Da Immobile Abitativo a Ufficio e viceversa: come si pone la normativa?

Avere l'ufficio in casa

Quando si parla di destinazione d’uso di un immobile ci si riferisce alla finalità di utilizzo dell’edificio.

L’immobile in questione può essere adibito a diversi usi:

  • residenziale, che comprende le abitazioni di qualsiasi genere.
  • Industriale, ovvero industrie e laboratori artigianali, officine e carrozzerie.
  • Commerciale, come negozi di media e grande distribuzione, attività di somministrazione cibi e bevande.
  • Turistica, che comprende alberghi, hotel e ostelli.
  • Direzionale e di servizio come banche ed assicurazioni.
  • Commerciale all’ingrosso.
  • Agricola, cioè edifici adibiti ad allevamenti, vivai e agriturismi.

Spesso accade di voler cambiare la destinazione d’uso originale dell’immobile.

È possibile per esempio affittare un immobile abitativo ad uso ufficio e viceversa? Come ci si comporta in questi casi?

Passare da immobile abitativo a ufficio.

Cerchiamo di analizzare il caso in cui sia un’abitazione ad essere locata ad uso ufficio.

Secondo l’art. 19, del DL 31 maggio 2010, n. 78

la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Capiamo che è fondamentale tenere in considerazione i dati catastali indicati al momento della registrazione del contratto di locazione dell’immobile. Si tratta di informazioni che devono comunque essere sempre aggiornate, e risultano importanti per calcolare diverse tasse, a partire dall’IMU.

Tenendo conto della normativa, ciò che riportano i dati catastali in merito alla tipologia di immobile vincola il contratto stipulato tra le parti. La realtà è però diversa da quello che poi viene effettivamente fatto.

Possiamo dire che affittare un immobile abitativo ad uso ufficio è una pratica che non si può seguire, ma che viene comunque attuata.

L’importante è che vi sia sempre di base il pieno accordo tra proprietario e inquilino. In caso contrario, quest’ultimo potrebbe richiedere la risoluzione del contratto.

Questo viene tra l’altro confermato dalla legge stessa (Cassazione 21 Gennaio 2011, n. 1398), secondo cui:

non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto [..] quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d’uso dell’immobile locato al momento in cui al contratto venne data esecuzione, […] abbia accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione.

In questo senso quindi, non è necessario effettuare delle modifiche relative allo stato dei luoghi interessati; alla peggio, il locatore rischia di incorrere in sanzioni amministrative dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Per evitare queste spiacevoli sanzioni, il proprietario deve avere il buon senso di richiedere direttamente all’Agenzia delle Entrate, attraverso il sito, la visura catastale dell’immobile in questione, dando atto nel contratto scritto che l’immobile ha destinazione catastale abitativa o ad uso ufficio.

Nel momento in cui il conduttore accetta il contratto essendo a conoscenza della destinazione d’uso dell’immobile, non potrà più richiedere in seguito la risoluzione del contratto.

Come agire a norma di legge?

Bisogna procedere con la variazione apposita dei dati catastali dell’immobile. Sul sito dell’ Agenzia delle Entrate si può visualizzare quali informazioni possono essere modificate tranquillamente online della Visura Catastale di un immobile:

  • errori sulla persona a cui è intestato l’immobile, come nome, cognome, data di nascita ecc..
  • errori sui dati dell’immobile
  • incoerenza per il fabbricato non dichiarato in Catasto
  • altri tipi di richieste, tra cui anche l’assegnazione dell’identificativo definitivo.

Una volta attuata la modifica della Visura, si potrà allegare la stessa al contratto da presentare al futuro nuovo inquilino.

Si tratta di un’operazione obbligatoria per il proprietario, che deve denunciare nei modi previsti dal regolamento le variazioni nello stato e nel possesso degli immobili, e quindi anche le variazioni di destinazione.

E’ possibile affittare un immobile ufficio ad uso abitativo?

Vediamo in breve la situazione inversa, ossia quando vi è un immobile adibito ad ufficio, che vuole essere locato ad uso abitativo.

In questo caso le possibilità sono più ridotte in quanto un’abitazione richiede di rispettare determinate condizioni. In effetti, un locale per essere usato come abitazione deve essere anche dotato di bagno compreso di vasca o doccia, deve avere i corretti allacciamenti ad acqua e gas per la cucina, deve essere dotato di adeguate canne fumarie, le camere da letto devono avere una certa dimensione, e molto altro.

Nel momento in cui un locale può essere adibito sia ad uso ufficio sia ad uso abitativo, sarà dovere delle parti interessate provvedere all’eventuale modifica dei dati catastali e del contratto relativo di locazione.

 

About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate. Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale. Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato. “Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato". ”Tito Maccio Plauto"

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