La sentenza, emessa dal Consiglio di Stato sentenza n. 2825 del 30 maggio 2014, dispone l’annullamento del titolo edilizio abilitativo, la sospensione delle opere in corso e l’abbattimento di quelle già eseguite con relativo ripristino della situazione preesistente.

Il caso. L’ufficio tecnico comunale riteneva che l’immobile (oggetto della DIA), superava l’altezza massima consentita (13,50 mt.) per quella zona del PRG nel quale sussisteva e tale superamento era dovuto al piano sottotetto ritenuto abitabile e quindi rientrante nel computo dell’altezza complessiva dell’edificio. Anche il Giudice di primo grado rigettava il ricorso della ditta esecutrice, ritenendo il sottotetto idoneo al normale svolgimento della vita domestica, quindi non assimilabile ad un vano tecnico; vi è la presenza, infatti, di elementi univoci che rafforzano l’intenzione di destinare il vano a normale abitazione: oltre ad essere collegato ai locali sottostanti da una scala interna, è dotato di impianto di riscaldamento e impianto elettrico, di servizio igienico ben oltre le minime dimensioni previste dal regolamento edilizio e rifinitura interna dell’intero sottotetto con intonaco. Anche la tamponatura di alcune finestre, eseguita per ridurre il rapporto aero-illuminante, requisito fondamentale per garantire l’abitabilità di un sottotetto, non è stata ritenuta rilevante.

Tuttavia, il Giudice riteneva che il Comune avrebbe dovuto limitare l’annullamento del titolo edilizio ai soli locali sottotetto e non all’intero edificio, salvaguardando appunto quelle parti non interessate da abuso; il sottotetto in questione infatti è considerato quale locale ad uso accessorio alla residenza, per la presenza non permanente di persone.

Distinzioni tecniche. Ma vediamo tecnicamente in cosa consiste un sottotetto e quando può considerarsi mansarda, cioè locale abitabile.

Viene chiamato

sottotetto lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano del fabbricato. Per la natura e le caratteristiche intrinseche dell’immobile, esso, di norma, non è destinato a soddisfare esigenze abitative ma, costituendo un volume tecnico, può essere utilizzato come deposito ovvero per ospitare impianti di servizio dell’intero fabbricato. Il sottotetto, a seconda dell’altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso e della presenza o meno di finestre, può assumere diverse destinazioni d’uso: da quella di “camera d’aria” destinato essenzialmente a preservare l’ultimo piano dell’edificio dagli agenti atmosferici, a quella di “soffitta”, impiegabile solo come deposito o stenditoio, a quella di “mansarda”, quindi locale abitabile, dotato di altezza media rilevante rispetto al piano di gronda.

I requisiti perché un vano sottotetto possa destinarsi ad abitazione e quindi permetta la permanenza di persone all’interno, sono così riassumibili (in linea generale, con varianti a livello regionale):

• altezza minima dal pavimento: non deve essere inferiore a 2,7 metri per locali ad uso soggiorno e a 2,4 metri per i locali di servizio (come i bagni e i corridoi); se nel locale vi sono altezze inferiori, questi spazi vanno impiegati come armadi o ripostigli;
• rapporto aero-illuminante (R.A.I.): il rapporto tra la superficie di calpestio e quella delle finestre, non deve essere inferiore ad un ottavo (deve garantire luminosità e ricambio d’aria sufficiente).