L’Esperto risponde: Contratto di locazione commerciale: rinnovo automatico di sei o di dodici anni?
DOMANDA:
Si ponga il caso di un contratto di “locazione commerciale” stipulato il 1º gennaio 2002 (tacitamente rinnovato ai sensi dell’articolo 28 della Legge 392/78 alla prima scadenza del 31 dicembre 2008). Il contratto in parola è quindi scaduto il 31 dicembre 2014. Purtroppo non è stata mandata disdetta. Si chiede pertanto se il contratto si è automaticamente rinnovato di sei anni, e quindi, previa regolare disdetta, il contratto andrà a scadenza a tutti gli effetti al 31 dicembre 2020, oppure se lo si deve intendere rinnovato di 12 anni ( 6+6 ).
RISPOSTA:
Nella pratica si tende a ritenere che il contratto di locazione commerciale abbia una durata di 12 anni (o di 18 in caso di locazione di un immobile ad uso alberghiero). Tale interpretazione deriva da quanto risulta dal combinato disposto dell’articolo 28 della Legge n. 392/78, secondo cui “Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti” e dell’articolo 29 della Legge n. 392/78, per il quale il locatore può negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo qualora ricorrano determinate circostanze indicate tassativamente dalla legge. In realtà, nonostante tale interpretazione, la durata della locazione commerciale è pur sempre quella prevista dall’articolo 27 della Legge n. 392/78, ossia di regola 6 anni (sempre che non sia stato stabilito contrattualmente un termine più lungo e non si tratti di locazione alberghiera).
Se il locatore intende recuperare la disponibilità dell’immobile una volta decorsi i primi dodici anni di locazione ed impedire la rinnovazione del contratto, dovrà avere cura di inviare al conduttore una lettera di disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per gli immobili con destinazione alberghiera). In caso di mancato o tardivo invio, il contratto si intenderà rinnovato per ulteriori sei anni (e non dodici). Alla scadenza del contratto inoltre, qualora sia stata data regolare disdetta, il locatore potrà negoziare un nuovo canone.
Pertanto, nel caso sottoposto, qualora il locatore abbia omesso di inviare entro la fine dell’ultimo anno di contratto regolare disdetta (ovvero entro il 31 dicembre 2014), il contratto di locazione si rinnoverà tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni. La citata disdetta deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento e deve contenere espressamente la comunicazione che non si intende rinnovare il contratto con invito a riconsegnare l’immobile alla scadenza.
Quando il conduttore esercita un’attività commerciale che prevede il contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (sono esclusi i professionisti), ha diritto di prelazione se il locatore, alla scadenza del contratto, intende sottoscrivere una nuova locazione con un terzo.
In tale caso il locatore deve comunicare al conduttore, con raccomandata da spedirsi almeno sessanta giorni prima della scadenza del contratto, una lettera con le condizioni di rinnovo della locazione ed il conduttore ha trenta giorni di tempo per accettare.
Secondo quanto viene previsto dall’articolo 34 della Legge 392 del 1978, nel caso in cui il conduttore eserciti nei locali affittati un’attività commerciale a contatto con il pubblico, alla cessazione del rapporto di locazione per volontà del locatore, ha diritto al pagamento da parte di quest’ultimo di una indennità a ristoro del danno da perdita dell’avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Il versamento dell’indennità per la perdita d’avviamento commerciale è condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.
Fonte: AGEFIS
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
“Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato".
”Tito Maccio Plauto"
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Buongiorno,se dopo l’avviso di fine locazione 12 anni,la proprietà decide di rinnovare ad una cifra superiore in modo esagerato rispetto al vecchio contratto oppure proponga un acquisto dei muri? che succede?.(negozio impianti di sicurezza dove si entra a contatto con il pubblico per preventivi o consulenze)
Egregio lettore,
Si parla di contratto di locazione commerciale se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, impiegati ad esempio per lo svolgimento di attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico o di lavoro autonomo. La durata minima della locazione commerciale è fissata per legge in sei anni + sei anni (alla prima scadenza di sei anni il locatore può dare disdetta solo in presenza di particolari condizioni, come ad esempio la intenzione di condurre egli direttamente una attività commerciale in quei locali, mentre alla scadenza dei 12 anni la facoltà è totalmente libera per entrambe le parti); allo scadere dei periodi contrattuali (6+6), quindi, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni per un eguale periodo, ovvero altri sei anni + sei; ciò significa che la parte non più interessata alla prosecuzione del vincolo instauratosi ha l’onere di comunicare la propria disdetta alla controparte mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno dodici mesi prima della scadenza prevista (diciotto per gli immobili adibiti ad attività alberghiere) o nel diverso termine previsto espressamente nel contratto. Come accennato, la disdetta proveniente dal locatore al termine dei primi sei o nove anni potrà essere esercitata solo in presenza di alcune condizioni, così come previsto dall’art. 28 della legge 392/1978, che disciplina la materia, e che principalmente si riferisce all’ipotesi che il locatore abbia intenzione di mutare la avviare direttamente una attività commerciale nell’immobile per sè, per il coniuge o i parenti entro il secondo grado in linea retta, o a quella che il locatore intenda condurre interventi di demolizione, ricostruzione o restauro totale dell’immobile. Importante ricordare che il mancato rispetto di queste condizioni fa sì che il contratto si rinnovi alle stesse condizioni e che il canone può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale, a fronte della stipula di un nuovo contratto, sempre purché venga inviata regolare disdetta al precedente.
Ciò premesso, in questo contesto assume rilevanza fondamentale l’istituto dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale, a fronte della capacità di un’azienda di generare profitti in quei locali tramite i passati e continuativi contatti con il pubblico, che portano a riconoscere, ai beni aziendali considerati nel loro complesso, un valore maggiore. In base all’art. 34 della citata legge del 1978, la cessazione del rapporto di locazione non derivante da risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore (quindi si parla del diritto alla indennità di avviamento solo a fronte della disdetta da parte del locatore!), fa sorgere in capo al conduttore stesso il diritto ad una indennità per la perdita dell’avviamento, consistente in una somma che deve essere pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto (e a ventuno mesi nell’ipotesi di attività alberghiere).
Si tratta di un virtuoso meccanismo contrattuale inserito per legge nel rapporto di locazione, e rappresenta una importantissima forma di tutela del conduttore che funge da contropartita al fatto che la cessazione della sua attività in quei locali venga imposta dal locatore nel tentativo di aumentare il canone di locazione, non oltre il limite sostenibile dalla attività. Se il locatore decide di non accontentarsi dell’aumento ISTAT e pretende dopo 12 anni (giustamente) di ricontrattare il canone di locazione per l’immobile, tramite la negoziazione di un nuovo contratto con un canone convenzionalmente stabilito tra le parti, dovrà tener conto che, pretendendo un canone troppo alto, il conduttore potrà legittimamente scegliere di non accettare la proposta e trovare maggiormente conveniente incassare la indennità di avviamento commerciale di 18 mensilità, e trasferire altrove la propria attività commerciale.
Cordiali saluti.
Egr. Sig. Montanari, il 6+6 nonché il diritto di prelazione e le 18 mensilità per avviamento, valgono anche se oggetto della locazione è un terreno adibito a parcheggio a pagamento che, quindi, comporta il contatto con il pubblico? La ringrazio in anticipo per la risposta
Egregio,
le allego cosa prevede la legge.
Cordiali saluti.
Il diritto di prelazione del confinante (la cosiddetta prelazione agraria)
La prelazione agraria costituisce un’altra ipotesi di prelazione legale avente ad oggetto beni immobili. Può riguardare:
’affittuario del fondo,
in via sussidiaria, il proprietario confinante del fondo.
In particolare, la prelazione di cui gode l’affittuario si inserisce nell’ambito dell’affitto dei fondi rustici. Ricordiamo che il contratto d’affitto (art. 1615 c.c.) si differenzia dalla locazione, in quanto ha ad oggetto una cosa produttiva. Si ha contratto d’affitto di fondi rustici solo quando il fondo sia concesso per l’esercizio dell’attività agricola. I diritti e doveri delle parti sono i seguenti:
il proprietario del fondo (locatore) lo concede in affitto dietro pagamento di un corrispettivo,
l’affittuario coltiva il terreno e ne gode i frutti.
La legge favorisce l’affitto al coltivatore diretto (art. 1647 c.c.), ossia al soggetto che coltiva il fondo con il lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia, purché la forza lavorativa costituisca almeno 1/3 di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione (art. 6 legge 203/1982). La durata minima è pari a 15 anni (art. 1 legge 203/1982). Il suddetto favor trova un referente nella Costituzione (art. 47) che mira ad agevolare l’accesso alla proprietà della terra da parte di chi direttamente la coltiva.
Titolari del diritto di prelazione, purché coltivino il fondo da almeno due anni, sono:
l’affittuario,
il mezzadro,
il colono,
il compartecipante.
Come abbiamo accennato all’inizio del paragrafo, il coltivatore diretto gode di una “doppia” prelazione, in quanto:
affittuario del fondo;
proprietario del fondo confinante, purché su di esso non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti (legge 817/1971).
Se il fondo non è concesso in affitto, allora il diritto di prelazione spetta al confinante-coltivatore diretto.
In caso di più soggetti confinanti, la legge ricorre a criteri preferenziali alla cui lettura si rimanda (art. 7 d. lgs. 228/2001).
Oltre che per i soggetti suindicati, il diritto di prelazione riguarda:
gli affittuari o confinanti che siano società agricole di persone (società semplici, s.n.c., s.a.s.) in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto (d.lgs. 99/2004, come modificato dal d.lgs.101/2005);
i confinanti (non affittuari) che siano imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella gestione previdenziale agricola dell’INPS (art. 7 c. 2 bis legge 817/1971).
La prelazione interviene (art. 8 c. 1 legge 590/1965) nel caso in cui il fondo concesso in affitto sia oggetto di:
trasferimento a titolo oneroso,
costituzione del diritto di enfiteusi.
Il diritto di prelazione non opera (art. 8 c. 2 legge 590/1965) in ipotesi di:
permuta,
·vendita forzata,
liquidazione coatta,
fallimento,
espropriazione per pubblica utilità,
quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Di seguito i principali riferimenti normativi:
art. 4 bis “diritto di prelazione in caso di nuovo affitto” – legge 203/1982 in materia di contratti agrari;
art. 8 “diritto di prelazione” – legge 590/1965 contenente “Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice” e legge di interpretazione autentica n. 2 del 1979
legge 817/1971 recante “Disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice”
art. 7 “prelazione tra più confinanti” – d. lgs. 228/2001 in materia di Orientamento e modernizzazione del settore agricolo
Mi scuso per non essere stata molto chiara. Il conduttore utilizza il terreno uso parcheggio a pagamento traendone profitto e avendo contatti con il pubblico. Non si occupa di coltivare il terreno.
Ho studiato per bene la normativa e non è indicato in maniera specifica ma sembrerebbe, fra l’altro, che una clausola di mancato rinnovo alla prima scadenza sia nulla, soprattutto se non avviene la comunicazione di disdetta entro i 12 mesi dalla scadenza. Le risulta? La ringrazio in anticipo per la risposta.
Buonasera dott. Montanari avrei bisogno di un chiarimento urgente, gentilmente mi può contattare in privato al 3939058941? GRazie mille
Egregio,
mi mandi pure via mail la sua problematica, Le risponderò in privato.
Saluti.
sono propèietario di negozio in affitto a marzo del 20022 scade il contratto vorrei aumentare la retta quanto tempo prima dovrei avvertire il commerciante
Buongiorno , Egr Avv.to , volevo domandare : per una locazione commerciale di anni 6 + 6 la cui la seconda scadenza va ad ottobre 2022 il conduttore , ditta individuale , mi chiede un nuovo contratto ,anticipato entro marzo 2022 , intestato ad una nuova società che io non voglio conoscere né averci a che fare .
Io , qualora accettassi , per l ‘ eventuale nuovo contratto gli ho detto che dobbiamo rivedere le vecchie condizioni pattuite . Lo posso fare ? o un piccolo proprietario deve sempre sottostare alla cazzimna del furbo inquilino ?
La saluto e la ringrazio .
Buongiorno,
se il contratto è ex novo ed intestato ad altra Società, Lei può mettere tutte le condizioni che vuole.
Cordiali saluti.
Buongiorno. Queste informazioni sono molto utili;quindi,se non ho capito male,si deve l indennità di 18 mesi anche alla scadenza naturale di un rapporto di locazione 6+6?
Buongiorno,
L’indennità di avviamento dovuta al conduttore al termine del contratto di locazione non dipende dalla dimostrazione di una perdita effettiva dell’investimento o dalla creazione di un danno a causa della risoluzione del contratto. In realtà, il diritto all’indennità è automatico nei casi stabiliti dalla legge e viene corrisposto indipendentemente dal livello di danno subito dal conduttore.
L’indennità di avviamento per locazione commerciale terminata, dunque, viene data al conduttore anche in presenza di un danno potenziale e non effettivo. La prova del danno non è richiesta al fine di ottenere la somma spettante al conduttore a titolo di perdita del locale in cui ha avviato un’attività commerciale.
Il calcolo dell’indennità di avviamento commerciale si basa sulla durata del contratto e sulla natura dell’attività svolta. In particolare, si può affermare che:
l’indennità di avviamento è pari a 18 mensilità (riferibili all’ultimo canone versato);
l’indennità di avviamento è pari a 21 mensilità per le attività alberghiere.
Cordialmente.
Le chiedo un consiglio: ho dato disdetta al conduttore di un immobile commerciale, perché credevo che andasse comunque data, pur non volendo rientrare in possesso del locale. Ho poi proposto al conduttore di rifare il contratto, anche allo stesso canone. Lui però ha interrotto i rapporti e mi ha richiesto tramite avvocato l’indennità, ignorando le mie proposte verbali e scritte di rifare il contratto. Nel frattempo ha smesso di pagare il canone. Lei che ne pensa? la ringrazio
Egregia,
le allego un link nel quale troverà le risposte da Lei cercate.
Cordiali saluti.
https://www.altalex.com/guide/locazioni-uso-commerciale
Salve le chiedo un ìnformazione io ho un contratto di 4 anni con scadenza tra 1 anno durante il covid sono rimasto in dietro di due affitti che poi ho regolarmente saldato ma il proprietario mi ha mandato una raccomandata che dice che per via di quei ritardo non intende rinnovarmi il contratto lo può fare ?
Egregio,
è una questione molto spinosa, vi sono state sentenze che hanno permesso durante la pandemia di rimandare il pagamento dell’affitto.
Le consiglio di rivolgersi ad un avvocato per dirimere la questione, in modo tale che possa vedere tutti gli elementi a disposizione.
Cordiali saluti.
Buongiorno,le chiedo cortesemente un chiarimento. Nel mio caso ho stipulato nel 1996 un contratto di locazione ad uso commerciale di 6+6. Quindi nel 2008 (dopo 12 anni), non avendo fatto nessuna disdetta, è stato tacitamente rinnovato con regolare registrazione per altri 12 anni (6+6 suppongo) visto che normalmente abbiamo registrato presso l’agenzia delle entrate ogni anno il contratto. Siamo così giunti al 2020. Ora le chiedo, visto che è ormai scaduto, se è da considerarsi ulteriormente rinnovato tacitamente e basta quindi registrarlo all’agenzia oppure non è piu rinnovabile, avendolo già fatto praticamente 4 volte?? Grazie in anticipo per la risposta
Egregio, ecco la risposta.
Locazione commerciale: la durata del contratto
A differenza dell’affitto ad uso abitativo, il contratto di locazione commerciale non può durare meno di 6 anni. Se c’è una clausola che dice il contrario, non solo si intende nulla la clausola ma l’intero contratto risulta nullo . La durata massima è di 30 anni.
C’è, però, un’eccezione e che riguarda i contratti sottoscritti dopo il 12 novembre 2014: se il canone concordato supera i 250mila euro, le parti possono decidere di stabilire una durata inferiore.
Trascorsi i primi 6 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 6, a meno che ci siano degli specifici motivi, dopodiché c’è un secondo rinnovo in forma tacita se né il locatore né il locatario danno il via alla pratica per il rinnovo o per la disdetta.
Cordiali saluti.
Salve, al terzo rinnovo tacito quindi 6+6+6 arrivati al 17’ anno il locatore dovrà mandare disdetta 1 anno prima del 18’ anno o non è necessaria disdetta visto che è già il terzo rinnovo tacito?
Egregio,
senza comunicazione di disdetta il contratto è rinnovato automaticamente.
Cordiali saluti.
Salve ho un bar allinterno di un centro commerciale il quale ha cambiato propieta e denominazione il tutto senza avere stipulato nessun nuovo contratto con il nuovo propietario il quale,cambiando denominazione,effettuera lavori chiudendo cosi il centro xpoi riaprire senza nessuna voglia di un bar bensi ampliare ankora il centro fermo restando che il mio contratto,stipulato con la vecchia propieta,scadra nel 2014….grazie anticipatamente per le delucidazioni a mia tutela.
Egregio,
se il Centro Commerciale ha cambiato proprietario, il nuovo ha la facoltà di decidere la merceologia del Nuovo Centro, concordando con
le attività già presenti l’eventuale nuovo contratto di affitto….Se invece la decisione è di non avere più all’interno un bar, è una decisione commerciale che
possono prendere. Le hanno fatto un’offerta per lasciare il locale dove Lei ha un’attività? In questi casi si usa fare cosi.
Può sempre sentire con un Avvocato se è vi è la possibilità di chiedere un risarcimento danni in quanto Lei pererà il lvoro con questa decisione.
Cordiali saluti.
Il mio contratto commerciale 6+6 nel 2010 ho preso il locale con regolare contratto,nel 2016 è scaduto il contratto da lì si è rinnovato automaticamente?? Per altri 6 anni??? Adesso siamo nel 2020 sono passati 4 anni dal 2016 la mia domanda è: ma il proprietario non doveva dichiararlo all’ufficio dell’entrata o altro?? Andrà in corso a sanzionii? Come posso tutelarmi io?? Al momento ho tutte le ricevute che pago ogni mese grazie
Egregio,
occorre fare la comunicazione della proroga e pagare la relativa imposta all’Agenzia delle Entrate. Se non è stato fatto, andrà in corso delle relative sanzioni. Ma passati 4 anni l’Agenzia
dovrebbe avere già mandato la relativa sanzione. Comunque il contratto è valido.
Saluti. Massimo
Salve, il mio contratto commerciale e’ ancora intestato a mio padre, oramai defunto, dal 1992. Scaduti i 12 anni, si è rinnovato per altre 12 (6+6). Scaduti anche quest’ultimi, da come ho capito, si e’ rinnovato nuovamente. Inoltre, sia il conduttore che Il locatore, non abbiamo più pagato la tassa di registro e ne’ abbiamo avuto comunicazione dall’agenzia delle Entrate. Ora, poiché il mio conduttore ha richiesto un nuovo contratto ma non vuole sottostare alle regole normative, tipo, le tre mensilità ( dato che mio padre all’epoca non le chiese) mi chiedo: ma il contratto a nome di mio padre è ancora valido?
Egregio,
Il contratto, correttamente stipulato e registrato, proseguirà senza interruzione fino alla sua naturale scadenza. Il decesso del locatore non configura la fattispecie di cessione del contratto a favore dell’erede bensì solo il suo subentro in qualità di soggetto che si sostituisce nei diritti patrimoniali del de cuius.
Tra gli adempimenti da porre in atto a cura dell’erede individuiamo i seguenti:
– invio all’Agenzia delle Entrate di una comunicazione, con lettera raccomandata, dichiarante la volontà dell’erede di proseguire nel contratto di locazione sottoscritto dal de cuius;
– in caso di contratto per il quale il de cuius in sede di sottoscrizione aveva esercitato il diritto di opzione per l’applicazione della cedolare secca, l’erede dovrà inviare apposita comunicazione, meglio a mezzo di lettera raccomandata, nella quale informa il subentro nei diritti derivanti dal contratto di locazione (il quale non potrà subire modifiche) confermando altresì l’opzione per la cedolare secca.
Pertanto, passati tanti anni e non avendo mai comunicato null all’Agenzia delle Entrate, è il caso di stipulare un nuovo contratto di affitto.
Cordiali saluti.
Grazie mille
Cordiali saluti
Ho un locale commerciale (tabacchi) in locazione dal 2013 e si è rinnovato fino al 2025. Vorrei sapere se altermine del 12° anno posso richiedere un aumento del canone. Se nel caso non fosse accettato posso dare per tempo una disdetta o sono poi obbligato a corrispondere le mensilità di avviamento lo stesso?
Egregio,
dopo 12 anni il contratto è arrivato alla scadenza naturale. E’ nel suo diritto richiedere un aumento del canone e stipulare un nuovo contratto di affitto. Se invece non fosse accettato, Lei può dare disdetta nei termini
di legge ed è obbligato a dare le mensilità di perdita di avviamento.
Cordiali saluti.
Volevo chiedere.io ho un contrato di affito per una attività lavanderia,di 6anni con scadenza il 31agosto 2020,il proprietario vogle che lascio il locale senza un preavviso,in questo caso si rinnova il contrato automatico e se ho diritto alla indennità di avviamento grazie.
Egregia,
il proprietario, se vuole che lei lasci l’immobile, deve darle disdetta scritta altrimenti il contratto viene rinnovato automaticamente.
In caso lei debba lasciare l’immobile, ha diritto a 18 mensilità per perdita di avviamento.
Cordiali saluti.
Salve volevo chiederle se dopo il tacito rinnovo del sesto anno è possibile eseguire uno sfratto, o bisogna aspettare per forza la scadenza dell’dodicesimo anno ? E se è possibile quanti mesi di preavviso bisogna dare? La ringrazio anticipatamente.
Egregio,
Questa tipologia di sfratto per finita locazione, può essere chiesto al termine della scadenza naturale del contratto di locazione qualora, nonostante il mancato rinnovo, il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile. Si sottolinea che, al fine di evitare il rinnovo automatico, il locatore deve inviare formale disdetta (lettera raccomandata) almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.
Tuttavia, sempre entro tale termine ed ammesso che il locatore non solo non voglia rinnovare la locazione ma voglia anche premunirsi di un provvedimento di condanna “futura” al rilascio, potrà chiedere al Giudice la c.d. “intimazione di licenza per finita locazione”. Precostituendosi così un titolo azionabile al termine del contratto nell’ipotesi di mancata restituzione spontanea.
Lei, però, mi sembra non abbia eseguito quanto previsto dalla Legge in quanto non mandato disdetta del contratto.
Cordiali saluti.
Salve,
Il mio contratto commerciale 6+6 scade a settembre 2020. Sono il locatore e non voglio mandar via il conduttore ma solo cambiare alcune condizioni contrattuali. Posso farlo anche se non ho fatto alcuna comunicazione scritta sino ad oggi ?maggio 2020
grazie
Egregio,
lei doveva comunque mandare lettera di comunicazione entro i termini previsti nel suo contratto. Se avete buoni rapporti, potete effettuare la stipula di un nuovo contratto
inserendo le variazioni che lei vuole effettuare.
Altrimenti, il contratto è rinnovato per altri 6 anni alle vecchie condizioni.
Cordiali saluti.
Buonasera,
Sono il locatore di un locale commerciale (bar) con scadenza contratto a marzo 2023 (passati i 6+6)
In caso di mia disdetta nei termini (12 m prima) sono tenuta a pagare l’indennità di avviamento pari a 18mensilità?
Grazie anticipatamente
Egregio,
Nelle locazioni a uso commerciale, nel momento in cui il locatore invia la lettera di disdetta del contratto alla scadenza del dodicesimo anno, l’inquilino ha diritto a ricevere la cosiddetta indennità di avviamento commerciale.
Tale beneficio, tuttavia, non è sempre dovuto. In alcuni casi, come ad esempio quando l’attività svolta nel locale commerciale non implica contatti diretti con il pubblico, il conduttore non ha diritto ad alcuna somma.
Cordiali saluti.
Immobile locato al comune dal 4.6.2001-1°rinnovo automatico 03-06-2007 – 2°rinnovo automatico 03.06.2013 – 3°rinnovo automatico 03.06.2019. In data 04.05.2018 il comune mi comunica il recesso del contratto di locazione nei sei mesi successivi alla data di notifica del 04.05.2018. Contesto tale recesso perchè quel tipo di contratto non prevede il recesso sei mesi prima, bensi 12 mesi e che, pertando doveva onorare la scadenza dello stesso fino 03.06.2019. A tutt’ora il comune pur pagando il canone detiene l’immobile. A questo punto si potrebbe ipotizzare un 4° rinnovo automatico al 03.06.2025? Altrimenti cosa mi consiglia fare?
Grazie . 02.06.2020
Egregio,
il preavviso di recesso non è stato dato nei 12 mesi come da stipula del contratto. A nostro avviso il contratto è rinnovato automaticamente fino al 2025.
Cordiali saluti.
Immobile locato al comune in data 4.6.2001. 1° rinnovo automatico 3.6.2007 – 2° rinnovo automatico 3.6.3013 – 3° rinnovo automatico 3.6.2019.Il comune in data 4.5.2018 mi ha notificato il recesso anticipato nei sei mesi successivi e non la disdetta del rinnovo alla scadenza dello stesso del 3.6.2019. Non avendo inviato la disdetta e a tutt’ora 13.6.2021 l’immobile è in possesso del comune pagando regolarmente. Secondo lei il contratto si è rinnovato automaticamente all’anno 2025 o il recesso potrebbe essere considerato come disdetta avendolo fatto 13 mesi prima della scadenza.Ho contestato il recesso anticioato che non è previsto per questo tipo di contratto e che avrebbe dovuto il comune onorare lo stesso alla sua scadenza del 3.6.2019. Il comune non ha dato alcuna risposta e giustificazione. Se ha bisogno di ulteriori informazioni e se posso contattarla in privato.
Se gentilmente potrà rispondere alla domanda di cui sopra.
Salve, ho un contratto di locazione per un locale commerciale, i 6 anni si sono rinnovati al 31-10-19 e non ho fatto nessuna raccomandata perchè ero convinta di rimanerci a lungo. Però, adesso mi si è presentata la possibilità di ampliare l’attività per cui sto affittando un altro locale più grande. Posso liberamente lasciare il locale? Devo disdire entro un anno oppure 6 mesi? Grazie.
Egregio,
Lei può liberamente dare disdetta entro i termini previsti nel contratto che ha firmato.
Cordiali saluti.
Buongiorno, il mio contratto commerciale è stato stipulato il 1/10/2014 e quindi i primi sei anni scadranno il 30/09/2020. Io sono il locatore.Il contratto si rinnovera’ automaticamente? Cosa bisogna fare? Soltanto versare l’imposta di registro per l’annualita’ succestiva?
Buongiorno, possiedo un negozio attualmente affittato.
Il contratto è stato stipulato nel 2011 per sei anni senza riferimento a taciti rinnovi. Nel 2017 non ho provveduto a nuova registrazione, bensì ho continuato a versare l’imposta di registro come ogni anno, pensando si rinnovasse da solo ed in accordo col conduttore. Mi chiedo ora se avessi dovuto procedere a nuova registrazione o meno!
Grazie, Lidia
Egregia,
se alla fine dei sei anni non si è provveduto a dare disdetta sia al proprietario sia all’agenzia delle Entrate il contratto è rinnovato automaticamente.
Cordiali saluti.
Salve. sono il proprietario di un negozio che ho dato in affitto con regolare contratto 6+ 6 stipulato a gennaio 2019 ..alla prima scadenza posso dare disdetta con la motivazione d ristrutturazione bagno/antibagno.volevo sapere se vado incontro a perdita di avviamento! inoltre volevo precisare che l’inquilino è moroso di acqua dal valore di 1000 euro…!dato che è mio inquilino da quasi 14 anni.grazie per la risposta!
Egregio,
Riguardo al recesso del locatore, questo è consentito solo ove sussistano le specifiche ragioni elencate all’art. 29, che si sostanziano fondamentalmente nella necessità di rientrare in possesso dell’immobile locato per uso personale e/o familiare o per avviare un’attività propria. Qualora, nel termine di 6 mesi dal rilascio dell’immobile da parte del locatario, il locatore non abbia ancora implementato nessuna delle attività di cui all’art. 29, il locatario stesso potrà domandare il ripristino del contratto di locazione commerciale.
Per il discorso dell’acqua, è obbligato al pagamento l’intestatario della bolletta.
Cordiali saluti.
Grazie mille per la risposta imminente. per quanto riguarda l acqua ho fatto voltura 5 anni , le bollette adesso sono con nominativo dell inquilino… questo significa che il contatore anche con voltura, l intestatario sono sempre io? proprietario?grazie ancora per il suo tempo
il.mancato versamento deglinonerinaccessori come in questo caso non è anche modalità distratto raggiunta la quota di due canoni di locazione!? mi corregga se sbaglio… distinti saluti
Buongiorno,
il 30/06/2021 scade il contratto di locazione diverso da uso abitativo, non potendo disdire il contratto in quanto alla prima scadenza c’è il diniego del rinnovo soltanto per i motivi all’art. 29 della legge n. 392/78, posso cmq chiedere l’aumento del canone? O posso solo applicare l’aumento ISTAT? O non posso fare proprio nulla???
Grazie
Egregio,
le allego un articolo del Sole24Ore sul caso da Lei sottoposto.
Cordiali saluti.
https://www.ilsole24ore.com/art/affitti-commerciali-durata-minima-66-anni-e-nessun-vincolo-canone-AEH5gbEH?refresh_ce=1
Salve, abbiamo un contratto di locazione commerciale stipulato il 4/1/2009 e rinnovato tacitamente alla fine dei primi sei anni 3/01/2015.
Ora alla scadenza del secondo rinnovo dopo 6 anni (3/01/2020) vorremmo chiedere aumento contrattuale oppure accordarci per la vendita … come dobbiamo procedere?
Grazie
Buongiorno,
innanzitutto l’aumento è possibile solo allo scadere dei 12 anni, sempre previa disdetta nei termini e redazione di nuovo contratto o proroga registrata.
Per contratti di durata minima (6+6) l’aggiornamento ISTAT è del 75%, sempre se richiesto annualmente mentre è del 100% solo nel caso il contratto preveda una
durata superiore al minimo legale (es.: 7+7).
Durante la pendenza del rapporto, il canone di locazione inizialmente pattuito può aumentare unicamente se nel contratto è stata inserita una apposita clausola, che ne prevede l’adeguamento annuo in misura pari al 75% dell’aumento del costo della vita rilevato dall’apposito indice ISTAT. Altre soluzioni non sono consentite, a meno che siano giustificate da particolari situazioni oggettivamente dimostrabili. Cosa diversa è se, in pendenza del rapporto, le parti si accordano per un aumento del canone, senza però esservi tenute da patti assunti in occasione della stipulazione del contratto. Se l’intenzione è quello di vendere, il locatario ha diritto di prelazione
una volta a conoscenza del prezzo di vendita.
Clausola contrattuale:
“Il canone viene assoggettato, ogni anno a decorrere dalla ricorrenza annuale della data di stipulazione, ad aggiornamento nella misura derivante dall’applicazione del coefficiente ISTAT (relativo alla variazione del costo della vita del mese in cui cade detta ricorrenza rispetto all’anno precedente) previsto dall’art.32 della legge 392/78 come modificato dall’art.1, comma 9 sexies, della legge 118/85”.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
se le parti convengono per un immobile commerciale la scadenza dopo 6 anni dalla sottoscrizione, il rinnovo si applica automaticamente, cioè a prescindere dalla volontà contraria manifestata dai contraenti?
Grazie.
Egregia,
Durata e recesso
I contratti di locazione ad uso diverso hanno durata minima di sei anni per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico (agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili). Se l’immobile è destinato ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, la durata minima non può essere inferiore a nove anni.
È consentito alle parti di inserire nel contratto la possibilità che il conduttore receda in qualsiasi momento dall’accordo. Quest’ultimo è tenuto a comunicare la decisione al locatore con almeno sei mesi d’anticipo, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Lo stesso termine si applica se alla base del recesso vi siano gravi motivi. L’articolo 28 della legge sull’equo canone dispone inoltre che i contratti di locazione commerciale e alberghiera una volta scaduti si rinnovano tacitamente rispettivamente di sei e nove anni, a meno che il locatore non comunichi la disdetta, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza dell’accordo.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
e’ scaduto il contratto affitto di un negozio di abbigliamento 6+6,
la proprietaria non mi ha inviato nessuna lettera per il nuovo contratto
Si rinnova automaticamente 6 anni + 6 o solo 6 anni
grazie
Buongiorno,
il contratto si rinnova di ulteriori 6 anni.
Saluti.
Buonasera,
Sono il conduttore di un locale commerciale.
Contratto d’affitto del 2005 regolarmente registrato 6+6.
Nei vari anni i proprietari sono venuti a mancare e gli eredi non hanno mai cambiato intestazione e soprattutto da circa 4 anni non mi risulta pagata la tassa annua di registrazione. inoltre negli anni con accordi sia verbali che scritti abbiamo rivisto il canone ribassandolo dall’originario importo.
Oggi mi chiedono di aumentare il canone e rifare un nuovo contratto.
Mi chiedo se il contratto sia a tutt’oggi valido e se non volendo accettare la variazione del canone posso richiedere andando via le 18 mensilità dell’avviamento.
Grazie
Buonasera,
il contratto mantiene la validità anche se vengono a mancare gli intestatari, anche se va fatta la variazione all’Ufficio delle Entrate. Quando si pagano i rinnovi del contratto, l’Ufficio deve sapere chi sono gli eredi.
Lei ha diritto di chiedere le mensilità perchè il contratto è valido.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
avrei due quesiti da porre:
Conduttore di immobile commerciale alla scadenza del 12 anno il locatore invia disdetta nei termini di legge dopodiché, senza che venga versata alcuna indennità di avviamento, propone la modifica del contratto originale, sottoscritta e registrata, solo per quanto riguarda il canone di locazione aumentandolo del 90%. Si chiede se alla luce dell’art. 32 dell L. 392/78 si possa ritenere nullo tale accordo?
Si può ritenere nulla la disdetta inviata dal precedente proprietario dell’immobile senza che questa venga riconfermata dal nuovo proprietario?
Grazie
Buongiorno,
avrei una domanda complessa da porre:
In passato, nel lontano 2008, ho apportato delle modifiche di contratto per un locale ad uso commerciale a causa dell periodo di crisi finanziaria. Nel contratto indicavo la data di inizi del nuovo contratto modificato, senza indicare i termini di fine di tale riduzione.
Come si può fare per ritornare ai termini stipulati inizialmente?
Spero di essere stato chiaro.
Egregio, allego bozza accordo riduzione contratto affitto.
Scrittura privata
Tra le sottoscritte parti:
Tutti i dati del locatore, con codice fiscale;
Tutti i dati del locatario, con codice fiscale;
p r e m e s s o che
Tra le suddette parti è in essere un contratto di locazione stipulato in data xx/xx/xxxx e registrato all’Agenzia delle Entrate in data xx/xx/xxxx al n. xxxxxxxxxxxxxx;
Tale accordo prevedeva un canone annuo di € xxxx,xx da pagarsi in dodici rate mensili anticipate;
A causa della situazione economica il locatario non ha la possibilità di continuare a corrispondere il canone concordato (spiegare eventualmente meglio la situazione specifica dell’inquilino),
si conviene e stipula quanto segue.
Le parti di comune accordo stabiliscono che per i mesi da xxx a xxxx (è solo un esempio) il canone mensile di locazione venga ridotto dagli attuali € xxxx,xx ad € xxxx,xx.
Restano invariate tutte le altre clausole contrattuali.
Data e Firma della parte locatrice – firma della parte locataria
Questo per fare sapere all’Agenzia delle Entrate i termini esatti della riduzione e la tempistica. Nel suo caso, questi dati sono stati omessi. Senta con l’Agenzia se accettano una semplice comunicazione sull adata di cessazione della riduzione oppure se Le richiedono un nuovo contratto.
Cordiali saluti.
Buonasera
Cortesemente le chiedo alcune informazioni:
Sono il locatore ed ho un contratto commerciale 6+6 con la scadenza dei 12 anni al 31/marzo/2021, da nessuna delle parti è stata inviata la disdetta a norma di legge (12 mesi prima della scadenza)quindi il contratto si rinnova tacitamente per altri 6 anni inviando il modulo RLI all’Ufficio delle entrate entro 3o giorni dalla scadenza, il conduttore è stato avvisato telefonicamente e non ha posto problemi, pertanto non devo inviare nessuna lettera e/o raccomandata? salvo la documentazione del rinnovo, in questo modo il contratto è rinnovato per soli altri 6 anni? o segue l’iter del 6+6 quindi altri 12 anni?
La ringrazio anticipatamente
Egregio,
il contratto è rinnovato per altri 6 anni.
Non deve inviare nessuna lettera.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
come locatore il prossimo anno scadono i primi 12 anni di un contratto di locazione commerciale. Il conduttore mi propone di rinnovare modificando però il canone al ribasso. Vorrei sapere, qualora rifiutassi tale riduzione l’indennità delle 18 mensilità può essere pretesa dal conduttore? Quali altre conseguenze avrebbe il mio rifiuto?
Egregio,
mandi una raccomandata entro i termini stabiliti nel contratto con la richiesta di aumento del canone. Sarà a questo punto una scelta dell’affittuario accettare o meno.
Cordiali saluti.
Salve,
sono proprietario di un immobile commerciale regolarmente locato con scadenza dei primi 6 anni al 1/11/2021.
Dato che l’attività del conduttore ha subito gravi perdita causa covid abbiamo convenuto una riduzione del canone., non temporanea ma permanente.
In questo caso è necessario cessare il contratto in essere e farlo da capo, oppure è sufficiente dare comunicazione del nuovo canone all’agenzia delle entrate?
Ho provato tramite il loro sito, ma alla voce “rinegoziazione canone” si fa riferimento solo alle annualità fino alla nona… che presumo essere la terza annualità dopo il primo rinnovo automatico.
E’ possibile cambiare l’importo del canone anche per i rinnovi successivi?
Grazie mille anticipatamente.
Buongiorno,
la riduzione del canone comporta una data di inizio e una di fine riduzione. Se Lei invece conviene di ridurre il canone definitivamente, occorre fare un contratto nuovo in quanto non vi è poi un ritorno al vecchio canone.
Cordiali saluti.
Salve, cosa bisogna fare e cosa serve per rinnovare un contratto di affitto commerciale scaduto dopo i primi 12 anni (6+6)trascorsi? E poi se spetta sbrigare la faccenda al proprietario o all affittuario
Salve,sono il proprietario di un fondo che nel gennaio 2023 arriverà al 30 anno di contratto. Nel 2019 c’è stata l’ultima tacita intesa di far proseguire il contratto, che in teoria accadrebbe nel gennaio 2025. Le chiedo se 12 mesi prima del 30 anno posso mandare disdetta scritta per rientrare in possesso del locale o devo aspettare e mandarla 12 mesi prima del gennaio 2025. Grazie per la sua attenzione
Egregio,
occorre vedere cosa prevede il contratto stipulato come tempi di disdetta.
Cordiali saluti.
Egregio Avvocato Montanari,
mio marito è proprietario di un immobile uso ufficio, sul quale è in corso un contratto di locazione di anni 6+6, stipulato nel 2010 e scadente il 30 aprile 2022. Le parti sono entrambe cambiate negli anni: il conduttore è uno studio di avvocatesse, subentrate nel 2014 ; il locatore ha comprato l’immobile a febbraio 2019 ed è di conseguenza subentrato.
Dato che l’immobile ha una rendita catastale molto alta e le spese, soprattutto di imu sono davvero elevate, il canone che percepiamo ci consente a malapena di coprire i vari costi (senza contare che in caso di manutenzione straordinaria saremmo addirittura in perdita). Come ci consiglia di muoverci in vista della scadenza? Abbiamo sicuramente bisogno di aumentare il canone di locazione. In alternativa potremmo addirittura valutare di trasformare l’immobile in abitazione in modo da abbassare la rendita catastale e crearci maggiori opportunità con la locazione…
Nel caso in cui optassimo per la disdetta del contratto, essendo i conduttori dei professionisti e non un’attività commerciale, siamo esonerati dal risarcimento dell’indennità di avviamento di 18 mesi oppure hanno facoltà di chiedercela, in quanto attività a contatto col pubblico? Se dovessimo mandare una raccomandata per diniego di rinnovo siamo tenuti a specificarne la motivazione, pur essendo questa la seconda scadenza? E dobbiamo dare comunicazione della cessazione all’agenzia delle entrate? in caso invece di accordo con i conduttori di maggiorazione del canone, dobbiamo comunicare all’agenzia delle entrate la cessazione del contratto attuale e stupularne uno nuovo ? in quali tempistiche dobbiamo fare tutto ciò?
Chiedo scusa per le tante domande e la lunghezza del messaggio, ma abbiamo poco tempo e tanti dubbi per risolvere la questione! Inoltre, dato il mestiere che fanno i conduttori, vogliamo essere più che sicuri di non commettere errori.
Fiduciosa in un Suo riscontro, la ringrazio infinitamente per la disponibilità.
Egregia,
dal combinato disposto degli artt. 27 e 34 l. 392/78, il conduttore, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’art. 27, con esclusione dei casi di risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, ha diritto, per ciò che riguarda le imprese industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; 21 se trattasi di attività alberghiere.
In caso di cessazione del rapporto, occorre comunicarlo all’Agenzia delle Entrate. In caso di nuovo contratto o maggiorazione, occoprre regsitrare il tutto presso l’Agenzia delle Entrate.
Cordiali saluti.
Buongiorno, è necessario inviare una raccomandata anche per un contratto di affitto d’azienda? e cosa succede se alla scadenza di un affitto d’azienda il locatore non intende lasciare il locale? Grazie
Cordiali saluti
Egregio,
allego un link dove troverà le risposte che interessano a Lei. https://www.altalex.com/guide/locazioni-uso-commerciale
Cordiali saluti.
Buongiorno Avvocato Montanari,
ho letto l’articolo che mi ha gentilmente proposto e la ringrazio tantissimo per l’interesse.
Credo però che in quel articolo si faccia riferimento ad un contratto commerciale e non al contratto di affitto d’azienda. Forse vengono interpretati allo stesso modo? Grazie.
Cordiali saluti,
Massimiliano
Egregio,
in quell’articolo si fa riferimento ad un contratto commerciale, vero. Nel contratto di affitto di azienda la durata, le garanzie, i pagamenti, ecc. sono lasciati alla libera contrattazione delle parti.
Cordiali saluti.
L’affitto di un’azienda non può avvenire con la sottoscrizione di una semplice scrittura privata fra le parti, come per un contratto d’immobile, ma deve essere formalizzato attraverso un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio. Chi prende in affitto l’azienda subentra di diritto in tutti i contratti stipulati dal locatore: dai contratti di somministrazione, a quelli di fornitura o di pubblicità, a quelli con il personale. A tutela dell’affittuario, poi, viene sancito il divieto di concorrenza: il locatore deve astenersi, per tutta la durata dell’affitto, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze possa in qualche modo sviare la clientela dell’azienda affittata. Finiscono qui i vincoli cui è sottoposto l’affitto d’azienda: tutte le altre condizioni contrattuali, dal canone, alle garanzie prestate dall’affittuario, alle modalità di pagamento, alla durata e all’eventuale rinnovo, sono lasciate alla libera contrattazione tra le parti.
Buonasera sono in affitto in un locale commerciale a luglio del 2022 scadono i primi sei anni, ora il proprietario rivorrebbe il locale per darlo in affitto a un proprio famigliare come mi devo comportare? Ho diritto a rimanere all’interno del locale per altri sei anni , ho sempre pagato regolarmente l’affitto e ho ristrutturato di tasca mia il negozio … voglio capire come tutelarmi io vorrei continuare la mia attività essendo fruttuosa .
Egregio,
le allego un link esaustivo delle richieste da Lei effettuate.
Cordiali saluti. https://www.studiocataldi.it/articoli/28730-la-disdetta-del-contratto-di-locazione-commerciale-guida-con-fac-simile.asp
Egregio Dott. Montanari,
in un contratto di locazione commerciale, è possibile apporre una clausola (che introduce nuove modalità di pagamento del condominio) durante la vita dello stesso contratto e non in occasione di una specifica scadenza? Grazie
Buongiorno,
per maggiore chiarezza è bene redigere la modificazione su un documento differente dal contratto originario e poi allegarlo ad esso. In ogni caso, anche ai fini della registrazione, è bene che la modificazione della clausola sia anticipata da una premessa contenente ogni elemento utile a:
individuare in modo inequivocabile la clausola del contratto (e quindi il contratto medesimo) che si sta andando a modificare;
individuare chiaramente, mediante indicazione degli estremi la precedente registrazione, in modo da rafforzare ulteriormente l’oggetto della modifica.
Cordiali saluti.
Benissimo,
grazie e buona giornata.
Buonasera dott. Montanari, vorrei chiarimenti su questo caso particolare. Ho in fitto un locale commerciale da circa 20 anni. A fine 2019 mi sono recata presso l’Agenzia delle entrate per informarmi sulla possibilità di applicare la cedolare secca e l’impiegata di turno mi ha detto che il contratto su cui io ho sempre pagato regolarmente le tasse non esisteva più e che potevo tranquillamente stipulare un nuovo contratto. Il problema ora qual’è? Il conduttore mi ha comunicato che vuole lasciare il locale tramite cessione d’azienda e io devo corrispondergli l’indennità di avviamento. Quindi ci troviamo di fronte ad un contratto stipulato da meno di due anni. Cosa devo rispondergli? Ho già letto che non devo dargli nulla visto che è lui a voler andare via. Grazie in anticipo
Egregia,
i casi in cui il conduttore non ha diritto all’indennità di avviamento commerciale sono:
quando la disdetta del contratto di locazione è inviata dall’inquilino e non dal locatore;
quando la cessazione della locazione è dovuta a morosità dell’inquilino;
quando l’inquilino sposta l’attività commerciale in un altro luogo;
quando l’attività svolta nell’immobile è di carattere professionale;
quando l’attività svolta nell’immobile non ha natura commerciale, industriale o artigianale oppure non è di interesse turistico;
quando l’attività svolta nell’immobile non comporta contatti con il pubblico (si pensi a un ufficio direzionale di una catena commerciale o a un locale in cui viene esercitata la vendita all’ingrosso);
quando l’immobile è adibito ad attività di carattere transitorio oppure a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (ad esempio, lo spazio scoperto situato in un’area di parcheggio per i clienti di un supermercato in cui sosta un camion per la vendita di panini e bevande);
Cordiali saluti.
Egregio Dott. Montanari,
Siamo una Srl per vendita al pubblico di elementi di arredo con contratto di locazione commerciale con decorrenza 01/12/2002.
Il contratto si è tacitamente rinnovato per 6 anni ogni volta. Anche per la terza volta, in data 01/12/2020 non ci è arrivata nessuna comunicazione di disdetta, quindi consideriamo la data 01/12/2026 come prossima scadenza. Nel frattempo, nel Luglio 2021 il proprietario del locale ha venduto l’immobile ad un altra persona. Da questa data stiamo
pagando regolarmente l’affitto al nuovo proprietario.
Vorremmo sapere se è corretto ipotizzare, nel caso il nuovo proprietario intenda recuperare la disponibilità dell’immobile, l’obbligatorietà da parte sua di inviarci disdetta con raccomandata r/r almeno 12 mesi prima della nuova scadenza (01/12/2026). Inoltre in quale caso ci potrebbe spettare un indennizzo pari a 18 mensilità, e la casistica di un eventuale richiesta di aumento del canone da parte del proprietario. Grazie in anticipo per la risposta.
Egregio Sig. Mario,
anche se è cambiato il proprietario dell’immobile, il contratto di affitto rimane comunque regolare con tutte le scadenze che ne comporta. Quindi Le deve mandare disdetta nei termini e Lei dovrà
ottenete l’indennizzo spettante. Per quel che riguarda una eventuale richiesta di aumento non esiste una casistica, fa parte di una contrattazione tra le parti. Anche perchè il contratto di affitto, se aumentato, dovrà poi essere
rinnovato e registrato in quanto il proprietario è variato. Se a Lei la richiesta di aumento non corrisponderà ai suoi interessi, avrà diritto alle mensilità di indennizzo.
Cordiali saluti.
Salve a tutti.
Oggetto: contratto di locazione attività commerciale Bar. 6+6
Problema:
Aprile 2023 è il termine ultimo dei 12 anni totali previsti da contratto, e una dicitura presente nel contratto stesso dice:
“La locazione avrà durata di 6 anni con decorrenza aprile 2011 e si indendera’ tacitamente rinnovata ai medesimi patti e condizioni, qualora non venga disdetta da una delle parti mediante lettera raccomandata almeno 3 mesi prima della scadenza.E’ facoltà delle parti, recedere anticipatamente dal contratto previa comunicazione all’altra parte almeno 6 mesi prima della data in cui il il recesso deve avvenire”
La mia domanda è:
Il locatore puo’ disdire il contratto, anche se scritto, 6 mesi prima la scadenza?
Il locatore, se al termine dei 12 anni non vuole rinnovare, deve avvisarmi quanto tempo prima? Conosco una norma che parla di 12 mesi prima della scadenza, ma vale anche se lui ha scritto 3 mesi?
Attendo vostre,
Grazie anticipatamente
Egregio,
Alla seconda scadenza si ha il tacito rinnovo per ulteriori 6 anni:
se il locatore non comunica la disdetta (e lascia al conduttore il godimento del bene),
se il conduttore non comunica il recesso;
si ha la cessazione della locazione:
se il locatore comunica la disdetta al conduttore, 12 mesi prima della seconda scadenza (18 mesi delle locazioni alberghiere),
se il conduttore rifiuta il rinnovo alle nuove condizioni offerte dal locatore.
Il locatore 12 mesi prima della seconda scadenza può proporre al conduttore un rinnovo del contratto a nuove condizioni o alle stesse (18 mesi nelle locazioni alberghiere):
a) se il conduttore entro 60 giorni accetta, si ha la rinnovazione della locazione,
b) se il conduttore entro 60 giorni non risponde o è in disaccordo con le condizioni, si ha la cessazione della locazione.
Cordiali saluti.
Buonasera Dott. Montanari. Sono il conduttore di un’attività per la quale nel 2015 abbiamo rinegoziato (riducendolo) il canone di locazione, tramite scrittura privata registrata in A.d.E.. Ora il contratto di base (6+6) è scaduto il 31/12/21 così come la scrittura privata di riduzione del canone. La proprietà non ha mai mandato comunicazioni quindi, come noto, il contratto si rinnova tacitamente per altri 6 anni. La domanda è: il tacito rinnovo vale anche per la scrittura privata di riduzione del canone di locazione? Grazie anticipatamente per la risposta
Buongiorno,
nella scrittura di riduzione del canone della locazione deve essere riportata la fine riduzione, altrimenti prosegue come il canone.
Cordiali saluti.
La ringrazio, la data di fine riduzione c’è ed è la stessa della fine del contratto di locazione (31/12/21). La domanda è: si rinnova tacitamente anche la riduzione come il canone in mancanza di comunicazioni del locatore? Oppure la locazione tacitamente rinnovata riparte con il “vecchio” canone non ridotto?
Grazie ancora
Buonasera, ho un contratto di locazione commerciale con inizio 01/05/2001,che in tutti questi anni si è rinnovato tacitamente.
L’inquilino mi ha comunicato telefonicamente il 28/12/2021 che lasciava l’immobile il 31/12/2021, ora ci dobbiamo incontrare. Si tratta di risoluzione anticipata? Quindi con versamento di 67 euro su rli? Le chiedo questo perchè non avendo speranza di ottenere il mancato preavviso, almeno cerco di farmi rimborsare le spese.
Grazie
Buonasera,
occorre qualcosa di scritto, perchè l’Agenzia delle Entrate potrebbe chiederlo quando va a fare la risoluzione del contratto, e poi è tranquillo per un eventuale accertamento nei prossimi anni. Ok per i 67 euro ed il modello che ha riportato.
Cordiali saluti.
Buonasera dott. Montanari,
sono locatario di immobile commerciale ed esercito la mia attività di vendita computer. Il contratto è stato stipulato nel dicembre 2010 e a dicembre 2022 scadranno i 12 anni. Il locatore a voce mi ha detto che vuole vendere l’immobile. Mi ha comunicato l’importo che è molto alto rispetto al prezzo di mercato e purtroppo non ho la possibilità di chiedere alla banca un mutuo per quella cifra. Più o meno si tratta del doppio nella cifra di mercato. Ho pregato, sempre a voce, il proprietario di lasciarmi nell’immobile magari aumentando del 30% il canone e stipulando un nuovo contratto. Ma continua imperterrito a chiedere quella somma per l’acquisto. Nel caso in cui il locatore trovi chi acquista l’immobile io potrei almeno chiedere l’indennità delle 18 mensilità ed eventualmente anche un ristoro a titolo di avviamento? Altro dettaglio: nel contratto originale è scritto che la disdetta alla scadenza dei 12 anni deve pervenire entro 6 mesi dalla scadenza del 1 dicembre 2022: si sostituisce con la norma prevista cioè 1 anno prima o fa fede quanto scritto nel contratto e cioè 6 mesi. Grazie
Buongiorno,
Lei ha diritto all’indennità delle 18 mensilità, se nel contratto è scritto che la disdetta può essere data sei mesi prima fa fede quello che è scritto nel contratto.
Cordiali saluti.
Gentile dott. Montanari, avrei un quesito che riguarda una locazione commerciale.
Ho stipulato un contratto il 1° aprile 2011 quindi con scadenza 31 marzo 2023; per un errore il contratto, che è di quelli prestampati marchio Buffetti, al punto 1 cita testualmente: “La locazione avrà la durata di anni 12 con inizio dal 01/04/2011”. Purtroppo solo dopo poco tempo da quella data ho saputo che doveva esserci scritto “avrà la durata di anni 6+6” e non 12, perché non previsto per legge. Di conseguenza la prima scadenza non è stata il 31 marzo 2017 ma sarà solamente il 31 marzo 2023.
Il mio quesito è questo: entro il prossimo 31 marzo, in prossimità dell’undicesimo anno dalla stipula, vista l’anomalia che riguarda l’aver scritto anni 12 e non 6+6, devo inviare qualche comunicazione al conduttore? E soprattutto: il contratto, vista la prima scadenza al 31 marzo 2023, si rinnoverà automaticamente di 12 anni?
RingraziandoLa per la risposta, mi è gradito salutarLa cordialmente.
Egregio,
L’articolo 28 della legge sull’equo canone dispone che i contratti di locazione commerciale e alberghiera una volta scaduti si rinnovano tacitamente rispettivamente di sei e nove anni, a meno che il locatore non comunichi la disdetta, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza dell’accordo.
Cordiali saluti.
mi scusi avevo gia fatto un post ma non lo vedo più la mia situazione attuale è questa il proprietario del locale dove svolgo la mia attività, una attività che ha 26 anni, mi ha mandato una pec dove mi dice che in data 30 agosto data in cui scade i sei anni di contratto non rinnoverà il contratto di affitto, nella pec non veniva specificato alcun motivo del mancato rinnovo e so che sta vendendo il locale e anche li nessuna mail o pec per chiedere a noi se poteva interessare l’acquisto del locale. Bene quello che volevo chiedere le 18 mensilità di indennizzo ci spettano? Grazie attendo una su risposta
Buongiorno,
se la sua è una attività a contato con il pubblico le aspettano. Inoltre in caso di vendita Lei deve essere interpellato se interessato all’acquisto.
Cordiali saluti.
Gentile avvocato,
sono l’amministratore di un azienda web e pubblicitaria che opera da 6+6 anni in un immobile concesso ad uso ufficio e con scadenza contrattuale al 30 marzo 22
Prescindendo le difficoltà covid, per le quali abbiamo subito perdita del 35% del fatturato, ma abbiamo sempre pagato il canone regolarmente ( nonostante i 9 dipendenti + 2 ad una società a noi collegata) per la liberazione dell’immobile
il locatore ha inviato 3 disdette :
la prima nei 12 mesi previsti della scadenza ma palesemente errata: è riferita a contratti precedenti e temporanei mai registrati e annullati di comune accordo.
la seconda e la terza disdetta trasmesse con riferimenti corretti ma in ritardo ossia 8 mesi prima della scadenza contrattuale.
Inoltre la proroga dei secondi 6 anni hanno provveduto a registrarla presso all’agenzia dell’entrate ad aprile 2022, cioè dopo la scadenza contrattuale.
detto cio, mi chiedo per i vizi sopra se il contratto si è rinnovato per successivi 6 anni o è attualmente nullo e pertanto non abbiamo titolo a restare.
la ringrazio anticipatamente
Egregio,
se la disdetta non è stata presentata nei modi corretti, la stessa ha dei vizi di forma ( tipo la data di stipula e di fine contratto ) che Lei potrà sicuramente impugnare in sede giudiziale.
Le consiglio comunque di contattare un suo avvocato di fiducia per controllare il contratto stipulato in tutti i suoi particolari.
Cordiali saluti.
Gentile Dott. Montanari
Sono presidente di un’associazione sportiva ( PALESTRA)il mio contratto di locazione dei primi sei anni scade il 31 Dicembre 2022 il proprietario non ha intenzione di rinnovare per altri 6 anni in quanto avendo delle perdite di acqua sotto le docce le spese per i lavori sono troppo onerosi e non gli conviene. La mia domanda è : Quanto tempo prima deve comunicarmi tramite AR la volontà di non rinnovare? Sul contratto c’è scritto 6 mesi prima, io sapevo per le legge 12 mesi? Anche se fossero sei mesi prima e’ possibile che con un’attività come una Palestra può in sei mesi non rinnovare recandomi un danno economico in piena attività in attesa di una vostra risposta porgo distinti saluti.
Egregio,
dopo i primi 6 anni, per poter dare disdetta, devono essere osservate queste condizioni da parte del proprietario:
Il proprietario
I gravi motivi per il rifiuto del rinnovo alla scadenza dei primi 6 anni da parte del proprietario (con preavviso scritto di almeno 12 mesi) sono essenzialmente due: deve urgentemente realizzare lavori di grande importanza che ne impediscono l’utilizzo oppure ha bisogno dell’immobile.
In questo caso ha facoltà di non prorogare la locazione purché lo trasformi in abitazione o attività commerciale per sé, per il coniuge o per i parenti in linea retta fino al secondo grado. I lavori per l’esercizio della nuova attività devono iniziare entro 6 mesi dalla consegna.
Cordiali saluti.
Mi perdoni avvocato, avevo già fatto un post ma non lo vedo più.
Il contratto commerciale 6+6 del 2010, stipulato da mio suocero, che purtroppo è deceduto nel 2018, scadrà il 31-7-2022, contratto ancora intestato a mio suocero (nessuna comunicazione è stata inoltrata all’Agenzia delle Entrate).
-Successivamente, all’attività commerciale, è subentrato il marito della sig.ra intestataria del contratto ( comunicato con lettera).
-Gli eredi sono la moglie e i 4 figli.
-Un figlio, purtroppo, si è estraniato totalmente dai restanti eredi.
-I coeredi, per una serie di problematiche familiari, intendono chiudere, alla scadenza del 31-7-2022, il contratto con il locatore, al quale non è stato comunicato niente.
-LE CHIEDO:
1) è possibile alla scadenza chiudere il contratto e in che modo;
2) se non è possibile chiudere il contratto, chi dei coeredi (la moglie un figlio oppure i 5 coeredi) può eventualmente avere il titolo per agire (far proseguire il contratto con l’invio del modulo RLI, oppure intraprendere la procedura di sfratto per scadenza contratto, ecc.
3) il locatore ha diritto a qualche indennizzo?
4) Infine qual’è la cosa migliore da fare, legalmente ed economicamente parlando, e in che modo.
La ringrazio anticipatamente e le auguro una buona giornata.
Nicola
Egregio,
rispondo alle Sue richieste in base a cosa prevede la Legge in vigore.
1 – Essendo passati i primi 6 anni di contratto, Lei deve inviare comunicazione a mezzo raccomandata dove comunica che non intende rinnovare il contratto.
3- Il locatore, se l’attività commerciale è a contatto con il pubblico a 18 mensilità di indennizzo.
4 – Come ho già detto, deve dare disdetta del contratto entro i mesi previsti nel contratto commerciale del 2010.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
i 6 mesi per la disdetta decorrono dalla data di registrazione del contratto oppure dal dal giorno in cui ho preso possesso dell’immobile e che risulta nel contratto come termine iniziale della locazione?
Per semplificare: data decorrenza locazione 1 dicembre, mentre registrazione del contratto è avvenuta il 13 dicembre.
Buongiorno,
decorrono dal 1 dicembre.
Cordiali saluti.
Grazie dott. Montanari e buon lavoro.
Buongiorno dott. Montanari.
Un chiarimento: sono locatario di un immobile commerciale dove esercito la mia attività di vendita al pubblico.
Il contratto si è rinnovato tacitamente per i prossimi 6 anni perchè il locatore non mi ha mandato disdetta a norma di contratto. In tal caso sono obbligato a trasmettere comunicazione al locatore o all’agenzia delle entrate per informarli del rinnovo tacito o è previsto qualche altro adempimento che devo fare? Grazie e buon lavoro.
Buongiorno,
Lei non deve fare nulla di comunicazione, deve pagare all’Agenzia delle Entrate il rinnovo.
Cordiali saluti.
Salve vorrei porle una domanda circa l’ indennità di avviamento. Da quello che ho capito al 12esimo anno in caso di mancato accordo per il rinnovo dovrei corrispondere una cifra pari a 18 mensilità al conduttore. Mi chiedo se si possa parlare di indennità di avviamento anche nel caso in cui il locale in questione ( negozio di scarpe) si sia sempre occupato della vendita di questo genere di articoli ad opera di diverse società per oltre 40 anni. Grazie
Egregio,
Nelle locazioni a uso commerciale, nel momento in cui il locatore invia la lettera di disdetta del contratto alla scadenza del dodicesimo anno, l’inquilino ha diritto a ricevere la cosiddetta indennità di avviamento commerciale.
Cordiali saluti.
Egregio Avvocato, la mia è una SRL che detiene in affitto soltanto un negozio al dettaglio di articoli vari, da ben 32 ANNI…il proprietario mi ha detto a voce che non intende rinnovarmi il contratto in scadenza a fine 2026, perché desidera affittarlo a cifre piu’ alte…immagino raddoppiando l’affitto ..ad una ditta che produce e vende al dettaglio articoli simili ad uno dei miei codici Ateco.
La domanda è questa. Potendo affrontare un aumento del canone, posso pretendere di rimanere e avere un nuovo contratto aggiornato 6 piu’ 6 o sono obbligata a lasciare i locali con le 18 o 36 mensilità dell’avviamento ? posso contare su una prelazione nel momento in cui mi manderanno la proposta scritta del nuovo affitto ? grazie. Adriana
Egregia,
La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti, ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle. La durata massima del contratto di locazione commerciale è di 30 anni, comprensivo sia della durata iniziale che delle successive rinnovazioni.
Occorre stipulare un nuovo contratto, e lei può valutare òa richiesta se le può stare bene. Il diritto di prelazione è tradizionalmente riconosciuto nell’ambito della locazione di immobili diversi dalle abitazioni, ed è espressamente riservato ai titolari degli esercizi commerciali la cui attività comporta un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Cordiali saluti.
Sono trenta anni che svolgo attività commerciale. Il locatore mi ha già detto a voce che non intende rinnovare il contratto. . la domanda è questa: se il locatore volesse evitare di darmi l’indennità dei 18 mesi. e per fare cio’ chiudesse il negozio per sei mesi, avrei ancora diritto all’indennità ?
Egregia,
La durata massima del contratto di locazione commerciale è di 30 anni, comprensivo sia della durata iniziale che delle successive rinnovazioni.
Cordiali saluti.
il locatore di una attività commerciale puo’ evitare di rinnovare il contratto dopo 30 anni e preferisce lasciare il negozio VUOTO a fine locazione per non pagare l’avviamento commerciale al conduttore, e per evitare di dargli la prelazione sul nuovo contratto ? è regolare ? lasciare il negozio vuoto per sei mesi per evitare di sborsare i soldi ?
Egregia,
La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti, ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle. La durata massima del contratto di locazione commerciale è di 30 anni, comprensivo sia della durata iniziale che delle successive rinnovazioni.
Cordiali saluti.
Avvocato Montanari, intanto la ringrazio delle risposte.
Posso chiederle ancora due cose ? La prima: Quanto tempo prima della scadenza del contratto trentennale devo inviare una raccomandata R.R. affermando che sono interessata a rimanere nel locali con un nuovo contratto….è necessaria questa mia lettera ?
Seconda: Se il locatore mi invierà un anno prima della scadenza la lettera per la disdetta del contratto…Lei pensa che mii indicherà nella lettera le condizioni del contratto nuovo oppure no ? cioè un anno prima della scadenza avro’ modo di sapere a quali condizioni verrà stipulato il nuovo contratto in modo che io possa dargli risposta entro i 30 gg successivi ?
Terzo, se li Locatore negasse la possibilità della prelazione volendo lasciare vuoti i locali nei successivi sei mesi della scadenza, egli mi informerà contestualmente alla lettera di cui sopra ? oppure quando sapro’ se avro’ diretto o meno alla prelazione ? grazie
Egregia,
è compito del locatore inviare la disdetta del contratto e la nuova cifra richiesta un anno prima della scadenza. Inoltre, le deve comunicare tutte le decisioni che vorrà prendere in modo
da permetterle di fare le sue valutazioni.
Cordiali saluti.
Avvocato Montanari che rischi corre il nuovo conduttore al quale dovrei cedere un contratto trentennale che scadrà tra 4 anni….del quale la Proprietà ha già detto che non lo vuole rinnovare ? quali i rischi per chi subentrasse nel mio contratto ? La prelazione gli verrà data ? oppure il Locatore preferirà lasciarlo vuoto per sei mesi in modo da affittarlo al altri ? come puo’ il futuro conduttore tutelarsi ? dovrà accettare le 18 mensilità e basta ?Grazie
Buongiorno Avvocato,
Contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da abitazione stipulato 01/07/1991 e quindi rinnovato tacitamente il 01/07/2003 e il 01/07/2015.
I 30 anni sono decorsi ufficialmente il 01/07/2021.
Ho possibilità di buttare fuori l’inquilino?
Buongiorno,
Se la proprietà non intende rinnovare il contratto deve inviare al conduttore la raccomandata AA/RR dodici mesi prima della scadenza.
Al conduttore spetta l’indennità per la perdita di avviamento e gode del diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile.
L’art. 1573 recita che un contratto di locazione non può essere stipulato per una durata superiore ai 30 anni, non che l’immobile non possa essere condotto in affitto per più di 30 anni.
Cordiali saluti.
e quindi il locatore nel darmi la disdetta un anno prima della fine del rapporto trentennale dovrà anche dirmi l’importo nuovo dell’affitto del locale commerciale in caso io volessi accettare la prelazione ? grazie—- entro sessanta giorni devo rispondere—-
e quindi il locatore nel darmi la disdetta un anno prima della fine del rapporto trentennale dovrà anche dirmi l’importo nuovo dell’affitto del locale commerciale—-
Buonasera , vorrei gentilmente un informazione
Nel 2017 ho preso ho aperto la mia attivita’ di ristorazione con contratto 6 piu’6 , a marzo il propietario delle mura mi manda raccomandata dove chiede che io lasci il locale a gennaio 2023 cioe’ a scadenza dei 6 anni , puo’ farlo? nella raccomandata non indica nessuna motivazione .
Egregio,
trascorsi i primi 6 anni il locatore può decidere di dare disdetta solo per alcuni motivi, che però sono solo quelli strettamente determinati dalla legge.
I gravi motivi per il rifiuto del rinnovo alla scadenza dei primi 6 anni da parte del proprietario (con preavviso scritto di almeno 12 mesi) sono essenzialmente due: deve urgentemente realizzare lavori di grande importanza che ne impediscono l’utilizzo oppure ha bisogno dell’immobile.
In questo caso ha facoltà di non prorogare la locazione purché lo trasformi in abitazione o attività commerciale per sé, per il coniuge o per i parenti in linea retta fino al secondo grado. I lavori per l’esercizio della nuova attività devono iniziare entro 6 mesi dalla consegna.
Cordiali saluti.
Buongiorno,sono il conduttore di un locale commerciale. Dopo 12 anni, il contratto si è appena rinnovato.Da qualche anno, si era deciso con il proprietario una riduzione di € 150 mensili rispetto alla cifra pattuita contrattualmente. E per questo motivo, annualmente si firmava entrambi una dichiarazione che si presentava all’Agenzia Entrate di riduzione, SOLO annuale. Adesso il proprietario mi informa che ha comunicato il rinnovo fino al 2029 , però in via telematica e senza il solito foglio cartaceo da firmare, alla cifra ridotta.Domanda: secondo Lei, può essere che l’importo ridotto si sia rinnovato per tutti i prossimi 6 anni e non solo per il primo? Ne avrei senz’altro bisogno, vista l’attuale congiuntura economica..
Grazie per l’attenzione.
Egregio,
occorre accertarsi dalla pratica telematica che cosa ha comunicato il proprietario all’Agenzia delle Entrate, è l’unico modo per sapere se è prorogato per un anno o per sei.
Cordiali saluti.
Buonasera avvocato.
Ho mandato 1 anno prima, disdetta del contratto di affitto commerciale 6+6 perché avendo ereditato il basso con altri eredi, preferiamo di comune accordo vendere il bene.
Dopo la nostra disdetta , il conduttore, nei tempi dovuti, ci ha risposto con la volontà di recedere dal contratto 6 mesi prima.
Domanda: la buonuscita gli è dovuta comunque?
Buongiorno,
sono la proprietaria di un locale concesso in locazione commerciale. A fine maggio scadranno i 12 anni. Nel contratto era stata inserita una clausola che indicava che alla fine del 12° anno il rapporto contrattuale si intendeva risolto anche in assenza di disdetta esplicita. Devo quindi considerare risolto il contratto anche in assenza di lettera raccomandata da parte del locatario? Premetto che a me andrebbe bene fare un rinnovo. Grazie
Buongiorno,
se avete inserito in accordo una clausola del genere, passati i primi sei anni dove il rinnovo è automatico vale quello che avete inserito.
Cordiali saluti.
Buongiorno, sono il proprietario di un locale commerciale ed avendo dato tempestiva disdetta al conduttore, previo pagamento della prevista indennità di avviamento, il locale mi è stato appena appena riconsegnato. In realtà io ho disdettato perchè il canone era troppo basso e volevo trovare un nuovo conduttore a cui darlo ad un canone più alto. Fatto sta che ho ricevuto una proposta di acquisto da parte di un terzo estraneo e vorrei sapere se il vecchio conduttore, oramai fuoriuscito dal locale, continua ad avere il diritto di prelazione in caso di vendita oppure posso vendere al terzo senza fare alcuna comunicazione. Grazie per la risposta. inoltre, se il nuovo proprietario dovesse mettere su una attività come quella che c’era prima, le ulteriori 18 mensilità le dovrà dare il nuovo proprietario o io? Grazie
Egregio,
Per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale, il diritto di prelazione è disciplinato dagli artt. 38 e 39 L. n. 392/1978. Se il proprietario del bene intende procedere alla vendita dello stesso, è obbligato a darne comunicazione scritta all’inquilino, a mezzo ufficiale giudiziario (cfr., Cass. 28 agosto 2020, n. 17992). La comunicazione al conduttore dell’intenzione di cedere l’immobile locato è un atto dovuto e non negoziale (cfr., Cass. 28 agosto 2020, n. 17992).
Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione entro i 60 giorni successivi al giorno in cui ha ricevuto la comunicazione e deve darne riscontro al proprietario con le medesime modalità. Se accetta le condizioni di acquisto (e se intende esercitare la prelazione non può fare diversamente), per finalizzare l’operazione, al conduttore non resta che pagare il prezzo. Dovrà farlo, salvo che nella comunicazione ricevuta non sia indicato diversamente, entro i 30 giorni successivi, decorrenti dal sessantesimo giorno in cui ha ricevuto la comunicazione dal locatore.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”.
Cordiali saluti.
Tra 4 anni scade il contratto del negozio preso in affitto 30 anni fa…So con sicurezza che il proprietario dei locali non intende rinnovarmi il contratto…L’aumento del canone sarà sicuramente alto….il doppio di quello che pago oggi…ma la domanda è questa…Il proprietario potrebbe chiedermi una fidejussione bancaria per tutelarsi da eventuali inadempienze….fidejussione alla quale non potrei rifiutarmi ammesso che io accetti il nuovo canone? grazie…
i codici ATECO sono fondamentali nella valutazione della attività del nuovo locatore rispetto alla mia che è simile m a non esattamente eguale….io vendo arredamento ma non lo produco….grazie…
ultima domanda…come faccio ad essere sicura del codice Ateco del subentrante per procedere con l’avvocato a richiedere il raddoppio dell’avviamento ‘ Dovro’ richiederlo al locatore oppure al subentrante ?dovrò andare per via legali ? grazie…
Buongiorno, sono proprietario di un immobile affittato ad uso commerciale dal 2008, mi è stato consigliato di rifare il contratto, è d’accordo anche il conduttore visto che ritoccheremo al ribasso, L annualità cade il 10 marzo. È obbligatorio ripartire da quella data col nuovo contratto o si può fare dal 1 aprile? Bisogna comunque comunicare la chiusura del precedente, pagando 67€, o basta non pagare il rinnovo per farlo decadere automaticamente? Grazie per l’attenzione, cordiali saluti.
Buongiorno,
occorre cessare il vecchio contratto in quanto se ne fa uno nuovo con importi diversi.
Lo fate ripartire dalla data che più vi fa comodo, in quamnto quello vecchio è cessato.
Cordiali saluti.
buongiorno. ho un contratto di locazione commerciale stipulato a febbraio del 1993 . per cui i 30 anni sono scaduti da un paio di mesi . Siccome non vorrei piu rimanere in questo locale , sono comunque obbligato a mandare la disdetta con raccomandata e rimanere altri 6 mesi , oppure sono libero di recedere subito ?
Non essendo piu valido il contratto vecchio perche’ passati i 30 anni e non avendone fatto uno nuovo, dovrei essere libero da qualsiasi obbligo o mi sbaglio ?
Buongiorno,
un contratto di affitto termina la sua validità dopo 30 anni, quindi il contratto che ha in essere è finito.
Cordiali saluti.
Salve,i miei genitori avevano una pizzeria dal 1’ gennaio del 2009 con scadenza 31/12/2020,nel 2020 a giugno diamo in gestione la nostra attività ai pizzaioli che avevamo in pizzeria,per 3 anni con la possibilità che loro alla fine potevano riscattarla.
Prima del 1 giugno il titolare del locale dice di averci mandato la disdetta del contratto tramite raccomandata che i miei genitori dicono di non aver mai ricevuto o che forse non hanno ritirato..Quiindi il locatore fa un nuovo contratto a chi era subentrato a noi,lasciandoci di fatto senza alcuna gestione in nostro possesso;alla fine dei 3 anni l’attività non è stata riscattata e solo allora abbiamo scoperto di non avere più nessuna gestione ma soltanto le nostre attrezzature!Chiedo,quindi,se tramite un legale possiamo fare la richiesta di indennità di avviamento,la ringrazio in anticipo se mi risponderà.
Egregio,
la sua è una situazione molto complessa. Sicuramente un legale del ramo, con la documentazione che serve, le indicherà la strada da seguire.
Cordiali saluti.
Salve,
Il mio contratto di affitto commerciale scade a ottobre 2024. Tuttavia, il locatore desidera vendere l’immobile, impedendomi di esercitare il mio diritto di prelazione. Nel caso in cui il locatore non mi informi entro ottobre 2023, il contratto si rinnoverà automaticamente? Oppure è valida una comunicazione con un preavviso di 6 mesi, ossia aprile 2024? Mi chiedo se, nel caso di rinnovo automatico del contratto, il locatore non può venderlo ad altri per altri 6 anni, dato che sono ancora l’affittuario.
La ringrazio
Egregio,
Il diritto di prelazione nella locazione commerciale prevede procedure simili a quella per immobili ad uso abitativo. Il proprietario che decide di vendere, deve comunicare la decisione all’affittuario, indicando il prezzo di vendita. A parità di condizioni economiche deve sottoscrivere l’affare quest’ultimo.
Se non provvederà ad inviare comunicazione, il contratto verrà automaticamente rinnovato per altri 6 anni e Lei rimarrà co0me conduttore.
Cordiali saluti.
Buonasera Avvocato, ho contratto di locazione commerciale con data Marzo 2012, si e’ automaticamente rinnovato a Marzo 2018 in quanto ne io ne il proprietario abbiamo scritto nulla. Ora ad Agosto 2023 il proprietario mi scrive con sua pec a mia posta ordinaria (non pec e non raccomandata a/r) che non intende rinnovare al termine dei 12 anni e di lasciargli i locali. Il termine sarebbe Marzo 2024, sbaglio o una cosa del genere per essere valida doveva comunicarmela a mezzo pec o con raccomandata ENTRO Marzo 2023 cioe’ 12 mesi prima della scadenza naturale del contratto? Quindi se ho capito bene i tempi sono gia stati superati, giusto? Ed a Marzo 2024 avro’ in automatico altri 6 anni di tempo alle stesse condizioni. E’ cosi’? Saluti.
Buongiorno,
Il locatore può disdire il rinnovo tacito del contratto di locazione commerciale in anticipo dando un preavviso al locatario tramite raccomandata A/R almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto, che diventano 18 nel caso in cui l’immobile sia stato affittato con la funzione di struttura ricettiva. In alternativa, la disdetta può essere data inviando una mail da una casella di Posta Elettronica Certificata (PEC).
Cordiali saluti
Buongiorno Avvocato,
è stato stipulato un contratto di locazione di immobile uso commerciale (ristorante) per una durata di 6+6 anni. A marzo 2024 verrà a scadere il 1^ rinnovo automatico di 6 anni. L’intenzione è quella di aumentare il canone di locazione, ma, ad oggi, non sono state inviate comunicazioni preventive. E’ consigliabile inviare una comunicazione scritta al conduttore manifestando l’intenzione di rivedere il canone? Poichè i rapporti tra le parti sono buoni, si potrebbe stipulare un nuovo contratto che preveda il canone aumentato? Se sì, occorre cessare il vecchio contratto registrato all’Agenzia Entrate e registrare quello nuovo ex novo con una durata di 6+6 anni? Grazie infinite per l’aiuto.
Buongiorno,
visto che i rapporti sono buoni, può stipulare un nuovo contratto con le cifre riviste e cessare quello vecchio.
Cordiali saluti.
Buon pomeriggio dott. Montanari. Ho un problema con un conduttore che mi ha comunicato tramite raccomandata a/r almeno tre volte di volere rilasciare l’immobile (uso commerciale). Nonostante ciò è rimasto nell’immobile per un altro anno continuando comunque a pagare il canone mensile (anche se nel contratto le rate stabilite erano trimestrali e anticipate). Il contratto si è rinnovato? oppure lo sta occupando illegittimamente?
Ho perso tra l’altro diverse occasioni di affittare a prezzi più vantaggiosi l’immobile. Cosa posso fare? Come devo comportarmi? Posso eventualmente chiedere dei danni Grazie anticipatamente.
Buongiorno,
se il contratto di affitto commerciale non è stato cessato all’Agenzia delle Entrate ed il conduttore ha sempre pagato l’affitto il contratto è ancora in essere.
Cordiali saluti.
Anche se nelle fatture il conduttore anziché usare la dizione canone di Locazione, ha messo indennità di occupazione ? Grazie mille.
Buongiorno Avvocato , sono il conduttore di un negozio di abbigliamento. Ho dato disdetta di contratto di locazione ad uso commerciale ai primi di ottobre 2023 (rinnovato a febbraio 2023 dopo i primi 6 anni). Ora vorrei mantenere l’attività in vita nello stesso locale per un ripensamento. Come posso comportarmi nei confronti del proprietario ? Grazie infinite
Buongiorno,
se i rapporti sono rimasti buoni, Le consiglio di parlarne con il proprietario del suo ripensamento e stipulare un nuovo contratto di affitto alle stesse condizioni se il proprietario è d’accordo.
Cordiali saluti.
Buongiorno Avvocato,
con riferimento ad un classico contratto di affitto per uso commerciale 6+6, cosa succede se il proprietario dell’immobile vende l’immobile prima della scadenza dei primi 6 anni? Il nuovo proprietario (una persona giuridica) che compra ha titolo per interrompere il contratto di affitto alla scadenza dei primi 6 anni ad esempio nel caso voglia svolgere direttamente attività d’impresa? Grazie !
Buongiorno,
chi compra non ha diritto di interrompere il contratto di affitto in essere che continua fino alla scadenza.
Cordiali saluti
Buongiorno, vorrei sapere quale è la natura scadenza di una locazione uso commerciale stipulata il 1.6.20212, prorogata al 1.6.2018, riprorogata al 1.6.24 in quanto ad oggi (ossia 12 mesi prima della II scadenza) non ricevuto disdetta
il 1.6.2030 si puo rinnovare ancora di 6 anni o si estingue tacitamente il contratto? grazie mille
Buonasera,
il contratto di locazione se non vi è disdetta da una delle due parti si rinnova automaticamente e non ha estinzione.
Cordialmente.
Grazie anche per la tempestività
Gentilissimo, nel 1996 ho stipulato un contratto di locazione commerciale 6+6 e nessuno a tutt’oggi ma hai disdetto tale contratto (ed ho sempre continuato a svolgere la mia attività commerciale pagando con bonifico il relativo canone mensile).
Il contratto andava rinnovato? Lo chiesi anni fa alla proprietaria che mi rispose che, se non disdettato, il contratto si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni senza che sia necessaria la stipula di un nuovo contratto. Io in mano ho solo il contratto stipulato nel 1996…
La ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti
Buongiorno,
se non si è in presenza di disdetta, il contratto è rinnovato automaticamente.
Cordialmente.
Sono il proprietario di 2 locali commerciale, uno locato ad un’attività l’altro vuoto.
Vorrei venderli entrambi per monetizzare ad un compratore che investe ed è contento di avere già un inquilino pagante.
Il diritto di prelazione come funziona? Posso io far firmare un documento al conduttore con il quale esso decide di rinunciarvi?
Siccome il compratore che ho individuato acquisterebbe entrambi i locali, la prelazione è un grosso ostacolo per la decisione.
Egregio,
Il diritto di prelazione nella locazione commerciale prevede procedure simili a quella per immobili ad uso abitativo. Il proprietario che decide di vendere, deve comunicare la decisione all’affittuario, indicando il prezzo di vendita. A parità di condizioni economiche deve sottoscrivere l’affare quest’ultimo.
Cordialmente.
Salve ho un contratto di locazione di un terreno di 6+6 per uso hobbistico. Sono alla seconda scadenza dei 12 anni. I 12 anni scadono a marzo 2024, ad oggi il locatario non ha inviato lettera di non rinnovo. Posso ritenere il contratto rinnovato in automatico? Grazie
Buongiorno,
il contratto è rinnovato in automatico.
Cordialmente.
Prima della scadenza del contratto commerciale di 6 anni c’è stato un regolare subentro registrato all’Agenzia delle Entrate.Alla scadenza del contratto 31.1.24 devo pagare l’annualità col nuovo nominativo o devo fare un contratto di 6 anni ex-novo? Grazie.
Buongiorno,
se è stato comunicato il subentro all’agenzia delle Entrate non occorre fare un nuovo contratto, prosegue il vecchio con il nuovo nominativo.
Cordialmente.
Contratto di locazione commerciale per la vendita di abbigliamento.
L’art.1 del contratto di locazione commerciale recita:
La locazione avrà la durata di anni sei con inizio dal 01/11/1917 al 31/10/1923 rinnovabili di ulteriori anni sei aggiornando la condizioni contrattuali, da convenire ed essere accettato da ambo le parti. Allo scadere del rinnovo il contratto di locazione finirà la sua durata e sarà risolto automaticamente, il conduttore sin da ora dichiara di rinunciare, come in effetti rinuncia all’indennità di avviamento che sin da ora s’intende compensata con una agevolazione sul canone di locazione. Si chiede gentilmente se questa frase inserita sul contratto è legittima per legge. Il locatore deve rispettare le clausole inserite avendo firmato e accettato tutte le pagine del contratto e allo scadere del rinnovo posso riavere il locale senza dare l’indennità di avviamento? Inoltre allo scadere dei primi sei anni mi è stato negato l’aggiornamento come inserito nel contratto e non ho avuto l’aumento ISTAT. Saluto e ringrazio carmine.
Buonasera,
In materia di locazioni commerciali un argomento molto dibattuto è se sia configurabile, per il conduttore, la facoltà di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in caso di scioglimento del contratto.
Ricordiamo che l’art. 34 della legge n. 392 del 1978 (cosiddetta legge sull’equo canone) dispone che in caso di cessazione di un rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professionale, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, a 21 mensilità se si tratta di attività alberghiera.
PAGAMENTO DELL’INDENNITA’
La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione.
Non è dovuta l’indennità per le attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, come dispone l’art. 35 l. 392/78, precisando che sono esclusi anche gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici.
RIEQUILIBRIO CONTRATTUALE
Lo scopo dell’indennità, sotteso alla normativa sull’equo canone, è quello di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività; ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
Proprio questa finalità di equilibrio del rapporto contrattuale (il cosiddetto “sinallagma”), unito ad una visione risalente agli anni ‘70, che poneva il conduttore, anche di immobili commerciali, in una posizione di debolezza rispetto al proprietario dell’immobile, ha fatto sì che la giurisprudenza ritenesse intangibile, dunque non rinunciabile, il diritto all’indennita’ per perdita dell’avviamento commerciale da parte del conduttore.
ART. 79 L. 392/78
In una sentenza, la n. 24221 del 30.9.2019, la Corte di Cassazione ripercorre le posizioni assunte dalla giurisprudenza di legittimità sull’argomento, partendo dalla considerazione dell’art. 79 della l. 392/78; in base a tale norma è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge stessa, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni normative.
La norma in questione, proprio per tutelare il conduttore, inteso come “parte debole” del contratto di locazione, vieta gli accordi in cui si pattuisce un canone più alto o una durata inferiore rispetto ai parametri fissati nella legge sull’equo canone (esclusi i contratti a canone libero o concordato, dove le parti hanno maggiore autonomia).
INAMMISSIBILITA’ DELLA RINUNCIA
Non vi è, nell’art. 79, alcun espresso riferimento all’avviamento commerciale nelle locazioni non abitative, purtuttavia la giurisprudenza di legittimità ha fatto rientrare, in tale ambito, il divieto di pattuizioni nelle quali il conduttore rinuncia a tale diritto.
Ciò in quanto la rinuncia all’indennita’ per l’avviamento commerciale potrebbe essere oggetto di contrattazione al ribasso per il conduttore, nel senso di indurlo ad acconsentire a perdere l’avviamento a fronte di una riduzione del canone, non necessariamente commisurata a tale perdita.
RINUNCIA SUCCESSIVA
L’evoluzione della giurisprudenza, tuttavia, nel ridimensionare il concetto di “debolezza” del conduttore nelle locazioni commerciali, è giunta a consentire che la rinuncia all’avviamento possa essere concordata in una fase successiva alla stipula del contratto di locazione, quando, cioè, gli elementi essenziali del contratto (canone, durata) sono stati già determinati.
In conclusione, il principio affermato dalla Cassazione più recente richiamata nell’ordinanza 24221/2019, è che la clausola del contratto contenente una rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento a fronte della riduzione del canone, è nulla in virtù dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392; non è, tuttavia, precluso al conduttore di rinunciare alla detta indennità successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata.
l locatore non può richiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone se non sono stati richiesti puntualmente durante il rapporto di locazione. Questo diritto sorge solo al momento della richiesta e non ha efficacia retroattiva.
Cordialmente
Buongiorno una info, il termine di 6 mesi per la disdetta, essendo peggiorativo rispetto a quello che prevede la legge si intende superato e quindi resta valido 12 mesi?
Buongiorno,
La disciplina della disdetta è differente a seconda del tipo di contratto.
Nel contratto di locazione ad uso abitativo, sia quelli a canone libero (cosiddetti contratti 4+4) che a canone concordato (cosiddetti contratti 3+2), il locatore o il conduttore per recedere devono comunicare la propria intenzione con una raccomandata a/r almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza. Il contratto può prevedere un termine più ampio, ma non inferiore.
Nei contratti di locazione a uso abitativo per esigenze transitorie e per quelli per finalità turistiche non c’è bisogno di dare disdetta: il contratto cessa automaticamente alla scadenza del termine.
Invece, nel caso di contratto di locazione a studenti universitari, la cui durata minima è 6 mesi e quella massima è 3 anni, la disdetta del conduttore deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza.
Cordialmente.
Buongiorno , sono stata non precisa nel quesito e mi scuso.
Io mi riferivo ad un contratto di locazione commerciale 6+6.
Quindi ripropongo la domanda , essendo 6 mesi il termine per la disdetta in contratto e quindi peggiorativo rispetto alla legge , si possono considerare i 12 mesi e impugnare la disdetta?
Buongiorno,
I contratti di locazione ad uso commerciale prevedono una durata di 6 anni più altri 6, rispetto ai quali il preavviso è di 12 mesi. Anche in questo caso la lettera di risoluzione deve essere inviata tramite raccomandata A/R oppure tramite Posta Elettronica Certificata (PEC).
Come per i contratti ad uso abitativo, anche nelle locazioni commerciali è prevista la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto da parte del conduttore. Questi ha la possibilità di risolvere il contratto in qualsiasi momento in caso di presenza di clausola di recesso libero, oppure in presenza di gravi motivi.
Cordialmente
salve, ho in affitto un locale commerciale, vorrei inviare la disdetta e lasciarlo tra 6 mesi, ma in contratto c’è scritto che la disdetta deve essere inviata un anno prima, posso ugualmente lasciarlo tra 6 mesi?
Buongiorno,
In merito a quanto chiesto, il Conduttore:
– può dare disdetta dal contratto (senza necessità che ricorrano particolari motivi) mediante comunicazione scritta al locatore (racc. a/r o pec) con un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza (18, in caso di attività ricettiva). In difetto, il contratto si rinnova tacitamente per la durata prevista originariamente;
– è nella facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
– indipendentemente da tale previsione contrattuale, solo in presenza di “gravi motivi”, è inoltre possibile per il conduttore recedere dall’accordo in qualunque momento, con un preavviso sempre ridotto a 6 mesi. La Cassazione ha più volte chiarito che la sussistenza dei “gravi motivi” può essere legata ad esempio alla contingenza economica (negativa, ma anche positiva: si pensi al caso in cui un’impresa in espansione necessiti di impianti di maggiori dimensioni), alla mancata concessione di autorizzazioni o licenze cui sia subordinato lo svolgimento del’attività produttiva, al mancato adempimento degli obblighi di manutenzione straordinaria gravanti sul locatore.
Cordialmente.