere – più che altro – una conferma: l’aggiunta di un ulteriore inquilino a contratto già registrato, ma con variazione del canone comporta risoluzione del contratto già in essere e registrazione di nuovo contratto, giusto? Il caso è quello di una locazione abitativa per studenti (ex situazione attuale: 3 studenti e canone pari a € 250×3= 750/mese – situazione successiva: 4 studenti e canone pari a € 250×4= 1000/mese). Ringrazio anticipatamente.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Esatto, le confermo quanto da Lei detto. Cordiali saluti.

    • Pina Massimi ha detto:

      Buongiorno vorrei sapere se in immobile di mia proprietà dove è residente mio figlio con contratto comodato uso gratuito posso far abitare altre due persone, amici di famiglia, con regolare contratto

      • Massimo Montanari ha detto:

        Buongiorno,
        i redditi derivanti dalla locazione dell’immobile oggetto di comodato sono da imputare al genitore proprietario, quale comodante.
        Cordiali saluti.

  2. Alfredo ha detto:

    Buongiorno… ma se invece si aggiunge un nuovo inquilino e non cambiano ne pattuizioni ne ammontari il contratto può rimanere il medesimo? Va fatta solo una scrittura privata?

    • Massimo Montanari ha detto:

      E’ necessario darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate pagando la relativa imposta nella misura fissa di 67 euro (risoluzione 60/E del 2010).

      • Alfredo ha detto:

        Grazie mille. La risoluzione che mi suggerisce cita però una mutazione del canone e non degli inquilini presenti. In questo caso si aggiungerebbe invece un nuovo inquilino a parità di canone. Ritiene ci si possa limitare ugualmente ad una comunicazione in analogia al caso da lei segnalato?
        Ed in quel caso… Come comunicarlo?
        Il contratto soggiace a cedolare secca, per cui l’ipotesi di versare imposta e procedere a registrazione nel mio caso non sembra esperibile.

        • Massimo Montanari ha detto:

          Egregio Sig. Alfredo, con specifico riferimento ai contratti di locazione, si ricorda che gli articoli 3 e 17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), individuano in maniera esplicita gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione. Si tratta delle cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto che devono essere, pertanto, registrate in termine fisso anche se stipulati verbalmente o se il relativo contratto venga redatto nella forma della scrittura privata non autenticata.
          In tali ipotesi, occorrerà procedere, ai sensi dell’articolo 17 del TUR, al versamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
          In base alle citate disposizioni, le parti contrattuali, che hanno inteso risolvere il contratto prima della naturale scadenza o che, pur mantenendo in vita il contratto originario, ne hanno modificato alcuni elementi, quali i soggetti o il termine finale di efficacia, sono, quindi obbligati a darne comunicazione all’Agenzia delle entrate pagando la relativa imposta.In occasione della registrazione, occorrerà naturalmente fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione.
          Circa la quantificazione dell’imposta relativa alla registrazione dell’accordo intervenuto, si ricorda che il punto II) della nota posta in calce all’articolo 5 della Tariffa allegata al TUR, stabilisce che “… l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67”.

      • Maria ha detto:

        Chi deve pagare 67€ in caso di subentro, il proprietario o il nuovo inquilino?

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,
          La normativa prevede che i 67€ siano a carico al 50% tra locatore e conduttore subentrante.
          Cordiali Saluti.

          • maria ha detto:

            Salve. si potrebbe avere la normativa di riferimento? grazie

          • Massimo Montanari ha detto:

            Buongiorno,
            la normativa è la seguente: articolo 36, comma 3, del DPR n. 131/86.
            Cordiali saluti.

          • Maria ha detto:

            Il locatore continua ad insistere che la quota va pagata al 50% tra chi entra e chi esce, mentre il locatore non versa nulla. È corretto? Si può avere un norma di riferimento che esplicitamente dice il contrario?

          • Massimo Montanari ha detto:

            Buongiorno,
            se si è in regime di cedolare secca non si paga nulla, è corretto dividere la quota tra chi entra e chi esce in quanto soggetti interessati alla variazione, il locatore rimane lo stesso.
            Cordiali saluti,

        • MAURA POMPILI ha detto:

          Buongiorno, l’ufficio delle entrate comunica che per i contratti in CEDOLARE SECCA, non è previsto il pagamento della tassa fissa di 67,00 € ma la semplice comunicazione con scrittura privata e relativa registrazione.
          Saluti.

  3. Philipp ha detto:

    Salve.

    Avrei bisogno di chiedere delucidazioni su alcuni dettagli riguardo l’aggiunta di un inquilino nel contratto di affitto.

    Con l’accordo del proprietario di casa vorrei aggiungere la mia ragazza al contratto (attualmente intestato solo a me), così da poter beneficiare di alcune agevolazioni sul contratto di lavoro.

    Ho avuto modo di vedere che presentando una dichiarazione in duplice copia con marche da bollo da 16€ e un modulo f24 elide adeguatamente compilato (per il pagamento di 67€, se non sbaglio) è possibile fare questa aggiunta.

    La mia perplessità riguarda i codici da inserire nell’f24 e quali altri documenti sono necessari.

    – il codice corretto per una variazione di contratto di affitto è 1502?

    – sempre che i documenti sopracitati siano tutti quelli necessari, è sufficiente portarli llo sportello competente della ADE in cui è stato registrato il contratto?

    – una volta depositati gli atti, dopo quanto e cosa mi rimane in mano a testimonianza della modifica contrattuale?

    Grazie in anticipo. E nel caso in cui mi sia perso qualche passaggio necessario, prego di farmi notare.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno, in merito ai quesiti da Lei posti le rispondo che:
      – il codice 1502 è corretto;
      – In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
      Questo è quello che deve fare, e l’ultimo punto è la prova della variazione effettuata.

      Cordiali saluti.

      • Adriano ha detto:

        Salve vorrei chiederle se tutto questo si può fare con la delega del primo conduttore per far entrare il secondo nel contratto perché magari il primo conduttore e fuori Italia per lavoro o comunque non c è è se serve portare il contratto originale o una copia va bene lo stesso?

        • Massimo Montanari ha detto:

          Buongiorno,
          lo può fare, meglio con la delega del primo conduttore, e se è un pò esperto può farlo online dal sito dell’Agenzia delle Entrate, così risparmia tempo.
          Cordiali saluti.

          • Luca Quarta ha detto:

            Gentilissimo, ho provato a fare la procedura online per aggiungere un conduttore (a parte il dubbio se fare cessione o subentro), ma richiede per ogni cessionario un cedente. Nel mio caso avrei due cessionari con un cedente (che è uno dei due cessionari). Questo sarebbe corretto? Il sistema sembra non accettare questa procedura . Sono io a sbagliare procedura?

          • Massimo Montanari ha detto:

            Egregio,
            la procedura, secondo noi, è quella giusta. Sicuramente il sistema è molto complicato, a detta di tutti quelli che hanno provato a fare delle registrazioni. Provi magari ad informarsi presso una Associazione di Categoria, che sono più addentro alle trasmissioni in telematico
            Cordiali saluti.

  4. Alberto Maria ha detto:

    Buonasera, ho un quesito in merito al mio contratto di locazione. In sostanza dal prossimo mese la mia ragazza condividerà con me l’appartamento in cui vivo tuttavia io resterò intestatario del contratto di locazione e quindi le pattuizioni con il locatore non subiranno modifiche. Quello che mi domando è se sia necessario procedere ad eventuali comunicazioni dato che di fatto il contratto di locazione originale non subirà variazioni.
    Ringrazio in anticipo

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno Sig. Alberto, Secondo l’Agenzia le modifiche del contratto non sono soggette a registrazione obbligatoria. Tuttavia, può comunque esserci l’esigenza di fornire certezza al nuovo accordo raggiunto tra le parti.(es, per richiedere la residenza in Comune).

      Quando si vuole offrire certezza alla modifica di una clausola del contratto di locazione è opportuno quindi, effettuarne la registrazione. Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso la procedura per la registrazione volontaria degli atti. Di cui all’articolo 7 del DPR n. 131/1986.
      Registrazione che comporta il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa €. 67,00 (con F24 Elide) ed il pagamento dell’imposta di bollo €. 16,00 ogni quattro pagine di foglio.
      La registrazione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI.
      Cordiali saluti.

  5. Alberto Maria ha detto:

    La ringrazio per la cortese risposta e colgo l’occasione per chiederle un chiarimento. Quanto sopra da lei indicato circa la nuova registrazione vale anche nel caso in cui la mia compagna non sposti la sua residenza attuale (in una città differente dalla mia)?
    Ringraziandola, porgo cordiali saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      come evidenziato già nella risposta precedente, non è obbligatorio procedere all’aggiunta del nuovo nominativo nel contratto. Se non vi sono delle necessità di avere la residenza nel nuovo luogo,per quel che concerne l’Agenzia delle Entrate il problema non sussiste. Però per quel che concerne la Pubblica Sicurezza ( ad es. per l’Antiterrorismo ) è importante conoscere le persone che frequentano e vivono nelle città, e se la presenza è per qualche periodo è un conto, vivere stabilmente in un luogo è un’altra cosa. Su questo punto, valuti Lei il caso.
      Cordiali saluti.

  6. fabrizio gaudino ha detto:

    mi scusi, sempre su questo argomento dell’aggiunta di un conduttore ad un contatto di locazione esistente senza variazione del canone. Nel caso specifico, un contratto studenti 1+1 con cedolare secca, quindi non sottoposto a tassa di registro e bollo. Mi sembra di aver capito e chiedo specifiche:
    1 – la registrazione va effettuta a mezzo versamento di euro 67 con F24 Elide e presentazione cartacea all’uffico competente del modello RLI compilato che ha effettuato la registrazione del contratto originario, oppure on line
    2 – all’RLI è obbligatorio allegare la scrittura privata dell’avvenuta variazione contrattuale senza aumento del canone? Ser la risposta è afermativa, La stessa va allegata ugualmente con marca da bolo di euro 16 in duplice copia di 16.00 euro anche in presenza di contratto con cedolare secca?
    3 – la complilazione del modulo RLI e relativo invio è possibile lo facci a on linea un conduttore anzichè il locatore, usando il proprio SPID?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,

      Per la registrazione con RLI web è necessario allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A. Non è obbligatorio allegare copia del contratto, in presenza di queste caratteristiche:

      locazione di tipo abitativo
      il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione
      un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre
      una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre
      tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita
      il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.
      Si precisa che nel caso in cui è compilata la casella casi particolari, è sempre obbligatoria l’allegazione del contratto.
      La compilazione del modello può essere effettuata sia dal locatore che dal conduttore.

      Cordiali saluti.

  7. Karandeep ha detto:

    salve , nel caso che il numero massimo di residenti sia gia stato raggiunto e poi per cause di forza maggiore ( docle attesa) diventi necessario aumentare il numero massimo di residenti cosi si puo fare? e nel caso non si possa fare niente sarebbe possibile ottenere maggiore tempo per cercare una nuova sistemazione? Ringrazio anticipatamente. Cordiali saluti.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio, La Legge prevede che:

      Art. 2

      Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi.

      Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.

      Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.

      Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.

      Il mancato rispetto di queste norme può creare problemi anche con il permesso di soggiorno.

      Cordiali saluti.

  8. Marina ha detto:

    Salve io scrivo per sapere se presso la mia abitazione dove ho regolare contratto di locazione e la superficie della casa è circa 83 M2 è possibile che ci prenda la residenza la mia migliore amica ragazazza madre. E quali documenti devo riparare per non correre in penali o altre cose. Premesso che l’appartame Dispone già di due camere e c’è la possibilità di trasformare una stanza in altra camera ovviamente senza effettuare modifiche nella stanza. C’è forse la possibilità che la padrona di casa possa negare questa cosa? Grazie per il vostro aiuto resto a vostra disposizione buona serata.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia, l’affittuario o conduttore che dir si voglia può soggiornare nella abitazione dove paga il canone con la sua famiglia. Chiaramente può ricevere amici, parenti e conoscenti e ospitarli anche per diversi giorni. Cosa diversa è quando questa ospitalità si trasforma in residenza vera e propria. In questo caso occorre prendere la residenza e questo non è possibile senza l’autorizzazione del proprietario che in ogni caso dovrà essere interpellato dall’anagrafe.
      Cordiali saluti.

  9. Antonio ha detto:

    Buongiorno, nel caso in cui in un contratto di affitto già registrato, dopo tre anni si dovesse aggiungere un’altro proprietario (locatore), per modifica proprietà, quali sono le procedure da attuare. Grazie per la cortese risposta. saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio, nell’ipotesi da Lei sottoposta, occorrerà procedere, ai sensi dell’articolo 17 del TUR, al versamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
      In base alle citate disposizioni, le parti contrattuali, che hanno inteso risolvere il contratto prima della naturale scadenza o che, pur mantenendo in vita il contratto originario, ne hanno modificato alcuni elementi, quali i soggetti o il termine finale di efficacia, sono, quindi obbligati a darne comunicazione all’Agenzia delle entrate pagando la relativa imposta.In occasione della registrazione, occorrerà naturalmente fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione.
      Le consiglio, però, di porre il quesito all’Agenzia della Sua zona, magari accettano la variazione senza pagamento dei 67 euro della variazione.
      Cordiali saluti.

  10. Ines ha detto:

    Massimo Montanari ha detto:
    5 Ottobre 2018 @ 10:34
    Buongiorno,
    lo può fare, meglio con la delega del primo conduttore, e se è un pò esperto può farlo online dal sito dell’Agenzia delle Entrate, così risparmia tempo.
    Cordiali saluti.

    Gentilissimo, ho provato per un caso simile a fare la procedura online, ma richiede per ogni cessionario un cedente. Nel mio caso avrei due cessionari con un cedente (che è uno dei due cessionari)

  11. Carlo ha detto:

    Buongiorno, sono proprietario di un appartamento in affitto a due studenti, ora dal 1/9/20 uno degli inquilini lascia la stanza e dovranno subentrare altre due persone con aumento del canone di locazione .
    E’ possibile tenere il vecchio contratto che scade frà 1 anno, apportando le modifiche e facendo gli opportuni versamenti?
    Se si posso chiederLe come devo fare?
    Grazie

  12. Franco F. ha detto:

    Buongiorno,
    ai fini del cambio di residenza nello stesso Comune, sto concordando con il proprietario la modifica del contratto di locazione regolarmente registrato aggiungendo il mio nominativo al locatore in essere.
    Vedendo la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 60/E del 28/06/2010 si prevede l’obbligatorietà delle registrazione per le cessioni. Non capisco però se l’integrazione del contratto con un secondo nominativo come conduttore sia da far rientrare in questa fattispecie e quindi se l’integrazione con scrittura privata andrebbe registrata o meno. Potete darmi un chiarimento? Grazie, Cordiali saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      innanzitutto occorre vedere cosa prevede il contratto da Lei firmato nella clausola del rinnovo. Passato il periodo in cui Lei poteva dare la disdetta, lo stesso si rinnoverà automaticamente
      e Lei dovrà versare la tassa prevista all’Agenzia delle Entrate per il rinnovo del contratto.
      Cordiali saluti.

  13. Cristiano Salerno ha detto:

    Buongiorno Sig. Montanari
    Se si vuole aggiungere un altro inquilino avendo già stipulato e registrato un contratto di locazione per 3 studenti universitari,cosa bisogna fare per inserirne un 4° nel contratto di locazione?
    Naturalmente il propietario ne è a conoscenza ma non vuole contratti separati perchè affitta l’intera casa e tra l’altro non ci sara variazione sull’affitto che rimarra sempre uguale.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      La modifica del contratto è possibile, ma dovrà avere l’accortezza di specificare alcune clausole. Attualmente Infatti a fronte di un canone, ad esempio, di 800 euro, l’intero importo è dovuto da 3 persone e se il nuovo inquilino non dovesse pagare, il proprietario potrebbe chiedere la risoluzione del contratto o lo sfratto. Nel vostro caso siete in tre, ciascuno di voi è tenuto a versare una quota di 1/3, e se uno dei tre non dovesse pagare l’inquilino in regola avrebbe il diritto di continuare a rimanere nell’appartamento. Lo stesso nel caso in cui uno dei tre decidesse di dare la disdetta del contratto. ù

      Per evitare problemi di questo tipo occorre quindi inserire nel testo del nuovo contratto che il proprietario e voi andrete a firmare che tutti voi siete responsabili in solido del pagamento dell’intero canone pattuito. Questo comporta che se uno di voi non fosse in regola o se uno di voi decidesse di lasciare l’appartamento, gli altri potrebbero rimanere solo a patto di versare il canone per intero. Nel contratto si potrà anche prevedere la facoltà per gli inquilini di provvedere a cercare un altro coinquilino nel caso in cui uno dei tre dovesse lasciare in anticipo, fatto salvo il suo diritto di accettare il subentro. Per quel che riguarda l’Agenzia delle entrate quando viene modificato qualche elemento del contratto, come in questo caso, è necessario darne comunicazione all’ufficio nel quale è stato registrato, e pagare l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Il pagamento è dovuto anche in caso di opzione per la cedolare secca. La cedolare, infatti sostituisce solo l’imposta di registro dovuta per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
      Cordiali saluti.

  14. Maria ha detto:

    Salve.
    Nel caso di subentro di un conduttore in un contratto di cedolare secca , chi è tenuto a pagare i 67 euro? E qual è la normativa di riferimento? Grazie

  15. Serena ha detto:

    Buongiorno!
    Le chiedo delucidazioni sempre in tema di contratto di affitto a cedolare secca. Scorrendo i vari messaggi ho trovato questo:

    MAURA POMPILI ha detto:
    20 Aprile 2020 @ 12:25
    Buongiorno, l’ufficio delle entrate comunica che per i contratti in CEDOLARE SECCA, non è previsto il pagamento della tassa fissa di 67,00 € ma la semplice comunicazione con scrittura privata e relativa registrazione.
    Saluti.

    È esatto o invece in ogni caso è necessaria la registrazione ed il pagamento di 67€??
    Grazie infinite per la disponibilità e pazienza!

    Cordiali saluti, Serena.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      alla registrazione del contratto con opzione per la cedolare secca non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
      Diverso è il caso di aggiunta di persone come nella domanda del quesito del 20 aprile, in quanto trattasi di variazione e non prima registrazione.
      Cordiali saluti.

  16. Vincenzo Manna ha detto:

    Buonasera Sig. Montanari,
    Le chiedo delucidazioni riguardo all’aggiunta di un ulteriore conduttore ad un contratto di affitto già in essere e correttamente registrato.
    Il proprietario dell’appartamento sostiene che ci sia bisogno per forza di cose di chiudere il contratto attuale e stipularne uno ex-novo. Mi pare invece di capire da quello che scrive che basti comunicare all’agenzia delle entrate l’aggiunta dell’ulteriore conduttore.

    Il modulo RLI, necessario per la comunicazione della suddetta variazione, non comprende la dicitura di aggiunta semplice di un conduttore, ma solo dei casi di cessione/subentro. Come va gestita la compilazione?

    Cordiali saluti,
    Vincenzo Manna

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,

      presso l’AdE della mia zona occorre predisporre una scrittura privata ad integrazione del contratto originario.

      Almeno in duplice copia e con firme in originale su tutte le copie.

      Versamento di 67 €. tramite F24 Elide con codice 1500.

      Presentazione presso l’AdE ove si è registrato il contratto originario del modello RLI unitamente a tutte le copie della scrittura privata ad integrazione del contratto di locazione originario, e due copie dell’F24 Elide.

      Si informi presso la Sua Agenzia delle Entrate se questa prassi è ritenuta valida anche lì da Lei.

      Cordiali saluti.

  17. valentina cocconi ha detto:

    salve ho sbagliato a registrare un contratto di locazione non abitativo, nello specifico ho inserito un solo locatore anziche due.
    come posso modificare il contratto?
    Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      Le consiglio di recarsi all’Agenzia delle Entrate col contratto registrato ed informarsi con loro se gli basta una integrazione al contratto. Gli uffici si muovono non tutti allo stesso modo.
      Cordiali saluti.

  18. Andrea ha detto:

    Buonasera, per la registrazione di un nuovo inquilino senza modifica del
    canone d’affitto, bisogna registrare questa modifica inserendo un altro
    conduttore ? E la procedura e’ quella del subentro o della cessione?
    Premetto che si aggiunge un nuovo inquilino.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      La modifica del contratto è possibile, ma dovrà avere l’accortezza di specificare alcune clausole. Attualmente Infatti a fronte di un canone, ad esempio, di 800 euro, l’intero importo è dovuto da un singolo inquilino e se non dovesse pagare lei potrebbe chiedere la risoluzione del contratto o lo sfratto. Nel caso invece di due inquilini, ciascuno di loro è tenuto a versare una quota di 400 euro, e se uno dei due non dovesse pagare l’inquilino in regola avrebbe il diritto di continuare a rimanere nell’appartamento. Lo stesso nel caso in cui uno dei due decidesse di dare la disdetta del contratto. Se lei vuol evitare problemi di questo tipo dovrà quindi inserire nel testo del nuovo contratto che andrà a firmare con gli inquilini che entrambi sono responsabili in solido del pagamento dell’intero canone pattuito, ossia di 800 euro. Questo comporta che se uno di loro non fosse in regola o se uno dei due decidesse di lasciare l’appartamento, l’altro potrebbe rimanere solo a patto di versare il canone (800 euro) per intero. Nel contratto potrà anche prevedere la facoltà per gli inquilini di provvedere a cercare un altro coinquilino nel caso in cui uno dei due dovesse lasciare in anticipo, fatto salvo il suo diritto di accettare il subentro. Per quel che riguarda l’Agenzia delle entrate quando viene modificato qualche elemento del contratto, come in questo caso, è necessario darne comunicazione all’ufficio nel quale è stato registrato, e pagare l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

  19. Francesco ha detto:

    Egregio,
    nel caso in cui ad un contratto a cedolare secca già registrato si decide a posteriori di inserire anche un garage precedentemente non previsto che ovviamente comporta un aumento del canone, devo rifare il contratto o può bastare una comunicazione libera all’agenzia delle entrate?
    Cordiali saluti

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,

      Modifica del contratto di locazione
      Quando si redige un contratto di locazione non è affatto detto che tutte le condizioni stipulate restino immutate sino al termine del contratto.

      E’ possibile, come per tutti gli atti giuridici negoziali, che le parti si accordino diversamente su alcuni punti del contratto. Al fine di rendere efficaci queste modifiche è necessario che le parti diano alle stesse forma scritta.

      Ad esempio, i principali casi per cui le parti decidono di effettuare una modifica del contratto di locazione sono:

      Modifica in aumento del canone di locazione;
      Mofifica in diminuzione del canone di locazione;
      Modifica alle clausole di recesso per il locatario;
      Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.
      In questi casi, la modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, la forma scritta.

      Questo significa che in caso di modifica di una clausola le parti devono sottoscrivere un nuovo atto.
      Cordiali saluti.

  20. Mario ha detto:

    Salve, sono in affitto da 7 mesi, in casa vorrei far entrare un altro inquilino che il padrone di casa mi ha dato il permesso, per non farlo risultare nel mio stato di famiglia “visto che avremo stessa residenza ma nessun legame parentale” che bisogna fare ?
    Spero di aver una risposta

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      è possibile, ad esempio la singola persona che si è staccata dalla famiglia abita con un coinquilino con il quale non ci sono dei legami di parentela o di affinità. Ciascuno di loro avrà il proprio certificato di stato di famiglia. Ma entrambi possono dichiarare la convivenza in Comune ed ottenere un secondo certificato.
      Cordiali saluti.

  21. ELISA ha detto:

    Buongiorno,
    Le chiedo gentilmente delucidazioni in merito ad un Contratto di locazione ad uso abitativo in cedolare secca (3+2).
    La scadenza naturale era al 31/08/2021 e nonostante nel contratto venga riportato “Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato alle medesime condizioni” non ho provveduto alla comunicazione telematica di risoluzione. Corretto?
    Il contratto vuole essere “protratto” senza ulteriori modifiche delle condizioni, ma con la firma di un conduttore aggiuntivo. Sono obbligata a registrare da zero un nuovo Contratto, riportando in un punto l’annullamento del precedente e i nuovi clausole/accordi previsti per i contratti con più parti conduttrici?
    Spero di leggerla e la ringrazio.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      visto che vi è l’aggiunta di un nuovo conduttore il contratto deve riportarlo, pertanto occorre registrarlo nuovamente.
      Cordiali saluti.

      • ELISA ha detto:

        Mentre è corretto non procedere con la comunicazione telematica di risoluzione del vecchio contratto?
        La ringrazio molto per la sua disponibilità.

  22. Elena Ruggeri ha detto:

    Buongiorno, uno dei due inquilini ai quali è intestato il contratto di affitto con con cedolare secca non è più presente e chiede di essere cancellato dal contratto. Devo fare comunicazione all’Agenzia delle Entrate? Se si come e devo pagare qualcosa?

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      Il recesso parziale di uno dei conduttori deve caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo).
      Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI debitamente compilato.
      Cordiali saluti.

  23. Gabriele Bicchieri ha detto:

    Buongiorno signor Montanari,
    le scrivo, non essendo per nulla avvezzo alle pratiche contrattuali in merito alla regolamentazione dei contratti d’affitto. Mi trovo nella situazione in cui, a fronte di un contratto d’affitto 4+4, io e i miei due coinquilini versiamo un canone mensile di 600+200€ (affitto+spese condominiali); vorremmo aggiungere un quarto coinquilino e, dopo averlo comunicato comunicato all’agenzia che gestisce la pratica di affitto, questa ci ha risposto che non vi è alcun problema, ma che il contratto dovrà essere rettificato con l’aggiunta del nuovo coonquilino e che, su richiesta del proprietario il canone aumenterà a 800+200.
    È una richiesta lecita da parte del proprietario?
    Le spese di rettifica contrattuale da chi devono essere sostenute?

    La ringrazio in anticipo per la sua attenzione.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      la richiesta è lecita in quanto è la parte che ognuno degli altri paga. Le spese sono a carico dei coinquilini in parti uguali, in quanto sono loro che effettuano la variazione.
      Cordiali saluti.

  24. Alberta Giannoni ha detto:

    Buongiorno, mi interessa sapere se aggiungendo un nuovo coinquilino nel contratto di affitto, quest ultimo rimane con la stessa scadenza originata oppure la scadenza cambia in virtù dell integrazione di una nuova persona , grazie mille x L attenzione

  25. Maria Cristina ha detto:

    Buonasera, le sottopongo un quesito per un contratto di affitto a uso commerciale, capannone+cortile. L’attuale inquilino ha chiesto di mantenere solo il cortile, chiedendoci di ridurre il canone di affitto mensile sulla base dei mq occupati e ci ha comunicato l’intenzione di vendere l’attività a un terzo che rileverebbe il capannone e che quindi dovrebbe stipulare con noi un contratto ex novo. Quindi ci ritroveremmo con un locale unico con due contratti di affitto, il vecchio che si tiene il cortile e ha ancora davanti 2+6 anni e il nuovo che prende il capannone per 6+6. Sinceramente questa idea non ci piace molto. E’ fattibile?
    Avremmo pensato di proporre al vecchio inquilino (cortile), l’inserimento nell’attuale contratto del nuovo affittuario che rileverebbe l’attività (capannone), inserendo anche la clausola del vincolo di solidarietà passiva per tutelarci. Vorrei sapere se è fattibile e se devo inserire un nuovo cessionario su rli web. grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      suddividere l’affitto su un unico locale con scadenze diverse sicuramente potrebbe portare ad avere problematiche future su eventuali decisioni di vendita e/ affitto su tutta l’unità immobiliare.
      Sarebbe di difficile attuazione se la particella catastale fosse una sola, perchè per diverse altre pratiche burocratiche sarebbe un ostaccolo ( vedi ad es. Tari).
      Anche avere due affittuari su uno stesso luogo, in caso di tensioni fra le parti, sarebbe di difficile gestione.
      Cordiali saluti.

  26. ylenia ha detto:

    Buonasera,
    il mio ragazzo dovrebbe prendere residenza nel mio appartemento senza però variare il contratto di locazione a cedolare secca, contratto a mio nome dal 2018 e così vorrei che restasse.
    Qual’è la procedura corretta per dare comunicazione alla padrona di casa?
    grazie,
    cordialemente,
    Ylenia

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      si può cambiare residenza senza contratto se ti trasferisci come ospite nell’abitazione di una persona che possiede quell’immobile o che vi abita in affitto o in comodato d’uso.
      Puoi scegliere, quindi, quell’indirizzo come dimora abituale.
      Cordiali saluti.

  27. Ylenia ha detto:

    Grazie molte

  28. Michele ha detto:

    Salve, il mio propetario ha registrato il contratto di locazione con cedolare secca e ha preteso la somma di 150 euri senza esibire nessuna rivuta e’giusto, posso rivalermi grazie.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,
      Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.
      Per conoscere l’importo che Lei deve versare, il proprietario deve farle vedere l’importo versato all’Ufficio.
      Cordiali saluti.

  29. Linda ha detto:

    Buonasera,
    Il mio inquilino ha inserito, senza darmi comunicazione, un’altra persona nel mio appartamento, la quale ha anche messo lì la residenza ma non appartiene al suo nucleo familiare.
    Essendo il contratto di affitto in cedolare secca, intestato solo al mio inquilino, il contratto è ancora valido? Posso chiedere la variazione, la modifica anche del canone? Grazie

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregia,
      La prima condizione necessaria e vincolante è il parere favorevole del proprietario ad accettare l’introduzione di un nuovo conduttore nel contratto di locazione preesistente. Se nulla osta, i due conduttori diventeranno responsabili in solido verso il proprietario per qualunque obbligazione derivante dal contratto di locazione già in essere.
      Superato questo ostacolo, sarà sufficiente formalizzare il subentro a mezzo di presentazione di Modello RLI nel quale si evidenzierà che nella posizione subentrano altre persone.
      Cordiali saluti.

  30. massimo cesana ha detto:

    gentile Montanari Massimo,
    anche io ho un conduttore che mi chiede di inserire la figlia. per me non ci sono problemi ed il canone in cedolare secca non cambia.
    quando apro il contratto registrato e vado nella sezione subentro al quadro B soggetti non mi fa aggiungere la persona. come posso fare ?
    grazie Massimo

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio,

      Il quadro B del modello RLI è riservato ai Dati del Locatore.

      Barrare la casella Nuovo Locatore ogni volta che ne vuoi aggiungere uno, compilando, per ogni spazio dedicato, i dati relativi.

      Ecco le istruzioni per compilare il quadro B del modello RLI:

      Codice fiscale: indica per ciascun soggetto coinvolto il codice fiscale rilasciato dall’Agenzia delle entrate e riportato nell’apposita tessera.
      Per ogni soggetto, barra la tipologia: Locatore, Cedente, Cessionario / Subentrante.
      Soggettività Iva: barra la casella se il locatore agisce in qualità di soggetto Iva.
      Indica per ciascun soggetto scelto: Cognome – Nome o Denominazione o Ragione sociale – Data di nascita – Sesso – Comune / Stato estero di nascita – Provincia:
      Cordiali saluti.

  31. Mario ha detto:

    Buongiorno sig. Montanari, sono possessore di un appartamento ceduto in affitto con regolare contratto registrato all’agenzia delle entrate con durata 4+4. Da poco è scaduto il termine dei primi 4 anni e pertanto il contratto si è rinnovato automaticamente. In principio il contratto riguardava un unico conduttore, il quale recentemente ha manifestato la volontà di aggiungere un nuovo inquilino per dividere equamente le spese. Quest’ultimo sarebbe disposto ad effettuare il cambio di residenza, entrando comunque come ospite. A livello contrattuale, è necessario fare la registrazione all’agenzia delle entrate del nuovo inquilino sebbene risulti come ospite? Qualora sia necessaria la nuova registrazione, sarebbe possibile rinegoziare anche il canone, malgrado sia scaduto il termine dei primi 4 anni? Attendo Sue.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      per aggiungere un nuovo inquilino occorre fare la variazione all’Agenzia delle entrate.
      Se invece vuole variare anche il canone, occorre cessare il vecchio contratto e redigerne uno nuovo.
      Cordiali saluti.

  32. Andrea ha detto:

    Buongiorno,
    dovrei spostare la residenza nell’ immobile dove vive mia sorella, la quale é in affitto, per il proprietario di casa non c’è alcun problema. Il mio dubbio é se necessariamente i redditi mio e di mia sorella si sommeranno ai fini di 730 e isee, e quindi se può essere più conveniente che mia sorella mi faccia una dichiarazione di comodato d’uso o se subentrare come secondo conduttore nel contratto di affitto.

    • Massimo Montanari ha detto:

      Buongiorno,
      come residenti e con vincoli di parentela anagrafici, le soluzioni da Lei indicate ( comodato d’uso o secondo conduttore ) sono sicuramente da preferire in quanto non incidenti su Isee e 730.
      Cambierà solamente a livello di Tcp rifiuti.
      Cordialmente.

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