Per la Cassazione il principio trova applicazione anche per le locazioni abitative e il conduttore è tenuto a pagare i canoni pregressi.
Anche per le locazioni
abitative è valido il principio secondo cui la
mancata registrazione del contratto determina una nullità per violazione di norme imperative, la quale, tuttavia, può essere
sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso.Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, VI sezione civile, nell’ordinanza n. 20858/2017 in una causa riguardante locazione immobiliare.
La vicenda.
In prime cure, una società aveva agito contro affinché venisse rilasciato un suo immobile e pagata un’indennità per l’occupazione senza titolo dello stesso. Ciononostante, l’inquilino deduceva la sussistenza di un contratto formalmente stipulato per la durata di 12 mesi, per esigenze transitorie.
Tuttavia, il nucleo del conduttore viveva nella casa già dal 2007, mentre il contratto era stato registrato solo nel 2014 in modo che fosse regolato dalla norma ex articolo 3, comma 8, del decreto legislativo 23/2011 (sul federalismo municipale).
Norma che è stata poi dichiarata incostituzionale dalla Consulta, assieme all’art. 5, comma ter, del decreto legge 28 marzo 2014 n. 47 (convertito in legge 23 maggio 2014 n. 80) che ne aveva fatti salvi transitoriamente gli effetti.
Se per il giudice di prime cure il contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti è nullo, in quanto non registrato (poichè la registrazione operata dal conduttore nel 2014 non era a esso riferibile), la Corte d’Appello lo considera valido, dichiarando nulla (in quanto simulata) solo la clausola relativa alla sua transitorietà.
Locazione sanata dalla tardiva registrazione del contratto.
Per gli Ermellini la decisione è conforme al più recente indirizzo giurisprudenziale che può essere applicato anche alle locazioni per uso abitativo, annotante questo sia stato specificamente riferito alle locazioni per uso commerciale.
Si ritiene che in tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto determini, ex art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità desumibile dal complessivo impianto normativo in materia, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso.
Questa si ritiene implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto.
La registrazione tardiva, nel caso di specie, salva il contratto, ma il conduttore è tenuto a pagare tutti i canoni per l’abitazione e non merita accoglimento la richiesta avanzata dal ricorrente tesa a ottenere restituzione delle somme versate a titolo di canoni per il periodo anteriore alla registrazione del contratto.
Spese integralmente compensate a causa dei mutamenti giurisprudenziali e legislativi intervenuti nel corso del giudizio.
About Massimo Montanari
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
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