Il mediatore immobiliare. Diritto alla provvigione e profili di responsabilità.

La figura del mediatore, in ragione di una non chiara disciplina legislativa, necessita un breve approfondimento per scoprire in cosa consiste l’attività posta in essere da tale intermediario, ma soprattutto per stabilire quando sorge il suo diritto alla provvigione e che tipo di responsabilità egli assume nei confronti delle parti intermediate. Quindi, per avere una visione chiara delle peculiarità connesse all’esercizio dell’attività di mediazione, occorre procedere per gradi muovendo dalla disciplina prevista dal codice civile.

L’art. 1754 c.c.. Il nostro codice civile disciplina la mediazione agli articoli 1754-1765, la prima di tali norme ( art. 1754) non fornisce una definizione della mediazione limitandosi a stabilire, esclusivamente, che mediatore va considerato “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza, o di rappresentanza”. L’intenzione perseguita dal legislatore nella norma appena citata consiste nella volontà di fornire una concreta tutela legale all’attività prestata dal mediatore in modo da permettere che la stessa, quando non esiste uno specifico incarico ricevuto dalle parti intermediate, riceva la necessaria tutela legale per evitare che un’attività socialmente utile rimanga priva di qualsiasi protezione.

La giurisprudenza più recente. Traendo spunto dal fatto che il legislatore non ha fornito una definizione del contratto di mediazione, limitandosi a stabilire in cosa consista l’attività del mediatore, si sono sviluppati due opposti orientamenti dottrinali che sostengono la natura contrattuale (CATRICALA’, La mediazione, nel Trattato di Rescigno, Padova, 1986, pag. 403) e non contrattuale della mediazione (GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006. Pag. 1112 ss).

La giurisprudenza più recente, superando i conflitti emersi in dottrina, predilige ormai la natura ambivalente delle mediazione, puntualizzando che l’attività di mediazione prescinde dall’esistenza di un obbligo giuridico gravante sul mediatore di attivarsi per la conclusione dell’affare ed a tale conclusione alcune pronunce approdano in considerazione del fatto che l’attività di mediazione è svolta in assenza di un apposito vincolo giuridico poiché per aversi mediazione non è necessario un incarico. (Cass. Civ., sez. III, 5.3.2009 n. 5339; ed anche Cass. Civ. sez. III, 14.7.2009 n.- 16382).

La giurisprudenza, quindi, muovendo da una scrupolosa interpretazione dell’articolo 1754 del codice civile puntualizza che l’autonomia e l’indipendenza devono essere considerate come prerogative sostanziali per l’esercizio dell’attività di mediazione; a tal proposito, inoltre, la dottrina ha osservato che quando si fa riferimento al concetto di indipendenza ed imparzialità nell’esercizio dell’attività di mediazione tali concetti devono essere intesi nel senso di “svolgere l’attività di intermediazione in maniera tale da non favorire una delle parti a scapito dell’altra “ precisando che tale dovere non deriva da alcuna fonte normativa

La legge n. 39/1989 e la legittimazione all’esercizio dell’attività di mediazione. La legge n. 39/1989 contenente “ Modifiche ed integrazioni della legge 21 marzo 1958 n. 253 concernente la disciplina della professione del mediatore”, ha colmato il vuoto normativo della disciplina della mediazione prevista dal codice civile. Attraverso tale intervento normativo il legislatore ha definitivamente stabilito che l’esercizio dell’attività di mediazione, anche se avviene in modo sporadico e saltuario, richiede obbligatoriamente l’iscrizione del mediatore nell’albo dei mediatori istituito presso le Camere di Commercio, tale iscrizione rappresenta il requisito che legittima il mediatore al diritto di chiedere la provvigione in virtù di quanto sancito dall’articolo 6 della legge n. 39/1989.

A conferma dell’importanza che il legislatore ha riservato all’iscrizione presso tale albo, il successivo articolo 8, della stessa legge n. 39/1989, stabilisce che chi esercita l’attività di mediazione senza esserne iscritto è punita con una sanzione amministrativa compresa fra 7500 e 15000 euro ed è obbligato anche alla restituzione alle parti contraenti della provvigione indebitamente percepita. ( per un attenta disamina delle novità introdotte dalla legge n.39/1989.

La giurisprudenza, in merito agli effetti che scaturiscono dalla mancata iscrizione all’albo del mediatore, ha osservato che l’esercizio abusivo dell’attività di mediazione comporta come effetto la nullità del contratto che può essere invocata da chiunque ne abbia interesse. ( Cass. Civ. sez. III, 3.11.2000 n. 14381).

Il diritto alla provvigione. Per quanto concerne, invece, il diritto del mediatore alla provvigione occorre fare riferimento alla disciplina sancita dall’articolo 1755 del codice civile norma che subordina il diritto alla provvigione alla conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore. Due sono i presupposti che devono sussistere affinché il mediatore possa esigere la provvigione e cioè che l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento del mediatore e che sussista un nesso di causalità fra l’affare concluso e l’intervento del mediatore; in pratica, quindi, è indispensabile affinché sorga il diritto alla provvigione che l’attività svolta dal mediatore sia stata determinante per la conclusione dell’affare  Una volta concluso l’affare le parti intermediate non potranno esimersi dall’obbligo di corrispondere al mediatore la provvigione, neanche quando queste ultime decidano di recedere dal contratto, oppure di ricorre alla risoluzione del rapporto contrattuale sorto ( Cass. Civ., 22.3.2001. n. 4111).

Per quanto riguarda, invece, l’attività che il mediatore deve porre in essere affinché sorga il suo diritto alla provvigione, tanto la dottrina quanto la giurisprudenza ritengono, in modo concorde, che la stessa possa consistere anche nella semplice presentazione di due potenziali contraenti.( La mediazione, in Trattato di Rescigno, Torino, 2006, pag. 103 ss, secondo cui “ anche la semplice affissione di un cartello pubblicitario o la pubblicazione di un avviso economico ad iniziativa di un terzo può costituire mediazione, purché quelle attività producono effetto della messa in relazione dei soggetti”).

In pratica, quindi, tre sono i presupposti che devono sussistere affinché sorga il diritto del mediatore a percepire la provvigione:

• Iscrizione presso l’albo dei mediatore delle Camere di commercio istituito dalla legge n. 39/1989;
• Conclusione dell’affare;
• Nesso di causalità fra l’attività prestata dal mediatore e l’affare effettivamente concluso fra i contraenti. (Cass. 10.5.2011 n. 10205)

La responsabilità del mediatore. L’articolo 1759 del codice civile disciplina la responsabilità del mediatore, tale norma deve essere letta ed interpretata tenendo conto dei principi generali sanciti dagli articoli 1175 e 1176 del codice civile e delle novità introdotte dalla legge n. 39/1989 che ha accentuato la natura professionale dell’attività del mediatore subordinando che subordinandone l’esercizio all’iscrizione nell’albo dei mediatori istituito, dalla stessa legge, presso le Camere di Commercio.

L’apparato normativo venutosi a creare, quindi, evidenzia che tale professionista è tenuto all’osservanza dell’obbligo di corretto informazione dei contraenti ed al rispetto della media diligenza professionale. L’obbligo di informazione delle parti contraenti esclude, quindi, che il mediatore svolga la propria opera al solo fine di maturare il diritto alla provvigione pur essendo consapevole del fatto che l’affare che le parti concluderanno non presenterà per queste ultime alcuna convenienza.

Dall’osservanza dell’obbligo di informazione sancito dall’articolo 1759 del codice civile, gravante sul mediatore, la giurisprudenza fa discendere in capo a tale professionista l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili tenendo conto della diligenza tipica insita nell’attività propria del mediatore. (Cass. 18.7.2008 n. 19951; Cass. 26.5.1999 n. 5107)

La giurisprudenza, inoltre, è d’accordo nel ritenere che i soggetti del contratto nella mediazione ( e quindi mediatore da un lato e parti contraenti dall’altro) sono obbligati a rispettare l’obbligo reciproco della buona fede, che comporta per il mediatore l’obbligo di fornire alle parti tutte le informazioni di cui egli è a conoscenza. (Cass. 27 maggio 1993 n. 5938)

Infine sempre in tema di responsabilità del mediatore la giurisprudenza ha ulteriormente chiarito che la stessa sussiste sempre sia che l’affare vada a buon fine che nell’ipotesi contraria, dato che la conclusione dell’affare non è prevista come elemento costitutivo della responsabilità di tale professionista. (Cass. 27.4.1973 n. 1160)

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