Locazione commerciale, titoli autorizzativi e responsabilità del locatore.

Deve escludersi l’inadempimento del locatore di un immobile a uso non abitativo ove non possa essere esercitata l’attività commerciale del conduttore per il mancato ottenimento dei titoli autorizzativi connessi all’abitabilità e all’idoneità dei locali, salvo che tale possibilità risulti assolutamente preclusa a causa delle caratteristiche intrinseche e proprie del bene. Questo è il principio espresso dalla Corte di Cassazione civile, con sentenza n. 15377 del 26/7/2016, in tema di obblighi del locatore nei contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.

La vicenda. Motivo del contendere è l’inidoneità dell’immobile locato all’esercizio dell’attività di parrucchiere. In primo grado vengono accolte le domande del conduttore volte alla risoluzione del contratto di locazione e al risarcimento dei danni.

Il giudizio di appello riforma completamente la decisione, rigettando le suindicaterichieste in favore della domanda,promosse in via riconvenzionale dai locatori, avente ad oggetto per la condanna al pagamento dei canoni scaduti e scadendi sino alla liberazione dell’immobile.

La sentenza. La pronuncia risulta dunque particolarmente interessante poiché, pur inserendosi nel solco di un sempre più consolidato orientamento, si sofferma anche sulle eccezioni alla regola generale,così da offrire un quadro sufficientemente esaustivo della problematica (Cass. Civ. n. 15377/2016). La Corte prende le mosse dal precedente contrasto giurisprudenziale.

Un primo orientamento addossava, infatti, al conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene fossero adeguate all’attività e al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative, con conseguente esonero di qualsiasi responsabilità in capo al locatore (ex multis Cass. Civ. n. 17986/2014).

Un diverso orientamento riteneva, al contrario, che la mancanza delle concessioni amministrative, specie se connesse all’abitabilità dei locali e all’idoneità rispetto all’attività cui gli stessi sarebbero stati destinati, configurava l’inadempimento del locatore in una misura tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c. (ex multis Cass. Civ. n. 3726/2012).

La regola. Il coordinamento fra le suesposte tesi si deve alla sentenza n. 13651/2014, che elabora il seguente principio di diritto cui pure rinvia la pronuncia in commento: “In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio – e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale – solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fattesalve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l’assoluta impossibilità di ottenerli”.

In altri termini, la Cassazione ritiene che – una volta escluse le circostanze derogatorie alla regola generale, ossia l’assunzione di un obbligo specifico da parte del locatore o, al contrario, la consapevolezza in capo al conduttore dell’impossibilità di ottenere i titoli – l’indagine di merito debba accertare se il rilascio delle autorizzazioni sia del tutto impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche dell’immobile, che ne impediscono in radice il mutamento di destinazione d’uso, ovvero se tale mutamento sia comunque astrattamente possibile, anche mediante l’acquisizione di permessi o pareri sui vincoli dell’immobile.

Solo nel caso di un’assoluta impossibilità si configura l’inadempimento che legittima la risoluzione del contratto da parte del conduttore.

E difatti, nel caso di specie, non essendo stato accertato se il rilascio del permesso per l’attività di parrucchiera fosse, in astratto, ancora possibile, la Suprema Corte cassa con rinvio la pronuncia d’appello così da consentire il suddetto accertamento.

Le eccezioni. La regola generale è, tuttavia, suscettibile di deroga in due ipotesi.

Da un lato, il locatore risponde comunque del mancato ottenimento delle autorizzazioni amministrative ove tale circostanza sia stata oggetto di espressa pattuizione e, si badi bene, non essendo a tal fine sufficiente la generica enunciazione che la locazione è destinata a un determinato utilizzo da parte del conduttore.

Occorre, infatti, uno specifico impegno contrattuale da parte del locatore, poiché solo in tal caso il mancato conseguimento delle licenze diviene parte dell’obbligo di garantire il pacifico godimento del bene rispetto all’uso convenuto.

Dall’altro lato, specularmente, le caratteristiche intrinseche del bene perdono di ogni rilievo qualora venga dimostrato che il conduttore eraa conoscenza della situazione ed abbia consapevolmente accettato l’assoluta impossibilità di ottenere i titoli autorizzativi all’esercizio dell’attività.

A fronte di tale elemento psicologico del conduttore, il locatore è esonerato da qualsivoglia responsabilità.

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