Nel caso di indebita occupazione di un immobile accertata nel corso del processo, deve ritenersi legittima sia la richiesta di rilascio dell’immobile stesso che quella inerente l’indennità di occupazione, dal momento che è la stessa fattispecie in esame, in re ipsa, fonte di danno per il proprietario privato del godimento del bene e dei frutti che lo stesso potrebbe produrre e che, pertanto, può essere quantificato in base al valore locativo del bene. Lo ha deciso il Tribunale di Arezzo con la sentenza n. 628 del 24 giugno 2014.

Secondo il giudice aretino, se il locatore, in virtù di un accordo verbale, consente al conduttore di prendere possesso dell’immobile in vista della stipula di un contratto di locazione poi non perfezionato, e viene accertata l’indebita occupazione “sine titulo”, l’occupante è tenuto al rilascio dell’immobile ed anche al pagamento di un’indennità di occupazione per il mancato godimento dell’immobile. Il danno va quantificato in base al valore locativo del bene che, nella fattispecie, le parti avevano pattuito in euro 400,00 al mese.

La soluzione adottata dalla sentenza in commento segue un orientamento da tempo affermato in giurisprudenza (cfr. fra le tante Cass. Civ. n. 9913/11, Cass. Civ. n. 5028/11; Cass. civ. n. 5568/2010), in base al quale l’indebita occupazione “sine titulo” è in re ipsa fonte di danno per il proprietario, conseguente al mancato godimento del bene e dei frutti che lo stesso avrebbe potuto produrre.

Secondo tale impostazione, in sostanza, il proprietario non sarebbe tenuto a dimostrare di aver subito un danno, in quanto questo è insito nel fatto stesso di aver subito l’occupazione dell’immobile e, dunque, di non aver potuto godere della proprietà. Il proprietario avrebbe solo l’onere di dimostrare il “quantum” del danno subito, quantificabile, come detto, in base al valore locativo dell’immobile illegittimamente occupato.

Tale orientamento, tuttavia, è stato messo parzialmente in discussione dalla stessa Corte di Cassazione che, con sentenza n. 14222 del 7.8.2012, ha affermato che, in caso di occupazione sine titulo di un immobile altrui, l’esistenza di un danno in re ipsa costituisce oggetto di una mera presunzione iuris tantum, con la conseguenza che essa non opera ove risulti accertato che il proprietario si sia intenzionalmente disinteressato del proprio immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione (cfr anche Cass. civ. 16.1.2013 n. 924).

I giudici di legittimità, in pratica, propongono una lettura aggiornata e costituzionalmente orientata dell’art. 832 c.c., oltre che maggiormente in linea con i principi generali che presiedono la responsabilità civile.

Si conferma il principio secondo cui il proprietario (o possessore o detentore qualificato) non deve provare l’esistenza del danno subìto a seguito di occupazione abusiva, precisando, però, che si tratta di una presunzione semplice di danno, per cui l’occupante può fornire la prova contraria. Così, ad esempio, l’occupante può evitare, in tutto o in parte, il risarcimento del danno se riesce a dimostrare il disinteresse o comunque il mancato esercizio in concreto da parte del proprietario del suo diritto.

Ovviamente, in simili ipotesi, il proprietario (o possessore o detentore qualificato) dell’immobile, al fine di contrastare la prova fornita dall’occupante o emergente ex actis, avrà l’onere di fornire a sua volta l’eventuale prova contraria e cioè di dimostrare il proprio interesse e comunque il proprio effettivo esercizio in concreto del suo diritto (Cass. civ. n. 14222/2012).

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