La gravità dell’inadempimento relativo ad un contratto di locazione può essere decisa solo dal Giudice.

Nel pronunciare la sentenza costitutiva che dichiari risolto per inadempimento (del conduttore) il contratto di locazione, il Tribunale dovrà valutare la non scarsa importanza dell’inadempimento stesso, con riguardo sia ad un parametro oggettivo, ossia verificando quanto (in che misura) l’inadempimento abbia inciso nell’economia del rapporto sinallagmatico, che avendo riguardo alla presenza di eventuali elementi di carattere soggettivo quali ad esempio il comportamento, colpevole o meno, di entrambe le parti.

Questo il principio di diritto espresso dalla decisione del Tribunale di Verona n. 81/2018.

Il caso : Il proprietario di un vano abitativo conveniva in giudizio il suo inquilino chiedendo, a causa del protrarsi del mancato pagamento delle spese condominiali, la risoluzione del contratto.

Il giudice, istruita la causa attraverso le dichiarazioni di vari testimoni quali l’amministratore dello stabile e la moglie del ricorrente, accoglieva la domanda e dichiarava (con sentenza costitutiva) la risoluzione del contratto di locazione. Nel decidere nel senso indicato, il Tribunale come detto valutava due aspetti.

La prima analisi riguardava il criterio oggettivo, e serviva in sostanza a stabilire se ed in che misura il presunto inadempimento abbia inciso nella economia complessiva del rapporto sì da dar luogo ad uno squilibrio considerevole del sinallagma (sentenza n. 81/2018 Tribunale Verona, pubblicata il 1/1/2018).

Per quanto riguarda il secondo criterio, soggettivo, la valutazione serviva a stabilire se nel caso esaminato vi fossero elementi relativi al comportamento delle parti che potessero in qualche modo influire sul convincimento del Giudice.

In concreto, quindi, si doveva tener conto, secondo il Tribunale veronese, di elementi quali un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera dell’una o dell’altra parte o, ancora, di un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell’altra parte.

Il Tribunale di Verona, pertanto, avvalendosi dei due predetti strumenti di indagine, riteneva che vi fosse un inadempimento oggettivo tale da incidere considerevolmente sulla struttura del rapporto e mancassero, viceversa, caratteri soggettivi sufficienti a giustificare in qualche modo l’inadempimento stesso.

Alla fine della predetta valutazione, correttamente, il Decidente accoglieva la domanda proposta dalla parte ricorrente e dichiarava la risoluzione per inadempimento (mancata corresponsione delle spese condominiali e utilizzo improprio dell’immobile) del contratto di locazione abitativa a suo tempo stipulato dalle parti.

Quello che si evince dalla sentenza in commento, quindi, è che non sempre un inadempimento del conduttore relativo al mancato pagamento delle spese condominiali sia tale da portare necessariamente alla dichiarazione della risoluzione del contratto: occorrerà viceversa arrivare ad una decisione in tal senso solo dopo aver preso atto dell’entità del mancato pagamento e di eventuali circostanze particolari che possano giustificarlo o anche solo renderlo di fatto meno grave.

La valutazione del Tribunale di Verona circa l’importanza non secondaria dell’inadempimento, ha avuto come conseguenza la condanna al pagamento delle spese condominiali rimaste inevase e l’immediato rilascio dell’immobile sino ad allora occupato in forza di contratto locativo.

Quale ultima annotazione, si rileva come il giudizio in oggetto è stato deciso grazie alle dichiarazione di due testi, la moglie del ricorrente e l’amministratore dello stabile, sulla cui ammissibilità (o quanto meno imparzialità) sarebbe forse lecito avere qualche dubbio.

In ogni caso il Tribunale ha ritenuto di accettare tali testimonianze giudicando evidentemente ammissibili i testi.

Si fosse trattato, viceversa, non di una causa tra proprietario ed inquilino ma tra condominio ed il condominio, per giurisprudenza costante (vedi tra le ultime Cass. Civ. n. 17925/2015) si sarebbe valutata certamente inammissibile la testimonianza della moglie del ricorrente.

Questo in quanto “nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l’utilizzazione della cosa comune, i singoli condomini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare”.

Anche l’amministratore, essendo il Condominio come è noto privo di personalità giuridica (se non a dire di taluni in forma attenuata) in un giudizio fra condomino e condominio non potrebbe essere ammesso a testimoniare: questo in quanto come è logico non si può essere parte (rappresentante del condominio) e testimone nello stesso giudizio.Ancora più in generale sullo stesso principio, si ricorda Cass. Civ. n. 17199/2015 che ha così disposto: “i singoli condomini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause che coinvolgono il condominio, nella specie, per il risarcimento dei danni derivanti da una caduta sul pianerottolo condominiale, poiché l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi”.

Fonte : www.condominioweb.com 

About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate. Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale. Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato. “Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato". ”Tito Maccio Plauto"

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