Cassazione. Appalto risolto, rate da pagare

Cassazione. Condominio, il recesso dell’impresa non trascina l’obbligazione.

Il condomino moroso deve pagare le rate al condominio sulla base della delibera divenuta inoppugnabile, anche se fanno riferimento ad un lavoro appaltato ad una impresa che, nel frattempo, sia stato risolto. ( Corte di Cassazione, sentenza n. 2049 del 29 gennaio 2013 )

Questo è quanto stabilito dalla Suprema Corte in materia di obbligazioni nel condominio, affrontando una questione in questo momento molto frequente nei condomini a causa del dilagare delle morosità.

Capita sempre più frequentemente , infatti, che vengano approvate delle spese per lavori di una certa rilevanza e una volta che vengono appaltati all’impresa, in seguito alla morosità di alcuni condomini, l’impresa stessa recedi. Nel frattempo, però, l’amministratore può aver chiesto ed ottenuto decreti ingiuntivi nei confronti dei condomini  morosi.

Pertanto, secondo la Cassazione, in caso di risoluzione dell’appalto e di conseguenza il venir meno dell’obbligo del condominio nei confronti dell’impresa, il condomino ingiunto è comunque tenuto a pagare le rate a suo carico al condominio anche se quest’ultimo non deve più nulla all’impresa.

La Suprema Corte ha optato per la conservazione dell’obbligazione, invece che per la sua estinzione. Infatti, se la delibera è divenuta inoppugnabile, sorge un’obbligazione del condomino nei confronti del condominio che è del tutto distinta da quella del condominio nei confronti del creditore terzo. Inoltre, il condominio non può ritardare i pagamenti in attesa dell’evolversi delle relazioni contrattuali tra condominio e creditori, facendo in tal modo subire agli altri condomini le conseguenze del suo ritardo.

Questa soluzione presenta dei profili criticabili (se viene meno la spesa dei lavori di conseguenza viene meno anche l’interesse per l’amministratore di acquisire i fondi) ma l’intento della Cassazione è di evitare che l’inadempiente possa trarre vantaggio dal suo stesso inadempimento a carico degli altri che avevano già pagato. La riforma del condominio (operativa dal 18 giugno) dovrebbe scongiurare questo tipo di problemi.

La legge, infatti, prevede l’obbligo, per l’amministratore, di procedere nei confronti dei morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è sorta l’obbligazione. Questo, comunque, non costituisce un rimedio risolutivo visto che, se fosse necessario procedere ad esecuzione immobiliare, i termini si dilaterebbero di anni. Inoltre, l’art. 13 della riforma stabilisce che l’assemblea approvi i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni, disponendo obbligatoriamente un fondo di importo pari al costo dei lavori. Anche questa disposizione, pur ponendosi come logica conseguenza alla richiesta obbligatoria di decreto ingiuntivo, si rivela alquanto problematica perchè rischia di far slittare di molto i lavori. Infatti, l’amministratore deve prima acquisire il pagamento di  tutte le rate (rari i casi di pagamento in un unico versamento da parte dei condomini) prima di iniziare i lavori: alla fine, la durata è doppia!!!!!!