Pulizia scale fatta dai condòmini, è possibile?
Senza unanimità non è possibile stabilire la pulizia della scala a turno. Ecco perchè.
E’ possibile affidare ad uno dei condòmini la pulizia delle scale dell’edificio in condominio?
La domanda è sovente posta nel nostro forum e riguarda la possibilità per l’assemblea di deliberare che sia uno dei condòmini, che magari s’è offerto volontario, ad eseguire il servizio in esame.
Si badi: lasciamo perdere fin dal principio quelle situazioni nelle quali la scelta ricade su un condòmini che chiede in cambio un rimborso spese o una riduzione delle spese condominiali senza fattura.
Tutte queste inutili “alchimie” nascondo prestazioni irregolari dal punto di vista fiscale e quindi non legittime.
Qui di seguito, si vedrà che solo a determinate condizioni un condòmino può essere incaricato del servizio di pulizia scale.
Nessuna possibilità, senza unanimità, di stabilire la pulizia scala a turno.
L’assemblea condominiale non può deliberare che le scale dell’edificio siano pulite a turno dai condòmini, ovvero che i condòmini incaricati per uno dei periodi possano provvedervi anche tramite terzi.
Una simile decisione sarebbe irrimediabilmente nulla.
A questa conclusione è arrivata la Suprema Corte di Cassazione affermando che «l’assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore.
Nel caso l’assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere» (così Cass. 22 novembre 2002 n. 16485).
Insomma per la Corte di Cassazione, è legittimo che l’assemblea stabilisca di far pulire le scale e quindi ripartire la spesa tra i condòmini: ciò perché rientra nel novero delle competenze dell’organismo deliberativo quella di decidere la prestazione di un servizio.
Diverso, invece, deliberare che i condòmini, personalmente (o al loro turno per mezzo di personale da loro direttamente incaricato), debbano provvedere alla pulizia delle scale: la differenza sta nel fatto che l’assemblea non ha il potere d’imporre questo genere di comportamenti.
Si badi: qualora tutti i condòmini decidessero di pulire le scale a turno, allora quella non dovrebbe essere considerata una delibera, bensì un accordo tra tutti. Un impegno volontario di ciascuno a fare qualcosa di proprio interesse.
Pulire le scale è un lavoro e deve essere fatto da chi è abilitato.
Alla domanda che abbiamo posto nel titolo dell’articolo bisogna dar risposta positiva: sì, è possibile che un condòmino sia incaricato di pulire le scale, ma ciò deve avvenire nel rispetto della legge.
Che cosa vuol dire nel rispetto della legge? Che se si tratta d’incarico retribuito il condòmino deve fatturare il compenso?
Non solo. Per l’affidamento del servizio di pulizia scale l’assemblea può affidarsi solamente a chi ha i requisiti per farlo.
In tal senso dispone la legge n. 82 del 1994, il cui articolo 1, al primo comma, specifica che «le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione, di seguito denominate “imprese di pulizia”, sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui all’articolo 5 della legge 8 agosto 1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge. art. 1, primo comma, legge n. 82/1994».
Si badi: la differenza che corre tra il condòmino che, volontariamente e senza incarico esce di casa e pulisce le scale del condominio (cioè di una parta accessoria alla propria abitazione) e quello che senza spirito di personale iniziativa, ma per incarico del condominio, faccia questo lavoro, sta proprio nella natura dell’attività. Personale e libera nel primo caso, delegata nella seconda ipotesi.
La violazione, anche mediante elusione, della regola appena citata, può portare all’applicazione di una sanzione pecuniaria. Come previsto dalla legge, infatti, «a chiunque stipuli contratti per lo svolgimento di attività di cui alla presente legge, o comunque si avvalga di tali attività a titolo oneroso, con imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall’albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da lire un milione a lire due milioni» (art. 6, primo comma, legge n. 82/1994).
Date queste indicazioni, per lo scrivente se ne deve dedurre che una deliberazione assembleare che affidasse l’incarico di pulizia scale – gratuitamente e o dietro retribuzione – ad uno dei condòmini non aventi i requisiti di legge, sarebbe da considerarsi nulla avendo un oggetto illecito.
La nullità, lo ricordiamo, può essere fatta valere in qualunque momento, senza che sulle delibere nulle gravino i termini di decadenza di cui all’art. 1137 c.c.
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
“Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato".
”Tito Maccio Plauto"
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Buongiorno, io ho il problema contrario. Nel mio condominio ci sono 7 appartamenti e nessuno vuole accollarsi la spesa della pulizia delle scale e l’unica a farlo io, quando la situazione igienica è a mio parere insostenibile e so di aspettare ospiti. L’amministratore sostiene di non poter appaltare un’impresa, perché i 4 affittuari ( il cui proprietario non si presenta nemmeno alle assemblee ) non vogliono accollarsi la spesa. Le scale e l’atrio sono sempre in condizioni indecenti : sarebbe sufficiente che ognuno pulisse la propria rampa di scale e il pianerottolo mentre l’atrio spetterebbe a chi abita a piano terra. Posso imporlo in assemblea ? ci sono sentenze del giudice di pace in merito ?
Buongiorno,
le spese di manutenzione e sostituzione delle scale, e relativi pianerottoli, sono finalizzate alla conservazione di questa parte comune dell’edificio. Pertanto vi devono contribuire tutti i condomini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori e negozi, ancorché aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio, nonché di seminterrati senza accesso ad altri piani. Il principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione e ribadito dalla Corte d’Appello di Milano perché le scale costituiscono parte essenziale della comune proprietà.
Spese di manutenzione e sostituzione delle scale: da ripartire per metà secondo millesimi e metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo. Il criterio è modificabile solo all’unanimità dei condomini.
Spese di pulizia, illuminazione e tinteggiatura: da ripartire fra i condomini in base all’altezza di ciascun piano dal suolo. Criterio modificabile a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500/1.000).
Può portarlo in Assemblea, ricordando però che le modifiche possono essere fatte solo a maggioranza.
Cordiali saluti.
Buondì, diversa invece è la situazione nel mio condominio di cui sono uno dei proprietari. L’edificio è di 4 unità dunque ci sono 3 rampe di scale che vengono pulite da una signora, a causa di un condomino che ha preteso la pulizia di queste ultime con una ditta specializzata, mentre nella scorsa assemblea quando ho richiesto la pulizia “fai da te” mi è stato risposto che se solo un inquilino avanza la pretesa di pulire le scale con una ditta specializzata viene accontentato per legge. Dunque i costi per le spese condominiali abitando al primo ed ultimo piano, crescono smisuratamente. C’è un modo per imporre la pulizia”fai da te”?
Egregio,
La vita nei condomini non è sempre facile. Può diventare molto frustrante e complicata se non si riesce ad accordarsi sulle parti comuni. Una delle tante “questioni” problematiche è quella delle pulizie condominiali. Tutto ciò che riguarda gli spazi comuni è regolamentato dall’articolo 1117 codice civile, che, come vedremo, lascia molto spazio alle decisioni all’assemblea condominiale.
L’assemblea condominiale può decidere di effettuare le pulizie condominiali in tre modi:
Affidare la pulizia ad una ditta specializzata;
Assumere una persona, anche interna al condominio, e affidarle la pulizia sotto compenso;
Stilare una turnazione tra i condomini ed effettuare una pulizia “fai da te”.
Chi deve sostenere le spese?
La questione è molto controversa ed è spesso motivo di litigio tra condòmini. Per prima cosa fa fede il regolamento condominiale: le annotazioni presente in quel documento prevalgono sul Codice Civile e può modificarle solo un voto unanime dell’assemblea condominiale.
Se manca un regolamento interno fa fede l’articolo 1123 e 1124 del Codice Civile. Questi due articoli regolamento le spese affermando che vanno ripartite in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. In caso di più scale, cortili e pianerottoli, le spese sono a carico dei condòmini che utilizzano quegli spazi.
Per le aree comuni si precisa, però, che le spese devono anche essere ripartite in proporzione all’uso che ne fanno i condomini. L’articolo 1124, che riguarda anche le pulizie condominiali, afferma che “La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”
Pulizie condominiali “Fai da te”
Nei condomini più piccoli o in quelli dove si vuole risparmiare qualche soldo si può decidere di provvedere da soli alle pulizie condominiali. Capita quindi che in assemblea condominiale si decida di pulire a rotazione stabilendo dei turni le aree comuni con grande soddisfazione di tutti quanti.
Questo è sicuramente legittimo e, il palazzo può agire in questa maniera ma spesso è la soluzione che porta a più controversie e litigi.
I problemi che ne derivano sono molti, a partire dei condomini che fanno male il loro turno o chi si rifiuta di abbracciare scopa e paletta. Ci si ritrova così ad avere cortili, scale e pianerottoli invasi dalla sporcizia e nascono continui litigi tra tutti gli abitanti del palazzo.
Cosa può fare il condominio in questi casi? In questi casi il potere dell’assemblea è nullo. Nessuno può obbligare i condomini a pulire gli spazi comuni e farlo è una violazione.
Per le pulizie condominiali quindi, l’assemblea può decidere di procedere in maniera “fai da te”, ma non può costringere tutti i condomini a partecipare.
Può, invece, decidere di adottare una modalità di pulizia delle scale obbligando tutti i condomini a partecipare alle spese, perché rientra nella sua sfera di competenza.
Cordiali saluti.
Buongiorno nel mio condominio non vogliono l’impresa di pulizie e hanno deciso che a turno ognuno fa il portone e la propria scala questo comporta che le scale sono sempre sporche se io facendo pulizia delle scale o il portone vado e mi infortunio chi mi ripaga ? Chi devo denunciare?
Egregio,
L’assemblea non può decidere che le pulizie delle scale siano effettuate personalmente dai condomini sulla base di un criterio turnario. A meno che tutti siano d’accordo.
Per quanto strano possa sembrare, si arriva a questa conclusione sulla base di considerazioni legate al rispetto dei criteri fissati dalla legge per il riparto delle spese condominiali.
La pulizia delle scale è un servizio che solitamente viene affidato al custode o, sempre più spesso, a un’impresa esterna. Il relativo costo va suddiviso sulla base dei criteri previsti dal Codice Civile.
Di conseguenza, una delibera che affidasse il servizio direttamente ai condomini, sulla base di un criterio turnario, sarebbe da considerarsi nulla, perché si pretenderebbe in tal modo di modificare a semplice maggioranza il criterio legale di riparto delle spese relative ai beni e ai servizi comuni.
Cosa possibile soltanto all’unanimità, come ribadito più volte dalla giurisprudenza. Se si decide su questa via, si fa una assicurazione globale per coprire gli eventuali infortuni.
Cordialmente.
Buongiorno, nel mio condominio viene pagato uno dei 6 condomini per fare le pulizie scale. Un altro di questi condomini per non pagare provvede alla pulizia che le spetta.
Mi sono offerta anch’io per provvedere alla pulizia per i giorni che mi spettano, ma in assemblea mi hanno bocciato l’idea in quanto dicono che devo continuare a pagare colui che le ha sempre fatte.
Possono impormi a non farle e costringermi a pagare?
Inoltre senza nessuna ricevuta.
La ringrazio
Buongiorno,
In assenza di amministratore è possibile richiedere la convocazione dell’assemblea condominiale. Ogni condomino ha questa possibilità.
Le regole relative alla maggioranza e ai quorum assembleari seguiranno le regole stabilite all’interno del Codice Civile.
Cordialmente.
Buongiorno vivo in un condominio senza amministratore e senza regolamento condominiale premessa ho provveduto al rifacimento del tetto abito all’ultimo piano gli altri 2 condomini erano disinteressati l’accordo era che ognuno cercava una ditta ma non hanno provveduto a cercarla stando all’ultimo piano ci pioveva dentro casa quindi abbiamo comprato il materiale necessario e fatto i lavori in economia …. c’è modo di obbligare i condomini a ridarmi i soldi? Altro quesito le scale del condominio sono molto sporche io me ne sono volontariamente disinteressata….visto il loro disinteresse per il tetto cosa per me più importante….che cosa posso fare? Ora lori vogliono fare pulire le scale a una ditta se nn partecipo mi richiederanno i soldi per via legale. Lo possono fare? Del tetto io ho solo le fatture del materiale acquistato.
Buongiorno,
Nel caso di un condominio con meno di otto proprietari di un’abitazione, non è necessaria la nomina di un amministratore di condominio. In caso di un numero superiore scatterà l’obbligo di nominare un amministratore di condominio.
In assenza di un amministratore di condominio, verrà nominato un referente tra i proprietari di casa che si occuperà del condominio a nome di tutti gli altri.
Il referente dovrà compiere le seguenti attività:
rendicontare le spese;
riscuotere le quote condominiali;
pagare le bollette;
gestire le pulizie delle parti comuni;
versare le ritenute d’acconto.
Un caso frequente che si può presentare è la necessità di realizzare dei lavori condominiali senza amministratore.
Il referente si occuperà di tutte le pratiche e il condominio dovrà essere dotato del proprio codice fiscale che servirà ad identificare l’edificio nei rapporti verso terzi.
La spesa verrà poi ripartita in base alle tabelle millesimali.
Cordialmente.
Buonasera, mia figlia ha acquistato un alloggio con cattive manutenzioni di pulizia ingombro nel giardino e parti comune di varia spazzatura nel giardino condominiale,se non c’era amministratore non avremo acquistato, venditrice mi ha detto che bisogna scuoterlo. E Pasato un anno ha fatto fare alcuni lavori di manutenzione decisi due anni fa.Abbiamo avuto assemblea recente per deliberare alcuni lavori ,ma quello più urgente no,santificare scale e androne pontificato dove un condomino lascia di notte sulle scale due grossi cani ,rotwailer e cane lupo,ovunque e impregnato dalle urine,adesso ha messo anche conigli nel giardino condominiale e diversi gatti malati che entrano quando vogliono essendo porta del giardino sempre aperta.Abbiamo fatto diversi preventivi di video sorveglianza,imbiancatura del androne e scale che ho procurato io ,però di pulizia e sgombero del giardino mi ha detto amministratore di portare via in piccole dosi e per pulizia che proposto occasionale hanno rifiutato perché con vaucher e devono parlare con condomini, due siamo propitari e due sono del Comune gestito da Erp.Per i cani che chiamiamo la polizia se ci agrediscono ,siamo preoccupati se nostra figlia rientra tardi e la aggrediscono hai voglia di chiamare la polizia.Io ho detto al amministratore e rappresentanti del Erp che è un problema serio che bisogna risolvere.Loro interessa fare un altra convocazione per decidere con loro 2 inquilini se accettare imbiancatura delle scale e video sorveglianza proposta da me,in quanto abbiamo appena cambiato portone perché rotto casette della posta ,però cosa più importante minimo di igiene non se ne parla.Siamo condizionati dalla sporcizia di una donna che porta nel giardino rifiuti e nelle parti comuni ,siamo in 4 appartamenti e dobiamo subire come si fa,inoltre spese condominiali sono alte ,abbiamo pagato arretrati della precedente proprietaria che nel rogito scrive che non ha usufruito di bonus fiscale manutenzione,io ho chiesto più volte di darmi certificazione di queste spese per dichiarazione dei redditi.Come possiamo risolvere io volevo fare pulire a spese mie ma rappresentante del ERP mi ha detto che non posso.
Buonasera,
quelle da Lei descritte sono problematiche che deve risolvere l’Amministratore di Condominio, è pagato per questo. Riporti quanto sopra in Assemblea e si vota in base ai millesimi che ognuno detiene, la maggioranza decide.
Se l’Amministratore non fa il suo lavoro, si cambia votando le sue dimissioni in Assemblea, se la maggioranza è d’accordo.
Cordialmente.
Salve , vorrei sapere in un condominio di 9 condomini dive nessuno vuole pulire le scale ed i spazi condominiali, quanti condomini servono per obbligare a mettere la ditta esterna?
Buongiorno,
serve sempre la maggioranza dei Condomini in Assemblea in base ai millesimi.
Cordialmente.
Salve nel mio condominio siamo 8 famiglie é all’inizio avevamo la ditta di pulizie. Poi abbiamo deciso di fare per conto nostro e in assemblea abbiamo deciso tutti di togliere la ditta e di mettere una persona condomina che 1 volta alla settimana fa le pulizie per tutti i condomini e pulisce gli spazi in comune. Però é sorto un problema che l’unica famiglia in affitto non paga la pulizia e il proprietario di costui 12 anni fa nella assemblea Consenti tutto questo citato sopra . quindi la persona che pulisce non sa a chi rivolgersi per essere pagata . Grazie
Buongiorno,
come già specificato nell’articolo dare il servizio di pulizia ad una persona che non è in regola fiscalmente è illegittimo. Un altro discorso è che tutti i condomini si mettano d’accordo ed a turno puliscano gli spazi comuni.
Come capita a voi, se qualcuno non paga ed avendo voi deciso di non rivolgersi ad una ditta, che a quel punto sarebbe interpellata dall’amministratore, la problematica sorge e la soluzione non c’è, in quanto è la responsabilizzazione di ognuno di voi la soluzione del problema.
Cordialmente.
Buongiorno,
nell’assemblea condominiale hanno deciso per non pagare impresa di fare le scale a turno. Siamo 5 condomini: se 2 o 3 famiglie non vogliono fare le pulizie si può fare un mese ciascuno chi è d’accordo? Chi non fa il turno paga la sua parte. E’ legale? Grazie
Buongiorno,
rinunciando in Assemblea con voto di maggioranza a non incaricare l’impresa di pulizia, questo è un problema che può sorgere. E non si può obbligare in assemblea a pulire le scale a turno perchè sarebbe un provvedimento nullo.
Cordialmente.
Buongiorno.Nel condominio,la ditta ha presentato all’amministratore il durc dove e’ scritto che hanno nr.5 dipendenti. Invece si nota settimanalmente che i dipendenti che lavorano sono molti piu’ superiori anche 8. L’amm.re in questo caso che ruolo puo’ avere? Inoltre il contratto stipulato con il mandatario ed in mio possesso, non riporta nessuna firma delle parti. Che incidenza puo’ avere? Grazie.
È importante rimarcare che il DURC deve essere richiesto dal fornitore dei lavori edili all’INPS e che l’amministratore di condominio ha l’obbligo di verificare la regolarità del documento sia prima dell’inizio dei lavori sia al momento del pagamento della fattura.
Il contratto per essere valido deve essere sottoscritto da entrambe le parti.
Cordialmente.
Buongiorno,siamo in 5 condomini , con amministratore.se la maggioranza dei condomini vota per la pulizia delle scale di una ditta specializzata, è possibile scegliere di astenersi dal pagare per la pulizia , quindi provvedere da sé alla pulizia per 10 settimane mentre il resto verrà fatto dall’ azienda ?
Egregio,
se un condomino rifiuta di pagare le spese relative alla pulizia delle scale, l’amministratore non solo può procedere al recupero forzoso del credito ma può perfino staccargli le utenze, come ad esempio acqua calda e riscaldamento (sempreché siano centralizzati).
Cordialmente.