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L’Esperto risponde: ” Successioni, come pagare Imu e Tasi”

Domanda: A inizio luglio è venuto a mancare mio padre senza lasciare testamento. Adesso mia madre e noi tre figli ci ritroviamo a dover fare i conti per il versamento dell’Imu e della Tasi. Mio padre era proprietario dell’abitazione principale con una cantina pertinenziale a Milano, dove continua a vivere mia madre, e di un’altra casa in Toscana. Per legge come verranno ripartite le quote delle abitazioni? E chi paga l’Imu e la Tasi che stanno per scadere?

Risposta: Quando il de cuius non ha redatto un testamento, i beni lasciati in eredità vengono ripartiti per legge secondo le disposizioni degli articoli 456 e seguenti del Codice civile. Se a ereditare sono il coniuge e tre figli, al coniuge spetta un terzo di ciascun bene dell’asse ereditario, mentre ai figli andranno gli altri due terzi. Questo si traduce in una percentuale del 33,34% per sua madre e del 22,22% per ciascuno dei 3 figli. Il coniuge superstite vanta sempre il diritto di abitazione sulla casa di famiglia (e sulla cantina pertinenziale).

L’Esperto risponde:” Acquisto di una porzione di fabbricato: è possibile acquistare anche le restati quote con l’agevolazione?”

DOMANDA: Nel caso in cui si possieda una quota di fabbricato adibito a prima casa per la quale si è usufruito delle agevolazioni di acquisto è possibile acquistare la restante quota usufruendo delle agevolazioni “prima casa”?

RISPOSTA:La risposta al quesito è senz’altro positiva a patto che l’unità immobiliare risultante dall’accorpamento non acquisisca caratteristiche tali da renderla suscettibile di accatastamento in categoria di lusso. Così come è stato chiarito dalla Circolare del 1º marzo 2001 n. 19 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa e Contenzioso titolata “Disciplina dei trasferimenti immobiliari ai fini delle imposte indirette – Beneficio del credito d’imposta previsto dalla legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7, commi 1 e 2 – Agevolazioni tributarie”, qualora il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquisiti usufruendo delle agevolazioni, proceda all’acquisto di un’ulteriore quota dello stesso immobile, può giovarsi dell’agevolazione.

Il comma 1, lettera c), della nota II-bis, infatti, prevede espressamente la possibilità di usufruire dell’agevolazione in caso di non titolarità “neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni”. Per consolidata interpretazione giurisprudenziale tale locuzione viene interpretata nel senso che il legislatore abbia inteso agevolare il conseguimento della piena proprietà dell’unità immobiliare ad uso abitativo.

L’Esperto risponde: È possibile godere delle agevolazioni del 50% per lavori sulla pertinenza dell’abitazione principale?

l'esperto risponde 2DOMANDA: È possibile fare richiesta della detrazione IRPEF del 50% per l’esecuzione di lavori di ordinaria manutenzione, ripristino e tinteggiatura facciata e gronda su pertinenza (autorimessa) dell’abitazione principale?

RISPOSTA: La detrazione del 50% ai fini IRPEF prevista dall’articolo 16-bis TUIR non è applicabile per opere di “manutenzione ordinaria” (così come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 380/2001 secondo cui sono così classificati gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti) se eseguiti su singola unità abitativa e relative pertinenze.

Solo le opere di “manutenzione ordinaria” sulle parti comuni dei fabbricati condominiali possono usufruire della citata detrazione Pertanto per le opere indicate nella domanda non è possibile usufruire della detrazione prevista dall’articolo 16-bis TUIR.

L’Esperto risponde: “È obbligatoria la voltura delle utenze quando si prende in affitto un immobile?”

esperto rispondeDomanda: Nel caso in cui si prenda in affitto un appartamento come ci si deve comportare in riferimento alle volture delle utenze (gas, luce, acqua)? È obbligatorio intestare a proprio nome i contratti delle utenze? In tal caso, gli oneri dovuti al deposito cauzionale a chi competono?

Risposta:

In caso di contatori già installati ed attivi non c’è alcun obbligo di legge che prescriva di richiedere la voltura delle utenze. La questione, quindi, deve trovare una propria regolamentazione nell’ambito dei rapporti che intercorrono con il proprietario dell’appartamento, dato che comunque la spesa per le utenze è a carico dell’inquilino.

Se il proprietario preferisce mantenere le utenze eventualmente intestate a sé stesso il problema è risolto. Se dovesse invece preferire che siano intestate al conduttore, ovviamente tutte le spese amministrative e l’eventuale pagamento del deposito cauzionale sono a suo carico.

L’Esperto risponde: “Acquisto di immobile residenziale ristrutturato, si applica imposta di registro o IVA?”

esperto rispondeDomanda:

In caso di acquisto di un immobile ad uso residenziale con le caratteristiche di residenza principale (e pertinente posto auto) ristrutturato da impresa (con lavori ultimati nel 2006) quale imposta si applica: imposta di registro o IVA? Quale aliquota e che ammontare prendere a riferimento (prezzo di acquisto o valore catastale?).

Risposta:

Per gli immobili realizzati o completamente ristrutturati da più di cinque anni e ceduti dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice è dovuta l’imposta di registro. Ma il venditore ha la facoltà di optare per l’assoggettamento della compravendita ad IVA, così come è previsto dall’articolo 10, n. 8 – bis) e 8 – ter) del DPR 633/72.

Nel caso di imposta di registro, anche se a vendere è una società, la base imponibile è data dal valore catastale. Poiché si tratta di prima casa il valore catastale corrisponde alla rendita rivalutata del 110,5%. L’imposta di registro per la prima casa é al 2%. In caso di opzione per l’IVA l’imposta è invece al 4% e si calcola sul prezzo di acquisto.

L’Esperto risponde: Contratto di locazione commerciale: rinnovo automatico di sei o di dodici anni?

l'esperto risponde 1DOMANDA:

Si ponga il caso di un contratto di “locazione commerciale” stipulato il 1º gennaio 2002 (tacitamente rinnovato ai sensi dell’articolo 28 della Legge 392/78 alla prima scadenza del 31 dicembre 2008). Il contratto in parola è quindi scaduto il 31 dicembre 2014. Purtroppo non è stata mandata disdetta. Si chiede pertanto se il contratto si è automaticamente rinnovato di sei anni, e quindi, previa regolare disdetta, il contratto andrà a scadenza a tutti gli effetti al 31 dicembre 2020, oppure se lo si deve intendere rinnovato di 12 anni ( 6+6 ).

RISPOSTA:

Nella pratica si tende a ritenere che il contratto di locazione commerciale abbia una durata di 12 anni (o di 18 in caso di locazione di un immobile ad uso alberghiero). Tale interpretazione deriva da quanto risulta dal combinato disposto dell’articolo 28 della Legge n. 392/78, secondo cui “Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti” e dell’articolo 29 della Legge n. 392/78, per il quale il locatore può negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo qualora ricorrano determinate circostanze indicate tassativamente dalla legge. In realtà, nonostante tale interpretazione, la durata della locazione commerciale è pur sempre quella prevista dall’articolo 27 della Legge n. 392/78, ossia di regola 6 anni (sempre che non sia stato stabilito contrattualmente un termine più lungo e non si tratti di locazione alberghiera).

Fimaa : L’ Esperto risponde.

l'esperto risponde 2Domanda:

Un contribuente ha ereditato a fine 2014 un immobile ed è in attesa della dichiarazione di successione. A giugno gli si prospetta il pagamento di 1/3 della quota Imu/Tasi in quanto seconda casa in comproprietà con altri due contribuenti.

Nel caso in cui questi non versassero quanto dovuto vi potrebbero essere delle corresponsabilità a carico del primo comproprietario? E nel caso in cui il comproprietario occupante l’unità immobiliare non facesse fronte alle spese di condominio?

Risposta:

Nel caso in cui un immobile cada in successione le imposte che erano dovute dal de cuius debbono essere pagate dagli eredi a partire dalla data di apertura della successione stessa, che, così come viene stabilito dall’articolo 456 del Codice civile, corrisponde alla data della morte dell’ex proprietario. La presentazione della dichiarazione di successione non ha influenza sugli obblighi fiscali.

Quando esiste una comproprietà si concretizza una comunione ereditaria: ciò comporta che gli eventuali creditori del de cuius hanno titolo per rivalersi indifferentemente su uno qualsiasi degli eredi per ottenere il pagamento di quanto dovuto. Questo principio trova applicazione per tutti i creditori.

Quindi, in caso di mancato pagamento delle imposte comunali, il comune si può rivolgere ad uno qualunque degli eredi comproprietari a prescindere dal fatto che egli abbia già adempiuto a quanto di sua competenza al fine di ottenere quanto rimane delle quote del debito fiscale eventualmente non pagato dagli altri comproprietari. La stessa situazione si realizza per quel che riguarda il condominio. Spetterà poi all’erede onerato dell’obbligo di saldare quanto dovuto e non pagato dagli altri coeredi reclamare quanto da lui anticipato ai creditori.

Fonte: Agesis