Domanda: Vorrei procedere all’acquisto di un posto auto da rendere pertinenziale alla mia residenza. Il box non è però ubicato nello stesso fabbricato ove si trova l’unita immobiliare residenziale. Quali criteri devo rispettare in materia di pertinenzialità per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa”?

Risposta: Esaminando il quesito sotto un profilo strettamente normativo, si premette che l’applicazione in sede di compravendita del regime fiscale proprio del fabbricato principale anche a quello pertinenziale (o servente), all’interno o meno del medesimo atto, trova il proprio presupposto rispettivamente:

• ai fini IVA, nell’articolo 12 del D.P.R. n. 633/1972, ai sensi del quale sulle operazioni di carattere accessorio torna applicabile il medesimo regime che è proprio dell’operazione principale;
• ai fini delle imposte d’atto, nel comma 3 dell’articolo 23 del D.P.R. n. 131/1986 secondo cui “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate”.

Ciò detto, in riferimento al quesito, va inoltre tenuto conto di quanto viene stabilito dal comma 3 della nota II-bis, dell’articolo 1, Tariffa Parte Prima D.P.R. n. 131/1986, secondo cui sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Il panorama normativo è poi completato dall’articolo 817 del Codice civile in base al quale le pertinenze vengono definite come “le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa”.

Fin qui la lettera della normativa in materia di trattamento fiscale delle compravendite di unità immobiliari e di loro pertinenze. In giurisprudenza e in dottrina, secondo un consolidato indirizzo interpretativo della volontà del legislatore, il vincolo di pertinenzialità si viene a concretizzare al sussistere di due distinti requisiti, quello “oggettivo“, ovvero l’essere la pertinenza a servizio o ad ornamento di una cosa principale, e quello “soggettivo“, ovvero l’essere la volontà del proprietario o di chi ha un diritto reale sulla cosa stessa orientata nel senso di costituire (o mantenere) tale “vincolo”.

Basilari al fine di identificare correttamente la pertinenzialità di una cosa rispetto ad un’altra sono quindi i concetti di “servizio” e di “ornamento”, intendendo il concetto di “servizio” così come è stato definito dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 7 ottobre 1988, ossia comodità di sfruttamento della cosa per il proprietario, vantaggio oggettivo per la cosa principale. Mentre per “ornamento” deve intendersi un incremento della cosa principale ma non tanto dal punto di vista puramente economico, quanto da quello meramente voluttuario o estetico.

Tali concetti sono stati fatti propri dalla stessa Agenzia delle Entrate con due distinti documenti di prassi: la C.M. 1º marzo 2001 n. 19/E e la successiva C.M. 12 agosto 2005 n. 38/E. Secondo la C.M. 1º marzo 2001 n. 19/E “considerato, quindi, che elemento caratterizzante il rapporto pertinenziale è la destinazione di fatto, in modo durevole, di una cosa al servizio di un’altra, si ritiene che anche nel caso in cui, ad esempio, un box sia posto solo in prossimità dell’abitazione principale, purché risulti adibito all’utilità della stessa, è applicabile l’agevolazione c.d. “prima casa” al suo acquisto”.

Con la successiva C.M. 12 agosto 2005 n. 38/E, l’Agenzia, commentando l’applicazione dell’agevolazione prima casa, sosteneva che “l’agevolazione in parola non si applica qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente ricorre, ad esempio, qualora il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”.

Un ultimo particolare va sottolineato al fine di dare compiuta risposta al quesito: come è possibile definire il concetto di “prossimità” citato nei due documenti di prassi. Purtroppo sulla questione la stessa Amministrazione non si è mai espressa indicando dei parametri oggettivi utili all’individuazione della condizione in commento, lasciando quindi di fatto al “libero arbitrio” di ogni singolo ufficio la decisione se una specifica unità immobiliare sia in grado o meno di assumere la qualifica di pertinenziale rispetto ad un’altra.