Cassazione: Scarichi occlusi e Servizi igienici inutilizzabili.

(Corte di cassazione, sentenza n°19806, del 28 agosto 2013)

“Il vizio occultato, al momento della stipula del contratto, è a carico del locatore e le clausole di gradimento del bene, contenute nel contratto, non operano se i difetti lo rendono inidoneo all’uso.”

Disciplina generale delle ripartizione dei costi. Secondo la normativa generale contenuta nel codice civile, come criterio generale, il proprietario dell’immobile è tenuto ad effettuare tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, dipendenti da normale usura, che sono invece a carico dell’inquilino.

In base a questo principio generale, si prevede specificamente che sono integralmente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

In merito invece alle  riparazioni di rubinetti, sanitari, scarico WC sono a carico dell’inquilino così come la riparazione di porte e serramenti. Viceversa, la manutenzione straordinaria dell’immobile (riparazione del tetto, l’installazione di nuovi impianti ecc.) sono a carico del proprietario.

Le obbligazioni del locatore. Il codice civile all’art. 1575 cod. civ. prescrive per il locatore l’obbligo di consegnare il bene oggetto del contratto funzionale alla realizzazione della causa del contratto, ovvero di porre il conduttore nelle condizioni di poter godere pienamente del bene concesso in locazione. Lo stesso articolo al comma n. 1, richiede che la cosa sia consegnata in buono stato di manutenzione.

I vizi di costruzione. Tutti i vizi della cosa locata debbono essere rimossi dal locatore, a norma dell’art. 1575, n. 2, quando ciò si renda necessario al fine di mantenere il bene locato nello stato da servire all’uso convenuto (Cass. 2350/1988). Sono considerati vizi rilevanti soltanto quei difetti che, pur senza escluderla, diminuiscono in modo tangibile l’idoneità del bene all’uso pattuito, mentre sono da ritenersi privi di rilievo i vizi che provocano soltanto un fastidio per il locatario, nonché quei vizi che non sono soggetti ad incidere sull’uso del bene previsto nel contratto di locazione.

In questo modo si applicherà la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina pur essendo parziale, riguardi elementi principali e strutturali del bene.

Viola l’obbligo previsto dall’art. 1575, n. 2, il locatore che mantenga un proprio immobile, diverso da quello locato in condizione tale da recare pregiudizio al godimento di quest’ultimo da parte del relativo conduttore (Cass. 759/1991). Di conseguenza l’inadempimento dell’obbligo di manutenzione comporta il sorgere dell’obbligo di risarcire i danni (Cass. 10685/1994). Se il vizio si manifesta nel corso della locazione, il conduttore ha diritto alla riparazione di esso a spese del locatore; qualora, invece, il vizio stesso sia già presente al momento della consegna del bene, tale situazione legittima il conduttore a chiedere la risoluzione del contratto oppure, in alternativa, la riduzione del canone in misura proporzionale alla rilevanza del vizio riscontrato ed alla ridotta possibilità di godimento della cosa locata.

La malafede del locatore. Salvo queste ipotesi si applica l’art. 1579 cod.civ., secondo il quale “il patto con cui si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in malafede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento del bene”. Se poi i difetti in questione risultano altresì idonei a mettere a repentaglio la salute dell’inquilino o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, a prescindere da qualunque rinuncia, dal momento che la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità. Gli estremi della malafede sussistono quando il locatore, pur essendo a conoscenza del vizio, abbia volutamente omesso di informarne la controparte.

Il caso di specie e i suoi precedenti. Secondo la Corte di Cassazione, nel caso analizzato, risponde il locatore nel caso in cui l’occlusione dello scarico del bagno, al momento della stipula del contratto, non è stato portato a conoscenza al conduttore. Per tali motivi, le clausole contrattuali di gradimento del bene da parte dell’inquilino non operano se i difetti, già esistenti sono stati nascosti in mala fede al locatore, e che rendono, di conseguenza, inidoneo l’uso della abitazione stessa. La Cassazione, inoltra precisa che: “le clausole contrattuali di gradimento del bene e di accollo da parte del conduttore di ogni onere di adattamento del bene all’uso pattuito non possono operare quando i vizi definitivamente riscontrati nel bene oggetto di locazione sono tali da renderlo inidoneo a quell’uso. Il patto con cui si limita o si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore o se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa”.

Sul punto la giurisprudenza ha così decretato:  “la disposizione dell’art. 1579 c.c., che sancisce l’inefficacia del patto di esonero della responsabilità del locatore per i vizi che rendano impossibile il godimento della cosa locata, si applica anche ai vizi conosciuti o riconoscibili dal conduttore, atteso che la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, ai sensi del precedente art. 1578 c.c. – escludendo la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo – nei soli casi in cui i vizi stessi incidano solo parzialmente sul godimento della cosa locata, senza escluderlo, onde possa risultare ragionevole la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essi relativi”.(Cass. civ. Sez. III, 02/11/2000, n. 14342; Cass. civ. Sez. III, 19/03/1993, n. 3249).