Quando si parla di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, in gergo comune le locazioni commerciali, si sente sovente fare riferimento all’indennità per perdita di avviamento.

Per far questo, quesiti è necessario guardare alla legge n. 392 del 1978, la così detta legge sull’equo canone.

Più nello specifico, ai sensi dell’art. 34, primo comma, l. n. 392/78:

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivita’ indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennita’ pari a 18 mensilita’ dell’ultimo canone corrisposto; per le attivita’ alberghiere l’indennita’ e’ pari a 21 mensilita’.

Tizio, proprietario dell’unità immobiliare Alfa, comunica a Caio, titolare del negozio di abbigliamento Gamma insistente in quest’immobile, l’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza? Gli deve corrispondere un indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Ratio della norma è quella di indennizzare il titolare dell’attività commerciale per due motivi:

1) il danno che lo spostamento della sua attività può arrecargli sotto diversi punti di vista;

2) l’incremento di valore commerciale dell’unità immobiliare oggetto del rapporto locatizio.

Il secondo comma dell’art. 34 della legge sull’equo canone specifica che:

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennita’ pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attivita’ o di attivita’ incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gia’ esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Come dire: l’indennizzo è maggiore se dopo il recesso si utilizza la notorietà del luogo rispetto alla vendita di beni praticata in precedenza dal conduttore.

Se il conduttore non rilascia volontariamente l’immobile, il provvedimento giudiziale può essere concesso solamente se è stata pagata l’indennità in esame (cfr. art. 34, terzo comma, l. n. 392/78).

L’indennità non è dovuta se è il conduttore non paga e quindi viene sfrattato e nel caso di suo fallimento o, comunque, di sottoposizione ad una procedura concorsuale.