Fimaa News: “PRELAZIONE E PROVVIGIONE”.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 19226 del 28/9/16 esprime un principio di diritto di notevole interesse, per la tutela del compenso del mediatore, in caso di acquisto di immobile locato da parte del conduttore, titolare di diritto di prelazione, al quale sia stato notificato l’invito di legge a esercitare il diritto di acquistare a condizioni pari a quelle offerte dal terzo reperito da un agente immobiliare nell’esercizio della sua attività.

Come è noto, in situazioni del genere l’agente immobiliare, pur avendo operato al meglio e, di fatto determinato, con il reperimento del terzo concreto promissario acquirente, le condizioni economiche della trattativa e poi della vendita, rischia senza sua colpa od omissione alcuna di non poter incassare le provvigioni o, comunque, di non percepirle nella misura piena, se ad acquistare l’immobile non sia il terzo reperito dal mediatore, bensì l’inquilino che eserciti la prelazione.

La fattispecie di cui si tratta è piuttosto tipica. Qualora un proprietario intenda vendere i muri di un negozio, normalmente si rivolgerà in primo luogo al proprio conduttore per chiedergli se è interessato all’acquisto alle condizioni economiche richieste. Non diversamente si comporta il mediatore incaricato dal proprietario di cercare un acquirente. Ove l’inquilino dichiari di non essere interessato all’acquisto dell’immobile in cui esercita la propria attività o, comunque, di non essere disponibile ad acquistarlo al prezzo richiesto dal proprietario, il mediatore incaricato si dovrà attivare per cercare un terzo potenziale acquirente.

Se le sue ricerche vengono coronate da successo e, quindi, il mediatore trova un terzo concreto aspirante acquirente, col quale riesce a far concludere positivamente la trattativa con il proprietario, con accordo sul prezzo e le altre condizioni della compravendita, scatta ex lege per il proprietario l’obbligo di comunicare le condizioni di acquisto stabilite con il terzo al conduttore, affinché quest’ultimo possa esercitare il suo diritto di legge ad acquistare a pari condizioni; il contratto tra il proprietario e il terzo potenziale acquirente, in modo più o meno espresso, è infatti sospensivamente condizionato al mancato esercizio della prelazione da parte del conduttore – conditio iuris – e quindi potrà essere portato ad esecuzione solo nel caso in cui l’inquilino non eserciti la prelazione nei modi e nei termini di legge.

A questo punto, eseguita la notificazione dell’invito ad esercitare il diritto di prelazione (cosiddetta denuntiatio), qualora il conduttore, che prima magari “nicchiava” o si era addirittura espresso in senso contrario rispetto all’intenzione di acquistare, cambi idea di fronte al fatto concreto ed eserciti la prelazione, il mediatore (al quale, in tale ipotesi, non si potrebbe chiedere di più: ha trovato l’acquirente, ha fatto trovare l’accordo sul prezzo, ha fatto accettare la proposta) si trova sprovvisto di titolo per potere reclamare la provvigione, causa mancato perfezionamento dell’affare tra le parti da lui materialmente messe in contatto, ovvero il proprietario e il terzo promissario acquirente; alla richiesta di pagamento di provvigione, l’inquilino può eccepire che il suo acquisto non deriva da trattativa condotta per il tramite del mediatore, bensì in forza di diritto a lui assegnato dalla legge. L’applicazione di tali principi ha determinato, in giurisprudenza, precedenti sfavorevoli agli interessi dell’agente immobiliare. (1)

Il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione costituisce uno strumento di tutela dei diritti del mediatore.

Nella fattispecie presa in esame nella sentenza, il proprietario aveva inserito, tra le condizioni economiche di acquisto notificate all’inquilino, oltre al prezzo con le sue modalità di pagamento, anche l’obbligo in capo alla parte acquirente di corrispondere alla agenzia immobiliare, nominata con i suoi estremi nella denuntiatio, una somma pari al 3% sul prezzo di compravendita, quale provvigione mediatoria.

Si deve premettere che la sentenza di merito (resa dalla Corte d’Appello di Torino), contro la quale era stato proposto ricorso innanzi alla Corte di Cassazione, aveva dato ragione all’agenzia immobiliare, pur escludendo che quest’ultima avesse tecnicamente maturato il diritto alla provvigione, non avendo offerto un contributo causale all’acquisto da parte della inquilina che aveva esercitato la prelazione.

Secondo il giudice di secondo grado, non si può infatti ravvisare detto contributo causale nel precedente reperimento, da parte dell’agenzia immobiliare, di un terzo aspirante acquirente dell’immobile. Purtuttavia, l’obbligo da parte del conduttore/acquirente di pagare la provvigione nella misura percentuale indicata all’agenzia immobiliare era stata confermata dalla Corte d’Appello, in quanto tale obbligo era contenuto nelle condizioni di acquisto notificate dal proprietario all’inquilino ai fini dell’esercizio della prelazione. La Corte di Cassazione ha accolto ed approfondito tale principio, come si può leggere nell’estratto dalle motivazioni riportato in sentenza.

Ovviamente la prudenza è sempre d’obbligo, in quanto, benchè si tratti di un precedente giurisprudenziale importante e autorevole, in assenza di altre decisioni allineate e conformi, è presto per potersi prevedere se il principio si radicherà e potrà, quindi, determinare una linea di interpretazione consolidata, con conseguente ricaduta sulla prassi operativa. Si tratta comunque di uno strumento importante, che l’agente immobiliare deve conoscere e tenere in debito conto nella gestione delle trattative e nella tutela dei propri interessi.

 

 

About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate. Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale. Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato. “Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato". ”Tito Maccio Plauto"

4 Responses to Fimaa News: “PRELAZIONE E PROVVIGIONE”.

  1. Leone Barbieri ha detto:

    Ma nel caso in cui venga esercitato un diritto di prelezione, presente nel regolamento di condominio, da parte di un soggetto terzo che vive nel condominio dov’è sito l’immobile ? Il mediatore ha diritto alla provvigione?

    Grazie

    LB

    • Massimo Montanari ha detto:

      Diritto di prelazione o all’opzione di acquisto.

      Il primo non è specificamente disciplinato dal codice civile e quindi rinviene la propria legittimazione nell’art. 1322 c.c., rubricato Autonomia contrattuale, a mente del quale:

      Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge (e dalle norme corporative).

      Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico.

      Sulla base di questa norma di chiusura si considerano legittimi tutti quei contratti e quegli accordi contrattuali non espressamente disciplinati dal codice civile: così accade con il così detto diritto di prelazione.

      Con esso le parti dell’accordo – che secondo la dottrina dominante a mero valore obbligatorio e non può essere opposto a terzi – stabiliscono, ad esempio, che nel caso di compravendita determinati soggetti (gli altri condòmini) hanno diritto di prelazione su quel bene.

      La natura obbligatoria dell’accordo fa sì che lo stesso non produca effetto verso un terzo acquirente, ma al massimo comporti per il venditore un inadempimento contrattuale con obbligo di risarcimento del danno.

      Il suddetto accordo – che vale esclusivamente tra chi lo sottoscrive – deve essere contenuto in un contratto o nel regolamento condominiale contrattuale.

      Anche se contenuto in atto trascritto, esso mantiene efficacia meramente obbligatoria, salvo il caso in cui l’accordo complessivo non possa essere configurato alla stregua di un onere reale, la cui trascrittibilità è comunque non unanimemente accettata.

      Diritto di prelazione o all’opzione di acquisto.
      Esiste poi la così detta opzione. Essa è disciplinata dall’art. 1331 c.c. che recita:

      Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall’art. 1329.

      Se per l’accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice.

      Il patto di opzione, si diceva, può prendere la forma di opzione di vendita.

      In questo caso il venditore concede all’acquirente (potenziali acquirenti, in questo caso, cioè i condòmini), il diritto di esercitare l’opzione di acquisto di un bene. Solitamente l’accordo prevede anche condizioni, termini e limiti per l’esercizio del diritto di opzione.

      Anch’esso al pari della prelazione ha meri effetti obbligatori e non può essere opposta a terzi, salvo azione risarcitoria da parte del così detto opzionario (colui che non ha potuto esercitare l’opzione).

      Il nostro lettore, quindi, per capire se il suo vicino ha ragione, dovrà rintracciare negli atti d’acquisto o nel regolamento contrattuale clausole di questo genere.

      Per la provvigione, se il mediatore è intervenuto nella trattativa ha diritto alla provvigione, altrimenti alla richiesta di pagamento di provvigione, l’inquilino può eccepire che il suo acquisto non deriva da trattativa condotta per il tramite del mediatore, bensì in forza di diritto a lui assegnato dalla legge.

      Cordiali saluti.

  2. Loredana ha detto:

    L’inquilino ha un regolare contratto d’affetto e . Che l’immobile è in vendita riportato in contratto .
    A volte è reticente a fissare appuntamenti di visita al l’immobile con agenzia .
    Dopo molte visite ,decide di fare proposta di acquisto ,ad un cifra bassa e il proprietario rifiuta proseguendo le visite al l’immobile . Alle ultime due visite l’inquilino capisce che l’interesse è reale, pur sapendo che tutto è in mano ad agenzia con incarico in esclusiva , contatta il proprietario e invia una proposta scritta al proprietario . Il proprietario gira la proposta ricevuta all’agenzia, comunica al l’inquilino di attendere il responso delle ultime due visite e poi deciderà.
    L’inquilino alterato comunica che se non viene accettata la sua proposta prima di ricevere le altre due ,la ritirerà. E che anche in caso di accettazione della sua proposta non pagherà la provvigione all’agenzia perché conosceva la proprietà prima di entrare in locazione nell’immobile.
    Il contratto di locazione l’ha redatto la medesima agenzia che ha esclusiva di vendita .
    Come ci si deve comportare? Accettando si può chiedere la giusta provvigione ?
    Grazie in anticipo per la cortese risposta

    • Massimo Montanari ha detto:

      Egregio lettore,
      Con la sentenza n. 24950/16, la Cassazione ha specificato che ciò che conta non è tanto la presenza di un rapporto contrattuale tra l’agente e una delle parti, quanto la posizione terza del professionista del settore immobiliare, che abbia procurato un’utilità a entrambi i contraenti. E’ da questa utilità che scatta l’obbligo di pagare il compenso, a prescindere da un precedente mandato scritto.

      Da ciò ne deriva che se il venditore di un immobile ha incaricato un’agenzia immobiliare e tra i patti è previsto che la provvigione sia pagata dall’acquirente (o dall’affittuario), sarà quest’ultimo a dover versare il compenso al mediatore, anche se non gli ha mai dato alcun mandato e non ha firmato alcun contratto di incarico con l’agenzia.

      Ne consegue che quando si ha intenzione di acquistare o affittare una casa e a far vedere l’immobile è un agente immobiliare, bisogna avere l’accortezza di chiedere, preventivamente, chi dovrà pagare la provvigione e, eventualmente, bisogna leggere cosa è scritto nella scrittura che verrà fatta firmare.

      Se si accettano queste condizioni, non ci si può poi tirare indietro sostenendo che il mandato all’agente è stato conferito dal proprietario di casa. Di norma è colui che ha dato il mandato al mediatore a dover pagare la provigione, ma gli accordi possono essere diversi.

      Quindi, se nulla dice il contratto firmato tra acquirente/affittuario e mediatore, la provvigione resta a carico del venditore/padrone di casa. Se, invece, il contratto prevede che l’onere resti a carico dell’acquirente/inquilino quest’ultimo non si può sottrarre al pagamento e il mediatore gli può fare causa o presentare un decreto ingiuntivo.

      Secondo la sentenza della Cassazione, l’acquirente dell’immobile deve pagare la provvigione se si è impegnato a farlo anche se il mediatore che ha fatto incontrare le parti è stato incaricato dal venditore. Ciò che in definitiva più conta, non è tanto il rapporto di mandato, quando la posizione terza di mediazione che l’agente assume nel rapporto con entrambe le parti; per la terzietà è sufficiente l’assenza di un rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con una di esse.

      L’attività che il mediatore svolge non di propria iniziativa, ma sulla base di un mandato conferitogli da una delle parti non muta ciò che concretamente egli fa ai fini della conclusione dell’affare: anche in presenza di un rapporto contrattuale tra il mediatore e uno dei soggetti messi in contratto, è possibile che il pagamento sia a carico dell’acquirente.
      Cordiali saluti.

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