Di fronte a un divieto alla trasformazione previsto nel regolamento, anche l’eventuale provvedimento amministrativo che autorizzi l’opera non ha alcuna rilevanza per i condomini, perché è sempre rilasciato facendo salvi i loro diritti al punto da poterne impedire l’esecuzione. E l’amministratore ha l’obbligo di intervenire per imporre il rispetto del regolamento.
Al contrario, la mancanza dell’autorizzazione da parte della pubblica amministrazione non rende di per sé illegittima l’opera di trasformazione.Se tutto è in ordine, la preventiva comunicazione all’amministratore o all’assemblea assume solo carattere di semplice cortesia e null’altro. L’intervento di trasformazione del sottotetto in abitazione a volte si realizza soltanto con opere interne, senza alcuna modifica della struttura esterna dell’edificio, sia in altezza e sia sotto il profilo estetico. È il caso del sottotetto già di per sé sufficientemente ampio da permettere la presenza di persone, senza necessità di procedere a radicali opere strutturali. Il problema si complica invece quando l’intervento di recupero va ad interessare le parti esterne dell’edificio, con particolare riferimento alla copertura che viene alzata o modificata nella falda.
Si verifica quindi una vera e propria sopraelevazione che, benché legittima sotto il profilo delle leggi urbanistiche, può trovare ostacoli all’interno del condominio e comunque comporta precisi obblighi in favore degli altri condomini. Fermo l’eventuale divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento, i condomini si possono opporre all’esecuzione dell’opera quando essa pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisca notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
L’opposizione si giustifica anche quando le condizioni statiche dell’edificio non lo consentano, ipotesi questa che nel caso di recupero del sottotetto trova invero minima applicazione in quanto in tali casi l’impatto statico è davvero ridotto.
L’autore della sopraelevazione è comunque obbligato a corrispondere agli altri condomini una indennità pari al valore attuale dell’area che occupa la nuova costruzione ( in pratica, la metratura della parte di sottotetto che si vuole recuperare) diviso per il numero dei piani dell’edificio, compreso quello del sottotetto e detratta la quota che spetterebbe al condomino proprietario del sottotetto stesso recuperato con innalzamento del colmo del tetto comune. Da non dimenticare, infine, che il recupero del sottotetto impone una modifica delle tabelle millesimali.
