Le aree destinate a parcheggio.

Una delle principali novità apportate dalla riforma del condominio, all’elenco di cui al punto 2 dell’art. 1117 c.c. sulle parti comuni è l’inserimento esplicito delle “aree destinate a parcheggio”. 

Sebbene il generale principio ispiratore della norma è da sempre quello di considerare comuni tutti gli spazi e i locali utili per fornire servizi alla collettività dei condomini, tuttavia, l’aver previsto espressamente dette aree tra i beni comuni ha come conseguenza una tutela diretta della proprietà delle stesse, poiché in quanto comprese nell’elenco dell’art. 1117 c.c. non è necessario che il singolo condomino ne dimostri la comproprietà, essendo sufficiente al fine della presunzione della natura condominiale che tali beni abbiano l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, ovvero che siano strutturalmente collegati con le unità immobiliari di proprietà esclusiva in un rapporto di accessorietà. 

Leggi speciali e riforma.

Quella dei parcheggi è questione che interessa il legislatore da decenni, almeno a partire dalla seconda metà degli anni ’60, quando a seguito del rapido sviluppo della circolazione automobilistica e delle problematiche ad essa connesse, con la l. n. 765/1967 (c.d. “legge ponte”) si introdusse per la prima volta il principio della necessaria individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione urbanistica, con la previsione della destinazione obbligatoria di appositi spazi nei fabbricati di nuova costruzione in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio a favore di tutti i condomini, non prevista nella precedente legge urbanistica (l. n. 1150/1942). 

Agli stessi principi si informarono gli ulteriori interventi legislativi, tra i quali si può ricordare: la legge sul “condono edilizio” del 1985 che introdusse disposizioni tese a considerare gli spazi destinati ai parcheggi come “pertinenze”; la l. n. 122/1989, c.d. “legge Tognoli” di modifica della l. n. 1150/1942 con l’aumento della quantità delle aree da destinare a parcheggio nelle nuove costruzioni; ma anche la l. n. 246/2005 che, pur lasciando inalterate le disposizioni sulla destinazione delle aree condominiali a parcheggio, ha eliminato il vincolo all’uso a favore degli utilizzatori degli alloggi, consentendo ai proprietari degli immobili cui i parcheggi accedono di disporne pienamente, potendo anche alienarli, separatamente rispetto all’unità abitativa, a terzi estranei al fabbricato condominiale.
L’argomento parcheggi è stato oggetto di intenso dibattito anche in giurisprudenza, la quale dopo iniziali oscillazioni circa l’esistenza di un vincolo privatistico (v., tra le altre, Cass. n. 2452/1981), ha affermato che, in mancanza di espressa riserva di proprietà o di riferimento negli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree parcheggio devono essere considerate parti comuni dell’edificio condominiale ex art. 1117 c.c. (Cass. n. 730/2008).
Il nuovo testo legislativo, pertanto, inserendo le aree destinate al parcheggio tra le res communis del condominio, recepisce i frutti dell’evoluzione normativa e della relativa interpretazione giurisprudenziale.

Tipologie, destinazione d’uso e innovazioni.

Quanto alle tipologie di parcheggio condominiale, queste possono essere differenti (box auto, parcheggi delimitati a strisce, parcheggi liberi, ecc.), in base alla natura stabilita in fase di costruzione o, nell’eventualità che la superficie adibita a tale scopo non sia in grado di contenere tutti i veicoli dei condomini, di realizzazione ex novo di spazi da adibire a parcheggi, secondo le disposizioni e le maggioranze dettate in tema di innovazioni dall’art. 1120 c.c., ovvero di modifica della destinazione d’uso di una parte comune, secondo le maggioranze previste dal nuovo art. 1117-ter, purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterino il decoro architettonico dell’edificio. 
In merito, è considerata pacifica, in giurisprudenza, l’utilizzabilità a parcheggio del cortile comune, tra le cui destinazioni accessorie, oltre a quella principale di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, “rientra quella di consentire ai condomini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall’eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato” (Cass. n. 13879/2010). 
Tra le parti comuni da destinare a parcheggio, si fa rientrare anche l’area del giardino condominiale, “interessata solo in piccola parte di alberi d’alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva” che non dà luogo ad “innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi da essa, derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini” (Cass. n. 15319/2011). 

Resta fermo che l’uso e il godimento dei parcheggi spettano a tutti i condomini, secondo il “principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi)” (Cass. n. 26226/2006). 

In caso di parcheggi condominiali insufficienti a contenere contemporaneamente le autovetture di tutti i condomini, la giurisprudenza ha altresì affermato la legittimità della disciplina turnaria dei posti macchina, la quale lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, “è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze” (Cass. n. 12873/2005), purchè l’uso turnario del parcheggio sia distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti auto, sebbene cadenzati in diversi momenti (Cass. n. 12486/2012). 

Fonte:StudioCataldi