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Ristrutturazione edilizia e gravi difetti dell’edificio.

In tema di gravi difetti di un edificio, la cattiva esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia può portare all’affermazione di responsabilità per gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c. anche se la situazione preesistente era già compromessa.

Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 14290 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 4 giugno 2018.

Una pronuncia importante ed utile vista la sempre più frequente fattispecie che vede imprese edili acquistare vecchi edifici, demolirli solo parzialmente, per poi ricostruirli e rivenderli.

Il principio in sostanza è il seguente: chi compie questo genere di operazioni risponde dei gravi difetti, sulle parti dell’edificio oggetto di ristrutturazione edilizia, come se si trattasse di una nuova costruzione, poiché l’attività di ristrutturazione – di per sé invasiva e rilevante – deve essere eseguita a regole d’arte.

Intermediazione immobiliare: detraibili le spese prima del preliminare?

Possono essere considerate detraibili le spese per intermediazione immobiliare che sono state sopportate nel tempo antecedente rispetto alla stipula del preliminare?

Ecco la risposta desunta dal Tuir (Testo Unico delle imposte sui redditi) di cui al Decreto emanato dal Presidente della Repubblica del 22 dicembre 1986, n. 917 e successive modificazioni.

Intermediazione immobiliare, quando si può detrarre.

Dal 1°gennaio 2007 risulta possibile detrarre dall’Irpef lorda, per un importo pari al 19%, i compensi che sono stati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in relazione all’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo che sia inferiore a 1.000 euro per ogni annualità, (come stabilito dall’articolo 15, comma 1, lett. B-bis, Tuir).

Prima casa con agevolazione se l’altra è inidonea perché locata.

IMMOBILI. La proprietà di un bene non idoneo all’uso abitativo consente l’accesso al bonus.

L’agevolazione «prima casa» compete anche a chi abbia già, nel medesimo Comune, la proprietà di un’altra casa che sia però inidonea all’uso abitativo in quanto locata a terzi (a meno che si tratti di una locazione preordinata a consentire un abusivo avvalimento dell’agevolazione).

Più in generale, non è di ostacolo all’applicazione dell’agevolazione il possesso di un’altra casa, ubicata nello stesso Comune, quando essa sia inidonea ad essere adibita ad abitazione, sia per ragioni soggettive che per ragioni oggettive, dovendosi comprendere, tra queste ultime, anche quelle derivanti da impedimenti di natura giuridica (quale un diritto di godimento, derivante da un contratto di locazione).

Così decide la Cassazione, nell’ordinanza 19989/2018 in un’ennesima puntata nella storia infinita della inidoneità dell’abitazione preposseduta. Il tema è quello dell’impossidenza: vale a dire dell’avvalimento dell’agevolazione da parte di chi già abbia, nel medesimo Comune, la proprietà di un’altra abitazione.

Leggi l’articolo.

Fonte:IlSole24Ore

Preliminare di preliminare e inadempimento.

La Corte di Cassazione con sentenza del 21.5.2018 n. 12527 ha affermato che se nel corso delle trattative è stipulata una convenzione che non sia ancora un vero preliminare (perché mancano ancora elementi essenziali), ma una puntuazione vincolante sui profili sui quali l’accordo è raggiunto, la violazione dell’intesa raggiunta, perpetrata rimettendo in discussione i punti che erano già determinati, dà luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento.

La funzione del contratto preliminare.

Il contratto preliminare ha la funzione di impegnare le parti alla stipula di un futuro contratto, quindi, deve indicare tutti gli elementi del contratto che si dovrà stipulare.

Può essere conveniente procedere alla stipula del preliminare per due motivi: a) le parti dimostrano il loro impegno ed interesse alla stipulazione; 2) le parti hanno la possibilità di recuperare tutta la documentazione necessaria non disponibile al momento della stipula del preliminare (ad esempio quanto oggetto del preliminare è un contratto immobiliare)

Non è obbligatoria la stipula del preliminare (prima del definitivo) si tratta di una scelta soggettiva delle parti.

Conveniente far manutenzione in casa: l’Iva è ridotta al 10%.

Iva ad ampio raggio sulle manutenzioni delle abitazioni: la limitazione nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% sul valore dei «beni significativi» non opera per i relativi componenti e ricambi che siano dotati di autonomia funzionale, cioè quando non sono strutturalmente incorporati ai predetti beni oppure sono forniti nel quadro di un intervento autonomo, come per esempio l’installazione di oscuranti e di zanzariere o la sostituzione del bruciatore di una caldaia.

Qualora nell’intervento siano impiegati «beni significativi», il relativo valore non può essere quantificato in misura inferiore al prezzo d’acquisto o al costo di produzione e deve essere in ogni caso specificato distintamente nella fattura.

Lo chiarisce la circolare n. 15/2018 dell’Agenzia delle entrate, che illustra le norme interpretative sull’agevolazione prevista dalla legge n. 488/1999 introdotte dalla legge di bilancio 2018, norme che, pur avendo efficacia retroattiva, non possono fondare accertamenti per comportamenti difformi né richieste di rimborso d’imposta, in relazione alle operazioni effettuate fino al 31 dicembre 2017. (continua)

Fonte:ItaliaOggi

Immobili, ok al recupero Iva.

L’Iva pagata sull’acquisto di un bene immobile, non detratta in quanto il cespite inizialmente non era stato utilizzato per l’attività economica, può essere recuperata, a seguito del mutamento di destinazione, attraverso il meccanismo della rettifica della detrazione, qualora risulti che l’acquisto era stato effettuato dal contribuente in veste di soggetto passivo.

Lo ha chiarito la Corte di giustizia Ue nella sentenza 25 luglio 2018, C-140/17, rispondendo alle questioni pregiudiziali sollevate dai giudici polacchi nell’ambito di una controversia tra l’amministrazione finanziaria e un comune in merito ai presupposti per la rettifica della detrazione ai sensi dell’art. 184 della direttiva Iva. (continua)

Fonte:ItaliaOggi

Ecobonus a maglie strette, 28 tetti di spesa e numeri di fattura nel bonifico.

Bonifico parlante, con l’inserimento obbligatorio del numero di fattura rilasciata dall’impresa che ha fatto i lavori.

E controlli a campione dell’Enea (l’ente nazionale per le nuove tecnologie, ndr) sulle attestazioni di prestazione energetica, relative alla sussistenza delle condizioni di ammissibilità all’ecobonus, i benefici fiscali per chi investe nella riqualificazione energetica degli edifici.

Le due novità emergono dalla lettura di una bozza di decreto del ministero dello Sviluppo economico redatto di concerto con i dicasteri dell’economia, delle infrastrutture e trasporti e dell’ambiente e in gestazione ormai dal marzo scorso, che andrà a riformare le detrazioni fiscali per gli investimenti in efficientamento energetico (articolo 1, commi 344/349, della legge 296/2006). (continua)

Fonte:ItaliaOggi