Le regole per l’acquisto della casa. “Il Compromesso”.

L’accordo tra venditore e compratore: il contratto preliminare (“compromesso”) e il contratto definitivo.

La stipulazione dell’atto notarile è, di solito, preceduta da una trattativa e dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita (c.d. “compromesso”). Spesso ciò si verifica anche con l’intervento di un mediatore professionale (che farà inizialmente sottoscrivere alle parti una “proposta di vendita” e una corrispondente “proposta di acquisto”), il quale ha il compito di mettere in contatto le parti e di proporre l’accordo tra esse sugli elementi più importanti del contratto (identificazione dell’immobile, prezzo, termini di pagamento, termini di consegna, ecc.).

Con la sottoscrizione del “compromesso”, contrariamente a quanto molti pensano, non si verifica alcun trasferimento della proprietà: le parti si limitano a contrarre reciprocamente l’obbligo di stipulare un successivo contratto “definitivo” con cui il passaggio avverrà; il contratto definitivo è quello che viene sottoscritto davanti al notaio.
Il contratto preliminare, oltre a contenere l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, serve alle parti per fissare una serie di elementi di quest’ultimo: la descrizione dell’immobile, l’ammontare del prezzo e le scadenze dei pagamenti, i termini per la consegna, gli accordi inerenti alle spese condominiali, ecc..

Solitamente, si prevede che la prima parte del prezzo venga consegnata al venditore dal compratore a titolo di “caparra confirmatoria”: Questo significa che se il compratore cambia idea e rinuncia all’acquisto, il venditore potrà trattenere la cifra ricevuta a tale titolo; se invece sarà il venditore a non rispettare l’obbligo di trasferire la proprietà al compratore, egli sarà tenuto a restituire a quest’ultimo il doppio della caparra ricevuta. È salva la possibilità per le parti di prevedere nel contratto preliminare il risarcimento dell’eventuale danno ulteriore subito dalla parte adempiente. Diversamente, le somme pagate dal compratore a titolo di acconto sul prezzo gli dovranno essere restituite (senza essere raddoppiate) qualora non si giunga alla stipulazione del contratto definitivo.

Ancora, il contratto preliminare consente alle parti di fissare i tempi della consegna dell’immobile e le scadenze dei pagamenti di caparre e di acconti, e di regolare tra loro alcune questioni che attengono alle condizioni in cui si trova l’immobile: esse potranno assegnarsi spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, potranno convenire patti relativamente alle condizioni degli impianti presenti nell’immobile, potranno inoltre stabilire che assieme all’immobile saranno trasferiti anche alcuni beni mobili pertinenti allo stesso.

Se una delle parti, infrangendo il contratto preliminare, non si presenta alla stipulazione del contratto definitivo entro il termine convenuto, l’altra (oltre al meccanismo della caparra) può ricorrere ad altri strumenti previsti dalla legge a sua tutela. In primo luogo, può agire in giudizio per la risoluzione del contratto preliminare, a causa dell’inadempimento della controparte: il giudice, qualora accolga la domanda, imporrà alle parti di riconsegnare le prestazioni già ricevute, salvo il risarcimento dei danni subiti dalla parte adempiente.

Se la parte inadempiente è il venditore, il compratore ha a disposizione un particolare provvedimento, disciplinato dall’art. 2932 del codice civile: egli può richiedere al giudice di promulgare una sentenza che determini il trasferimento della proprietà a suo favore, sostituendo il contratto definitivo. Perché ciò possa avvenire, il compratore deve manifestare al giudice di essere disposto a pagare l’intero prezzo di acquisto. In questo modo, anche senza la cooperazione del venditore, il compratore potrà ugualmente attuare il suo scopo di acquistare la proprietà dell’immobile.

Ogni elemento dell’accordo (già in sede di stipulazione del contratto preliminare, e ancora di più con riferimento al rogito notarile) richiede un esame approfondito da parte dei contraenti (e il notaio richiamerà la loro attenzione sugli aspetti eventualmente dubbi o discussi)