Quanti di voi hanno comprato un appartamento nuovo da un costruttore? E quanti si accingono a farlo? Quando si acquista in immobile dal costruttore, è bene sapere che in caso di fallimento dello stesso, entro certi specifici limiti oggettivi e soggettivi che vedremo, gli atti compiuti prima della dichiarazione di fallimento possono essere revocati e l’acquirente corre il rischio di perdere sia la casa che i soldi versati.

Il crollo del costruttore, spesso improvviso perchè l’imprenditore ha cercato di nascondere il pericolo fino all’ultimo, travolge spesso anche l’innocente acquirente.
Ma intervengono alcune tutele legislative. Innanzitutto gli atti con i quali il fallito ha venduto beni di sua proprietà al “giusto prezzo” ossia al prezzo di mercato, possono essere revocati solo se effettuati nei sei mesi precedenti la dichiarazione di fallimento e salvo che il curatore fallimentare dimostri che l’acquirente era a conoscenza dello stato di insolvenza.

Se però la vendita è avvenuta ad un prezzo ridotto, cioè quando il prezzo pagato è inferiore di almeno un quarto rispetto al valore di mercato del bene venduto, essa può essere revocata anche se effettuata nell’anno anteriore alla sentenza di fallimento, non più solo sei mesi.

La vendita al giusto prezzo o a prezzo ridotto.

Quello che è però più grave è che mentre nel primo caso, ossia nella vendita al “giusto prezzo”, il curatore deve dimostrare la conoscenza da parte dell’acquirente dello stato di insolvenza, nel secondo caso, ossia di vendita ad un prezzo inferiore di almeno 1/4 al valore di mercato, la conoscenza dello stato di insolvenza da parte dell’acquirente è sempre presunta.

Quindi chi acquista ad un basso prezzo non può mai dire che non conosceva la situazione precaria del venditore e fino a che non è trascorso un anno dall’atto rischia di vedersi revocato il suo acquisto, e perdere la casa acquistata.

Pertanto acquistando al giusto prezzo, si possono avere problemi solo se il fallimento viene dichiarato nei sei mesi successivi alla vendita e solo se il curatore prova l’effettiva malafede dell’acquirente. Si tratta, come avete compreso, di una prima tutela molto importante: occhio quindi agli sconti sui prezzi delle case!

La novità per gli acquisti “prima casa” al giusto prezzo.

La riforma della legge fallimentare ha così ridotto i termini, che prima erano di due anni antecedenti alla dichiarazione di fallimento, ma ha previsto anche una seconda tutela specifica per chi acquista la prima casa. Oggi non è più soggetta all’azione revocatoria la vendita al “giusto prezzo”, ossia al valore di mercato, come delineato prima, ma  di un immobile destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente, o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Quindi se l’immobile costituisce la prima casa dell’acquirente e se la vendita avviene a giusto prezzo, l’atto non può mai essere revocato, neanche se effettuato nei sei mesi precedenti alla sentenza di fallimento, neanche se il curatore potesse dimostrare che l’acquirente era a conoscenza dello stato di insolvenza. .

Il fallimento dopo il preliminare e prima del definitivo.

Ma cosa succede se la dichiarazione di fallimento interviene tra la stipula del contratto preliminare di vendita ed il contratto definitivo? L’acquirente sarebbe privo assolutamente di tutela in quanto non ha ancora stipulato il contratto definitivo!

In questo caso il legislatore ha elaborato una importante terza tutela per il promissario acquirente, prevedendo che non sono soggetti a revocatoria fallimentare i contratti preliminari di vendita TRASCRITTI e conclusi al “giusto prezzo” ed aventi ad oggetto immobili destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente.

In pratica è la tutela n. 2, di cui vi abbiamo detto, che viene estesa anche ai promissari acquirenti che vantano un preliminare fatto per atto notarile.Naturalmente per trascrivere un contratto preliminare di vendita presso i Pubblici Registri Immobiliari è necessario rivolgersi ad un notaio.

Sicuramente il costo dell’atto notarile è maggiore rispetto al costo da sostenere per la semplice registrazione presso l’Agenzia delle Entrate di un compromesso concluso con semplice scrittura privata, e senza l’intervento del notaio, ma è altrettanto vero che il tal modo l’acquirente non corre alcun rischio di perdere la casa e/o i soldi versati.

Il preliminare fatelo sempre dal notaio!

La legge fallimentare esclude sempre dalla revocatoria fallimentare i contratti di vendita di immobili ad uso abitativo se ricorrono le due seguenti condizioni: la vendita deve avvenire a giusto prezzo e l’immobile deve essere destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti o affini.

L’esclusione riguarda sia i contratti di vendita, sia i contratti preliminari di vendita, purché questi ultimi siano trascritti con atto notarile. In tali circostanze la revocatoria è tassativamente esclusa sia se l’acquirente era in buona fede, sia se conosceva lo stato di insolvenza del venditore al momento della conclusione del contratto, purché ovviamente l’acquisto avvenga ad un giusto prezzo.