DOMANDA:

Si ponga il caso di un contratto di “locazione commerciale” stipulato il 1º gennaio 2002 (tacitamente rinnovato ai sensi dell’articolo 28 della Legge 392/78 alla prima scadenza del 31 dicembre 2008). Il contratto in parola è quindi scaduto il 31 dicembre 2014. Purtroppo non è stata mandata disdetta. Si chiede pertanto se il contratto si è automaticamente rinnovato di sei anni, e quindi, previa regolare disdetta, il contratto andrà a scadenza a tutti gli effetti al 31 dicembre 2020, oppure se lo si deve intendere rinnovato di 12 anni ( 6+6 ).

RISPOSTA:

Nella pratica si tende a ritenere che il contratto di locazione commerciale abbia una durata di 12 anni (o di 18 in caso di locazione di un immobile ad uso alberghiero). Tale interpretazione deriva da quanto risulta dal combinato disposto dell’articolo 28 della Legge n. 392/78, secondo cui “Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti” e dell’articolo 29 della Legge n. 392/78, per il quale il locatore può negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo qualora ricorrano determinate circostanze indicate tassativamente dalla legge. In realtà, nonostante tale interpretazione, la durata della locazione commerciale è pur sempre quella prevista dall’articolo 27 della Legge n. 392/78, ossia di regola 6 anni (sempre che non sia stato stabilito contrattualmente un termine più lungo e non si tratti di locazione alberghiera).