Locazione di immobili condominiali: è possibile optare per la cedolare secca?

Per effetto dell’art. 3, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, i proprietari di unità immobiliari abitative – o comunque titolari di un diritto reale di godimento sulle medesime – chele concedano in locazione possono assoggettarne il relativo canone ad un’imposta sostitutiva, operata nella forma della cedolare secca (pari al 21% per i contratti a canone libero10% per quelli a canone concordato – aliquota così ridotta dal d.l.28 marzo 2014, n. 47per il quadriennio 2014-2017 e ulteriormente prorogata per il biennio 2018-2019 dalla Manovra finanziaria 2018).

Per tutta la durata dell’opzione, non si applicano l’IRPEF progressiva per scaglioni di reddito, le imposte addizionali, regionali e comunali, relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari cui si riferisce la cedolare secca, l’imposta di registro sul singolo contratto di locazione né l’imposta di bollo.

Possono essere assoggettate alla medesima imposta sostitutiva le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Come precisato dall’Agenzia delle entrate nella Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, possono optare per il regime della cedolare secca solo i locatori persone fisiche: detta riserva risulta dal disposto complessivamente considerato dell’art. 3, d.lgs., n. 23/2011,che – si chiarisce – «dall’assoggettamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca fa anche conseguire al comma 7 l’obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell’imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonché di altri benefici, anche dinatura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E)».

Sono di conseguenza escluse dalla possibilità di optare per la tassazione sostitutiva le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali.

La norma (art. 3, comma 6) stabilisce inoltre che tale scelta è preclusa ai soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni: sono così esclusi gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. (Precisa al riguardo l’Agenzia, nella citata Circolare, che è irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.)

Rispetto infine ai contratti di locazione cui il regime di tassazione sostitutivo risulta applicabile, si precisa che può trattarsi solo di contratti aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoriacatastale A, escluso A10, ossia uffici e studi privati), o per i quali la domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa sia stata già presentata;sono pertanto esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio, uso ufficio o promiscuo).

La locazione di immobili condominiali. Cosa accade per le unità abitative di proprietà condominiale? Ipotizziamo che, nell’ipotesi di soppressione del servizio di portierato, il Condominio rientri nella disponibilità dell’alloggio del portiere: l’assemblea dei condomini potrebbe decidere di adibirlo a sala riunioni o a sala giochi, essendo rimessa alla volontà dell’organo assembleare, salvo diversa previsione regolamentare, l’individuazione di una nuova destinazione. (Per la verità, anche laddove il regolamento di natura cd. contrattuale disponga diversamente, la maggioranza dei condomini potrà sempre porre fine al vincolo di destinazione ivi previsto, trattandosi di una clausola che si limita a disciplinare l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni.)

Nel caso di inutilizzazione di una parte comune, o nell’eventualità in cui i proprietari rinuncino all’uso del bene comune, o di parte di esso,i condomini potrebbero anche deliberarne un uso economico e disporre che venga concesso in locazione – a patto che si tratti di locali suscettibili di godimento separato per ragioni strutturali e di destinazione.

La locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale costituisce invero una fattispecie particolare,peculiarità che induce a negare la possibilità di esercitare, in tal caso, l’opzione per la cedolare secca:la previsione puntuale, da parte del legislatore, delle ipotesi in cui sia possibile non solo applicare ma anche estendere l’ambito applicativo del regime alternativo (e delle relative condizioni) esclude infatti che si possa operare l’estensione di una disciplina altrettanto peculiare attraverso una mera operazione interpretativa.(Ad esempio, il nuovo comma 6-bis dell’art. 3, d.lgs., n. 23/2011 – inserito dall’art 9, comma 2, del citato d.l. n. 47/2014 – ha espressamente esteso l’ambito applicativo della cedolare secca alle unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione).

E che la locazione di un immobile condominiale sia una fattispecie particolare, con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni, lo chiarisce del resto la stessa Agenzia delle entrate (Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011), la quale esclude l’ammissibilità dell’opzione per la cedolare secca sui redditi derivanti dalla locazione di detti immobili in virtù di un’ulteriore circostanza: in tale ipotesi, i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall’amministratore ricorrendo al codice fiscale del Condominio.

Si rammenta che il Condominio è soggetto fiscale, in quanto assolve alla funzione di sostituto d’imposta dal 1° gennaio 1998,a seguito della modifica operata dalla l. n. 449/1997 agli artt. 23 e 25, d.p.R. n. 600/1973; ed è considerato – secondo una formulazione tutt’altro che convincente e ripetutamente messa in dubbio – un ente di gestione, sfornito di personalità giuridica e privo di autonomia patrimoniale.

Deve infatti ricordarsi come la giurisprudenza di legittimità abbia più volte affermato che il condominio non possa essere assimilato «agli organi di un ente di gestione o, ancor più in generale di una persona giuridica», mentre, al contrario, l’Amministrazione finanziaria, richiesta del trattamento tributario applicabile, ai fini dell’imposta di bollo, agli estratti di conto corrente intestati al Condominio, abbia qualificato quest’ultimo come un «soggetto diverso da persona fisica».

Ancora, in materia di applicabilità del Codice del Consumo, la Suprema Corte ha affermato che «al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Cass. civ., sez.VI, 22 maggio 2015, n. 10679); mentre, in altre circostanze, la Cassazione ha affermato, rispetto al Condominio, la configurabilità di una «soggettività giuridica autonoma» (Cass., sez. un., 18 Settembre 2014, n. 19663).

In assenza di un’espressa previsione normativa, il quadro interpretativo è dunque tutt’altro che unitario, e le soluzioni fornite appaiono differenti in relazione ai diversi contesti giuridici di riferimento; tuttavia, in ragione della menzionata posizione dell’Agenzia delle entrate, si può affermare l’esclusione della locazione di un immobile condominiale dal novero dei contratti assoggettabili alla cedolare secca.

Fonte:www.condominioweb.com 

About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate. Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale. Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato. “Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato". ”Tito Maccio Plauto"

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