Mediazione senza scadenza

La mediazione all’Agente Immobiliare è dovuta anche se ha promosso un affare che si è concluso oltre il termine del mandato ricevuto.

Difficilmente un contratto di compravendita  di un immobile si conclude con l’immediato incontro delle volontà di chi intende vendere e di chi vuol comprare. In genere, è l’Agente Immobiliare che mette in contatto il venditore ed il compratore ed è quindi lui che consente di portare a termine la conclusione di un affare.

La legge vigente non fornisce alcuna descrizione del contratto di mediazione, ma in compenso definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza ” ( Codice Civile Art. 1754 )

Indipendenza ed autonomia delle parti contraenti sono gli elementi che caratterizzano la figura del mediatore immobiliare: non possiamo parlare di mediazione se chi opera è portatore di interessi di una delle parti. E non possiamo esibire la qualifica di mediatore se si è legati ad una delle parti da un rapporto di collaborazione, manca il requisito fondamentale della imparzialità. Il mediatore ha il compito di perseguire gli interessi di entrambe le parti in egual misura, senza tutelare l’una a scapito dell’altra e senza nascondere le circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare.

L’esito della compravendita dipendono spesso dalla professionalità e serietà del mediatore, e nasce da qui l’esigenza di una severa regolamentazione dell’attività di mediatore immobiliare ( legge 39/89  e Dlgs 59/2010 ).

Il mettere in relazione le parti ( indicazione del nome dell’altro contraente, segnalazione di un affare, sottoscrizione da parte dell’acquirente di una proposta di acquisto, ecc.. ) impegna il mediatore sin dal momento di inizio del conferimento dell’incarico. L’importante è che il suo intervento sia stato determinante nella conclusione dell’affare, in modo tale che risulti che senza di esso le parti non sarebbero arrivate alla fine del percorso.

Il diritto alla provvigione da parte del mediatore e l’obbligo di informazione prevista a suo carico sorgono nei confronti di tutte le parti intermediate. Per avere diritto alla provvigione, il mediatore deve essere iscritto nell’apposito registro istituito presso la Camera di Commercio in quanto, seppur in presenza di concreta attività svolta per la conclusione dell’affare, in mancanza di essa viene meno il dovere di corrisponderla ( Cassazione n. 19066/06). Infatti la Legge 39789 recita che in mancanza dell’iscrizione il mediatore non matura alcun diritto  ed è addirittura tenuto a restituire le somme eventualmente già percepite in acconto.

Detto questo, la provvigione è dovuta quando l’affare è concluso per effetto dell’intervento del mediatore. Di conseguenza,. il diritto alla provvigione nasce solamente se l’attività mediatoria viene svolta in modo palese e se le parti abbiano inteso avvalersi della sua opera. Pertanto, condicio sine qua non per il diritto alla provvigione è che l’attività di mediazione sia resa nota alle parti, e non trova minima tutela se svolta in maniera occasionale o a sorpresa.

Per quel che concerne il concetto di “conclusione dell’affare”,  il diritto di riscuotere la provvigione nasce anche quando il mediatore abbia svolto un’attività di tipo marginale, apparentemente di poco conto. Non importa che la conclusione sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferitogli, purchè il mediatore abbia messo in relazione le parti con una attività rilevante ai fini della conclusione del medesimo. In definitiva, la provvigione è dovuta anche se il contratto preliminare fra le parti è firmato a mandato scaduto e poi risolto senza che il definitivo sia mai stato sottoscritto ( Cassazione n.22273/10 )