Immobili, è meglio affittare o comprare?

La scelta tra l’acquisto di una casa e affittare è una delle più importanti da fare, ma i costi di acquisto comprendono diverse spese rispetto a quelli previsti per la locazione, il che rende difficile dire che è un affare migliore.

Costi diversi sono previsti anche nella scelta di un mutuo o un leasing. Per aiutarvi a rispondere a queste domande, prendiamo i costi più importanti connessi con l’acquisto di una casa e compariamoli all’affitto mensile.

Prezzo iniziale.

Un fattore molto rilevante, ma non l’unico. L’importante è che il rapporto prezzo/affitto non superi il 4-5% annuo. Non ha senso pagare una rata di mutuo più elevata di un ipotetico affitto e soprattutto si deve considerare la rinuncia di una eventuale plusvalenza derivante dal capitale (qualora fosse investito) destinato per l’acquisto. I più attenti, infatti, pur essendo ben patrimonializzati, preferiscono impiegare il capitale pagando canoni di locazione e tenerlo investito in titoli di stato, obbligazioni o azioni; invece di pagare un immobile da un milione di euro, si godono i migliori appartamenti senza correre alcun rischio. D’altronde è più probabile che un immobile, allo stato attuale, perda valore.

Quanto tempo avete intenzione di rimanere?

L’acquisto tende ad essere più conveniente se aumenta il periodo di soggiorno, perché le commissioni sono distribuite su un orizzonte temporale più ampio.

Se si opta per acquistare una casa, vi sono dei costi per così dire “tipici”, da sostenere mensilmente o annualmente per poter possedere la vostra casa. Queste includono le eventuali rate del mutuo, di assicurazione, le spese di condominio, le spese di manutenzione e ristrutturazione dell’immobile.

Tra queste, la quota di interessi della rata del mutuo o i canoni di leasing e, in alcuni casi, una parte delle spese comuni, sono fiscalmente deducibili.

Mutuo o leasing?

Vantaggi Mutuo

• Durata operazione, che può protrarsi fino a 30 anni.
• Rate mensili inferiori ai canoni di leasing, a seguito degli attuali tassi di mercato praticati sui mutui che in media non superano il 2%. Il leasing immobiliare prevede invece dei tassi pari a circa il 5%, il 6% in alcuni casi.
• Si acquisisce la proprietà del bene sin dall’inizio. E’ possibile quindi vendere l’immobile dopo l’estinzione del mutuo, traendone profitto. Questo è dato dalla quantità di denaro che si riceve dalla vendita della vostra casa meno i costi di chiusura, che comprendono l’eventuale commissione del broker (agente immobiliare), il saldo capitale residuo relativo al mutuo ipotecario in corso e gli eventuali oneri straordinari, legati dalla tassazione della plusvalenza, se si realizza, in caso di vendita dell’immobile.

Svantaggi Mutuo

• Immobile finanziato al 50%. L’importo del finanziamento da poter richiedere alla banca per l’acquisto dell’immobile è determinato sulla base del cosiddetto loan to value (LTV), ossia il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile. Tale parametro spesso non supera l’80% del valore dell’immobile (risultante dalla perizia); tuttavia, è concreto ragionare su un LTV del 50%, oggi solitamente richiesto dalle banche.
• Tasse di proprietà sull’immobile.
• Oneri notarili relativi all’atto di mutuo.
• Oneri legati alla perizia dell’immobile, generalmente a carico del cliente della banca concedente il mutuo. Sia gli oneri notarili, sia quelli previsti per la perizia, sono costi propedeutici alla delibera dell’operazione di mutuo; se la banca dovesse deliberare negativamente, il cliente non recupererà mai le suddette spese.

Vantaggi Leasing

• Il bene sottoposto a leasing non concorre alla formazione del reddito, nè viene iscritto in bilancio per le imprese.
• Immobile finanziato al 100% (il finanziamento può includere anche gli arredi).
• Tempi di istruttoria più rapidi rispetto ad un’operazione di mutuo.
• Non vi sono spese notarili, previste invece per l’iscrizione dell’ipoteca.
• I canoni periodici sono sottoposti a deducibilità per tutta la durata del contratto.
• Un bene in leasing non può essere né sequestrato né pignorato.
• Il prezzo di acquisto del bene (prezzo di riscatto, solitamente pari all’1% dell’importo finanziato) è inferiore al prezzo di mercato (il prezzo di riscatto viene calcolato sul valore dell’immobile al momento della sottoscrizione del contratto).

Svantaggi Leasing

• La durata non supera generalmente i 12-15 anni.
• I canoni periodici sono generalmente più alti rispetto ad un semplice canone di affitto o di una rata del mutuo.
• Il bene non può essere venduto o ceduto.

Manutenzione e tasse

Acquistare una casa, a prescindere dalla forma di finanziamento scelta (mutuo o leasing), comporta una varietà di spese che gli affittuari non pagano direttamente, ma il dato più importante è che non è detto che si recuperi facilmente il capitale quando si decide di vendere. Negli ultimi anni i proprietari degli immobili hanno subito un deprezzamento, anche del 50%, del valore del proprio cespite.

Cosa riserva il futuro?

L’Osservatorio sul mercato immobiliare, Nomisma, ha già previsto una risalita dei prezzi degli edifici ad uso abitazione nel corso del 2016; a partire dal 2017 la risalita abbraccerà anche gli immobili ad uso ufficio e negozi, per poi proseguire nel 2018.

Che dire, meglio acquistare oggi che domani secondo Nomisma. Noi consigliamo di andarci cauti perché non è assolutamente escluso che i prezzi si allineeranno a quelli ante euro. Ancora oggi, se ci pensiamo, gli immobili costano fin troppo e quando si parla di investimenti non bisogna mai farsi trascinare dall’emotività. Chi ha scelto l’affitto negli ultimi anni ha fatto la scelta giusta.

Fonte: www.condominioweb.com