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L’Esperto risponde: “Comodato e possesso di altri immobili”

Domanda: In merito al tema dell’agevolazione per gli immobili dati in comodato tra genitori e figli (o viceversa), mi sembra che i vincoli sono ancora più stretti di quelli da voi indicati. Ad esempio anche l’ulteriore possesso di un terreno o di un ufficio fa perdere il diritto all’agevolazione dello sconto del 50% della base imponibile. Lettera firmata.

Risposta:
Si conferma quanto già detto. Il ministero dell’Economia con la risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016 ha chiarito che la norma si «colloca nel regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo e, dunque, laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione».

L’Esperto risponde.

Abitazioni: Cedolare solo tra privati.

Domanda: Ho un appartamento a Milano che affitto ad una srl. Posso applicare la cedolare secca del 21% o devo aggiungere l’importo dell’affitto al reddito della pensione?

Risposta:Per la locazione di immobili ad uso abitativo, la cedolare secca è applicabile solo se entrambe le parti sono persone fisiche. Il reddito della locazione andrà cumulato alla pensione. Esistono alcune sentenze di Commissioni tributarie che stabiliscono l’applicabilità della cedolare anche se il conduttore è una società, ma l’Agenzia delle Entrate la pensa diversamente.

Firma falsificata dal fratello? Accettando il canone, si convalida il contratto.

Il quesito. Sono comproprietario per 1/8, con i miei fratellastri, di un immobile a uso abitativo. In seguito alla notifica di una cartella esattoriale per mancato pagamento dell’imposta di registro, ho scoperto la stipula di un contratto di locazione nel 2016 (di cui ho ricevuto copia dall’agenzia delle Entrate).

Il contratto riporta anche la mia firma, mai apposta (e che quindi risulta falsa). Non sapendo chi ha materialmente registrato il contratto (l’Agenzia non ha voluto fornirmi questa notizia), quale procedimento posso attuare per tutelarmi e per recuperare la mia quota di locazione dell’immobile?

La risposta. Le due finalità, cioè quella della tutela legale (a causa della firma falsa) e quella del recupero della quota di locazione (a causa del contratto ignoto), vanno in due “direzioni” diverse. E, comunque, il diritto tutela anche la posizione dell’inquilino.

L’Esperto risponde: “La casa acquistata risulta abusiva? Contratto da annullare in tribunale»

Domanda: A chi bisogna presentare la denuncia per far annullare un atto notarile di compravendita di immobili, riguardo ai quali sono state riscontrate delle opere abusive non dichiarate nell’atto di acquisto? Nell’atto stesso è stata espressamente dichiarata l’assenza di abusi.

Risposta:  L’articolo 40 della legge 47/1985 prevede che venga dichiarata la nullità dei contratti di compravendita di immobili in cui non sono indicati gli estremi della licenza o della concessione a edificare, o della concessione in sanatoria, e risulta pertanto irrilevante verificare se gli edifici stessi presentino effettivamente abusi edilizi non condonati (si veda, tra le altre, la sentenza della Cassazione 20258/2009).

L’Esperto risponde: “Affitti brevi, il rebus della ritenuta”.

Domanda: Mio figlio affitta il suo appartamento per brevi periodi utilizzando un portale. Ha chiesto ai gestori del sito web come mai non gli sia stato trattenuto il 21% previsto da giugno 2017 dalla legge e gli è stato risposto che non hanno ancora raggiunto un accordo con le autorità fiscali italiane e che ci sono dei problemi su come applicare queste nuove normative. Come deve comportarsi per la dichiarazione?

Risposta:  Per l’affitto dell’appartamento per brevi periodi, ossia per periodi singolarmente non superiori a 30 giorni, i proprietari immobiliari o comodatari possono optare per la tassazione dell’affitto con la cedolare secca del 21% direttamente nella dichiarazione (730 o Redditi PF).

Se l’affitto breve è già stato assoggettato a tassazione al 21% da parte dell’intermediario (non pare essere il suo caso), in dichiarazione non si dovrà pagare nulla, ma il reddito va indicato comunque nel 730 nel modello Redditi PF, assieme all’importo della cedolare già pagata.

La casa acquistata risulta abusiva? L’esperto risponde: «Contratto da annullare in tribunale»

Il quesito. A chi bisogna presentare la denuncia per far annullare un atto notarile di compravendita di immobili, riguardo ai quali sono state riscontrate delle opere abusive non dichiarate nell’atto di acquisto? Nell’atto stesso è stata espressamente dichiarata l’assenza di abusi.

La risposta. L’articolo 40 della legge 47/1985 prevede che venga dichiarata la nullità dei contratti di compravendita di immobili in cui non sono indicati gli estremi della licenza o della concessione a edificare, o della concessione in sanatoria, e risulta pertanto irrilevante verificare se gli edifici stessi presentino effettivamente abusi edilizi non condonati (si veda, tra le altre, la sentenza della Cassazione 20258/2009).

In tempi più recenti, con la sentenza 23591/2013, la Cassazione ha evidenziato l’aspetto sostanziale della questione, dichiarando tout court la nullità del contratto di compravendita immobiliare irregolare sotto il profilo urbanistico, per contrarietà all’articolo 40 della già citata legge 47/1985.

L’Esperto risponde: ” Successioni, come pagare Imu e Tasi”

Domanda: A inizio luglio è venuto a mancare mio padre senza lasciare testamento. Adesso mia madre e noi tre figli ci ritroviamo a dover fare i conti per il versamento dell’Imu e della Tasi. Mio padre era proprietario dell’abitazione principale con una cantina pertinenziale a Milano, dove continua a vivere mia madre, e di un’altra casa in Toscana. Per legge come verranno ripartite le quote delle abitazioni? E chi paga l’Imu e la Tasi che stanno per scadere?

Risposta: Quando il de cuius non ha redatto un testamento, i beni lasciati in eredità vengono ripartiti per legge secondo le disposizioni degli articoli 456 e seguenti del Codice civile. Se a ereditare sono il coniuge e tre figli, al coniuge spetta un terzo di ciascun bene dell’asse ereditario, mentre ai figli andranno gli altri due terzi. Questo si traduce in una percentuale del 33,34% per sua madre e del 22,22% per ciascuno dei 3 figli. Il coniuge superstite vanta sempre il diritto di abitazione sulla casa di famiglia (e sulla cantina pertinenziale).