archivi Categorie: L’Esperto risponde

Firma falsificata dal fratello? Accettando il canone, si convalida il contratto.

Il quesito. Sono comproprietario per 1/8, con i miei fratellastri, di un immobile a uso abitativo. In seguito alla notifica di una cartella esattoriale per mancato pagamento dell’imposta di registro, ho scoperto la stipula di un contratto di locazione nel 2016 (di cui ho ricevuto copia dall’agenzia delle Entrate).

Il contratto riporta anche la mia firma, mai apposta (e che quindi risulta falsa). Non sapendo chi ha materialmente registrato il contratto (l’Agenzia non ha voluto fornirmi questa notizia), quale procedimento posso attuare per tutelarmi e per recuperare la mia quota di locazione dell’immobile?

La risposta. Le due finalità, cioè quella della tutela legale (a causa della firma falsa) e quella del recupero della quota di locazione (a causa del contratto ignoto), vanno in due “direzioni” diverse. E, comunque, il diritto tutela anche la posizione dell’inquilino.

L’Esperto risponde: “La casa acquistata risulta abusiva? Contratto da annullare in tribunale»

Domanda: A chi bisogna presentare la denuncia per far annullare un atto notarile di compravendita di immobili, riguardo ai quali sono state riscontrate delle opere abusive non dichiarate nell’atto di acquisto? Nell’atto stesso è stata espressamente dichiarata l’assenza di abusi.

Risposta:  L’articolo 40 della legge 47/1985 prevede che venga dichiarata la nullità dei contratti di compravendita di immobili in cui non sono indicati gli estremi della licenza o della concessione a edificare, o della concessione in sanatoria, e risulta pertanto irrilevante verificare se gli edifici stessi presentino effettivamente abusi edilizi non condonati (si veda, tra le altre, la sentenza della Cassazione 20258/2009).

L’Esperto risponde: “Affitti brevi, il rebus della ritenuta”.

Domanda: Mio figlio affitta il suo appartamento per brevi periodi utilizzando un portale. Ha chiesto ai gestori del sito web come mai non gli sia stato trattenuto il 21% previsto da giugno 2017 dalla legge e gli è stato risposto che non hanno ancora raggiunto un accordo con le autorità fiscali italiane e che ci sono dei problemi su come applicare queste nuove normative. Come deve comportarsi per la dichiarazione?

Risposta:  Per l’affitto dell’appartamento per brevi periodi, ossia per periodi singolarmente non superiori a 30 giorni, i proprietari immobiliari o comodatari possono optare per la tassazione dell’affitto con la cedolare secca del 21% direttamente nella dichiarazione (730 o Redditi PF).

Se l’affitto breve è già stato assoggettato a tassazione al 21% da parte dell’intermediario (non pare essere il suo caso), in dichiarazione non si dovrà pagare nulla, ma il reddito va indicato comunque nel 730 nel modello Redditi PF, assieme all’importo della cedolare già pagata.

La casa acquistata risulta abusiva? L’esperto risponde: «Contratto da annullare in tribunale»

Il quesito. A chi bisogna presentare la denuncia per far annullare un atto notarile di compravendita di immobili, riguardo ai quali sono state riscontrate delle opere abusive non dichiarate nell’atto di acquisto? Nell’atto stesso è stata espressamente dichiarata l’assenza di abusi.

La risposta. L’articolo 40 della legge 47/1985 prevede che venga dichiarata la nullità dei contratti di compravendita di immobili in cui non sono indicati gli estremi della licenza o della concessione a edificare, o della concessione in sanatoria, e risulta pertanto irrilevante verificare se gli edifici stessi presentino effettivamente abusi edilizi non condonati (si veda, tra le altre, la sentenza della Cassazione 20258/2009).

In tempi più recenti, con la sentenza 23591/2013, la Cassazione ha evidenziato l’aspetto sostanziale della questione, dichiarando tout court la nullità del contratto di compravendita immobiliare irregolare sotto il profilo urbanistico, per contrarietà all’articolo 40 della già citata legge 47/1985.

L’Esperto risponde: ” Successioni, come pagare Imu e Tasi”

Domanda: A inizio luglio è venuto a mancare mio padre senza lasciare testamento. Adesso mia madre e noi tre figli ci ritroviamo a dover fare i conti per il versamento dell’Imu e della Tasi. Mio padre era proprietario dell’abitazione principale con una cantina pertinenziale a Milano, dove continua a vivere mia madre, e di un’altra casa in Toscana. Per legge come verranno ripartite le quote delle abitazioni? E chi paga l’Imu e la Tasi che stanno per scadere?

Risposta: Quando il de cuius non ha redatto un testamento, i beni lasciati in eredità vengono ripartiti per legge secondo le disposizioni degli articoli 456 e seguenti del Codice civile. Se a ereditare sono il coniuge e tre figli, al coniuge spetta un terzo di ciascun bene dell’asse ereditario, mentre ai figli andranno gli altri due terzi. Questo si traduce in una percentuale del 33,34% per sua madre e del 22,22% per ciascuno dei 3 figli. Il coniuge superstite vanta sempre il diritto di abitazione sulla casa di famiglia (e sulla cantina pertinenziale).

L’Esperto risponde:” Acquisto di una porzione di fabbricato: è possibile acquistare anche le restati quote con l’agevolazione?”

DOMANDA: Nel caso in cui si possieda una quota di fabbricato adibito a prima casa per la quale si è usufruito delle agevolazioni di acquisto è possibile acquistare la restante quota usufruendo delle agevolazioni “prima casa”?

RISPOSTA:La risposta al quesito è senz’altro positiva a patto che l’unità immobiliare risultante dall’accorpamento non acquisisca caratteristiche tali da renderla suscettibile di accatastamento in categoria di lusso. Così come è stato chiarito dalla Circolare del 1º marzo 2001 n. 19 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa e Contenzioso titolata “Disciplina dei trasferimenti immobiliari ai fini delle imposte indirette – Beneficio del credito d’imposta previsto dalla legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7, commi 1 e 2 – Agevolazioni tributarie”, qualora il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquisiti usufruendo delle agevolazioni, proceda all’acquisto di un’ulteriore quota dello stesso immobile, può giovarsi dell’agevolazione.

Il comma 1, lettera c), della nota II-bis, infatti, prevede espressamente la possibilità di usufruire dell’agevolazione in caso di non titolarità “neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni”. Per consolidata interpretazione giurisprudenziale tale locuzione viene interpretata nel senso che il legislatore abbia inteso agevolare il conseguimento della piena proprietà dell’unità immobiliare ad uso abitativo.

L’Esperto risponde: È possibile godere delle agevolazioni del 50% per lavori sulla pertinenza dell’abitazione principale?

l'esperto risponde 2DOMANDA: È possibile fare richiesta della detrazione IRPEF del 50% per l’esecuzione di lavori di ordinaria manutenzione, ripristino e tinteggiatura facciata e gronda su pertinenza (autorimessa) dell’abitazione principale?

RISPOSTA: La detrazione del 50% ai fini IRPEF prevista dall’articolo 16-bis TUIR non è applicabile per opere di “manutenzione ordinaria” (così come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 380/2001 secondo cui sono così classificati gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti) se eseguiti su singola unità abitativa e relative pertinenze.

Solo le opere di “manutenzione ordinaria” sulle parti comuni dei fabbricati condominiali possono usufruire della citata detrazione Pertanto per le opere indicate nella domanda non è possibile usufruire della detrazione prevista dall’articolo 16-bis TUIR.