Riforma del Condominio: Il venditore deve “avvertire”

La Riforma del Condominio, con l’istituzione dell’Anagrafe Condominiale, ha di fatto abolito il  cosiddetto “Condominio apparente” cioè chi, con dichiarazioni e comportamenti inequivocabili, ingenerava nell’amministratore la ragionevole certezza di essere l’effettivo proprietario. Non vi dovrebbero più essere, quindi, nessun tipo di problemi neppure in caso di vendita, nell’ipotesi in cui nè in venditore nè il compratore abbiano comunicato il trasferimento del diritto. Poteva accadere, in passato, che all’assemblea condominiale venisse convocato un soggetto che non era più condomino, indipendentemente dalla volontà dell’amministratore.

La Riforma nulla ha variato sulla parte che prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente, ma ha previsto una nuova e diversa solidarietà in capo al venditore.

Infatti, il comma V dell’art. 63 prevede l’obbligo, in capo al venditore, di comunicare immediatamente all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento. Nell’ipotesi di procedura fallimentare, l’onere sarà a carico del curatore. Nel caso invece di pignoramento immobiliare, l’onere resta in capo all’esecutato.

Sino a che questa procedura non sarà espletata, il precedente proprietario rimane obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati. La disposizione è chiara nel prevedere che non è sufficiente la comunicazione dove risulta di aver ceduto il diritto, ma occorre anche che venga inviata copia autenticata del titolo. La sola raccomandata senza l’allegato titolo non libera il cedente dall’obbligo di corrispondere i contributi condominiali, seppur in solido con il nuovo proprietario.

Pertanto l’Amministratore dovrà richiedere ad entrambi il pagamento di quanto dovuto e, nell’ipotesi di mancato pagamento, procedere contro entrambi. Lo stesso, a seguito del ricevimento di una comunicazione carente del titolo in copia autenticata, non potrà più rimanere inattivo. Questi, vista l’incompletezza della comunicazione, deve richiedere con lettera raccomandata, anche al nuovo proprietario, le informazioni necessarie alla tenuta del Registro di Anagrafe Condominiale, in quanto l’articolo 1130 prevede che ogni variazione dei dati deve essere comunicata in forma scritta all’amministratore entro 60 giorni.

Trascorsi 30 giorni, in caso ancora di omessa o incompleta trasmissione dei dati, l’amministratore potrà acquisire le informazioni necessarie anche dando incarico ad un professionista, e il relativo costo sarà inserito nel rendiconto tra le spese personali.