Inadempimento e recupero dell’immobile. Il contratto come titolo esecutivo.

Il D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (meglio noto come decreto cd. “Sblocca Italia”) ha introdotto, all’art. 23, un’apposita disciplina in materia di « contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata dal contratto» (comma 1, prima parte). Prioritaria finalità rafforzare la tutela di entrambe le parti contraenti.

Con specifico riferimento all’ipotesi di inadempimento delle parti, il provvedimento in questione sancisce:

• la risoluzione del contratto, in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (comma 2);
• la restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente (comma 5);
• la restituzione dell’immobile e l’integrale acquisizione dei canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore (comma 5).

Peraltro, l’ultimo comma appare di particolare rilievo se si considera che una delle maggiori criticità dell’intero impianto è proprio il recupero dell’immobile da parte del proprietario-concedente a fronte di un’alterazione del sinallagma contrattuale.

L’atto pubblico come titolo esecutivo per le obbligazioni di rilascio. Al riguardo, viene in rilievo una questione, ossia la possibilità di riconoscere efficacia di titolo esecutivo all’atto pubblico: si rileva che, «se l’obbligo di rilascio in caso di inadempimento da parte del conduttore è contenuto in un atto pubblico, l’atto stesso potrebbe valere come titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474, ultimo comma, cod. proc. civ. e consentire di procedere per liberare i locali senza dover prima agire in giudizio» (Bosso, Rollino, Rent to Buy, Il Sole 24 Ore, 2015).

Si rammenta infatti che, per effetto della legge di riforma del processo civile di cognizione (14 maggio 2005, n. 80), l’atto pubblico costituisce ora titolo esecutivo non più solo per le obbligazioni di pagamento di una somma di danaro ma anche per quelle di consegna o rilascio, purché il diritto consacrato nel titolo risponda ai requisiti della “certezza”, “liquidità” ed “esigibilità”.