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Indennità per perdita di avviamento e attività imprenditoriale o professionale.

In tema di corresponsione da parte del locatore a favore del conduttore della così detta indennità per perdita di avviamento, la natura professionale o imprenditoriale, che ai sensi di legge indice sul diritto alla corresponsione dell’indennità, va valutata anche in relazione alla organizzazione di lavoro del conduttore e non solamente in relazione alla particolare attività da questi esercitata.

Questo, in sostanza, il risultato cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13091 del 24 maggio 2017.

Che cos’è l’indennità per perdita di avviamento?

L’art. 34 della legge n. 392/78 chiarisce quando tale indennità deve essere corrisposta, non fornendo tuttavia una compiuta definizione.

Lindennità per perdita di avviamento può essere considerata una compensazione per l’incremento di valore commerciale acquisito dal locale nel quale è stata esercitata l’attività da parte del conduttore.

Proprio per tali ragioni, l’art. 34 della legge n. 392/78 specifica che tale indennizzo, da 18 a 21 mensilità a seconda dell’attività esercitata, può essere aumentato ulteriormente se in quell’unità immobiliare dopo la conclusione del contratto – per ragioni differenti da inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o procedure concorsuali a suo carico – è iniziativa la medesima attività o attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata.

Condominio: acquirente obbligato in solido per cinque anni.

Chi subentra nei diritti di un condomino potrebbe presto essere obbligato in solido con quest’ultimo al pagamento dei contributi maturati nel quinquennio precedente il trasferimento della proprietà. Lo ha proposto un disegno di legge presentato da Alessandro Zan alla Camera, che immagina delle modifiche ad alcuni degli articoli delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile già riformati nel 2012.

Acquirente: estensione del vincolo solidale.

Come detto, la novità principale proposta dal DDL è rappresentata dalla modifica dell’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile , con lestensione del vincolo solidale gravante su chi acquista un immobile facente parte di un condominio, che diverrebbe obbligato con il venditore per tutti i contributi non versati nei cinque anni precedenti il passaggio di proprietà.

Da tale estensione viene fatto discendere anche l’obbligo per l’amministratore di fornire all’acquirente, a richiesta, l’attestazione dello stato dei pagamenti, che comunque andrà allegata al contratto che determina il trasferimento della proprietà.

Il condizionatore invadente va rimosso dalla parete.

Va rimosso il condizionatore se occupa il 60 per cento della superficie del ballatoio disponibile non permettendo agli altri condomini di farne lo stesso uso. È quanto emerge dall’ordinanza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione n. 17400/17, depositata il 13 luglio 2017, che non ritiene applicabile nel fattispecie il godimento turnario o differenziato nel tempo e nello spazio, giacché la stabilità dell’installazione altera, definitivamente, il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento del bene comune.

La sentenza in commendo trae origine dall’azione promossa dal Condominio contro marito e moglie, che avevano installato un impianto esterno di condizionamento a servizio del loro appartamento.

La domanda veniva accolta dal Giudice di Pace, che condannava la coppia a rimuovere l’apparecchiatura per la violazione dell’art. 1102 c.c., in quanto la porzione del ballatoio utilizzata dai coniugi non consentiva agli altri proprietari la stessa installazione.

Condanna pronunciata anche dal Tribunale che, in sede d’appello, confermava l’esattezza del ragionamento seguito dal giudice di prime cure

Anche la Cassazione ritiene che il condizionatore debba essere rimosso.

Recesso dal contratto di locazione, rilascio anticipato e canoni di locazione.

In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, nel caso in cui il locatore effettui il recesso consentitogli dalla legge, il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni di locazione fino alla data prevista per il rilascio, non potendosi sottrarre alla corresponsione degli stessi nel caso di rilascio anticipato.

Del pari il conduttore deve operare nel caso in cui comunichi recesso per gravi motivi, cioè deve pagare i canoni fino alla data di cessazione del contratto e non a quella eventualmente precedente del rilascio.

In ogni caso fatto salvo un diverso accordo con la parte locatrice. Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13092 del 24 maggio 2017.

Vacanza rovinata: come ottenere il risarcimento?

Non sempre vacanza è sinonimo di relax, distacco da impegni e pensieri che affollano la routine quotidiana: il soggiorno tanto agognato per riposarsi e svagarsi, infatti, può facilmente trasformarsi in un incubo a causa di inghippi o imprevisti, situazioni non programmate e veri e propri imbrogli.
Case vacanza inesistenti o messe davvero male rispetto a quanto pattuito, hotel fatiscenti, voli che vengono in ritardo o addirittura cancellati improvvisamente, sono solo alcuni dei drammi in cui il vacanziere rischia di incorrere. Di fatto il risultato è che la vacanza ne esce spesso del tutto rovinata.

Locazione, il deposito cauzionale va restituito alla riconsegna dell’appartamento.

Quando va restituito il deposito cauzionale versato all’atto di stipula del contratto di locazione?

Quali azioni può intraprendere il conduttore per ottenerne la restituzione?

Quando il locatore può trattenerlo?

La legge (art. 11 legge n. 392 del 1978) specifica la misura massima del deposito cauzionale (3 mensilità) e le modalità di custodia e corresponsione degli interessi prodotti, ma nulla afferma in merito al momento della sua restituzione.

Come ricorda la giurisprudenza, “la funzione deposito cauzionale previsto dall’art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l’omesso ripristino dei locali“(così, Trib. Salerno 11 febbraio 2015 n. 620).

Acquisto di (nuova) prima casa e vendita della prima casa preposseduta.

In caso di riacquisto dell’abitazione principale è salvo il credito d’imposta.

Si può comprare un’altra casa ed usufruire nuovamente dei benefici della “prima casa” anche si è ancora proprietari di un’altra per cui si è già usufruito del beneficio? Vediamo cosa dice la legge.

Acquisto prima casa e preesistenti diritti su altri immobili “prima casa”.

La legge prevede tra i requisiti per accedere alla prima casa quello della non titolarità di altro bene immobile sul territorio nazionale per il quale già si usufruisce dell’agevolazione in parola o di altre simili.

Il requisito è stabilito alla lett.c), nota II-bis, art.1, P.te Prima, DPR 131/1986 (d’ora in poi nel testo: “la Nota II-bis”). Ricordiamo che il DPR 131/1986 è il testo unico sull’imposta di registro.