Scoprire che l’appartamento appena acquistato, magari mansardato o seminterrato, non ha l’abitabilità può evidentemente essere una sgradevole sorpresa.
E questo può capitare, nonostante tutte le rassicurazioni ricevute da Agenzie Immobiliari, venditori e notai. Di chi la responsabilità?
Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione è intervenuta a tal proposito chiarendo i criteri per attribuire le responsabilità nei casi in cui, dopo il rogito, si scopre che l’unità immobiliare è priva di abitabilità, ora detta agibilità. Ma partiamo dall’inizio, cosa vuol dire che l’appartamento è abitabile?
Un immobile abitabile deve essere dotato di un apposito Certificato di agibilità rilasciato dal Comune dal quale risulti che le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dei locali e degli impianti installati sono conformi alla normativa vigente. E chi deve farsi carico della verifica della sussistenza dell’agibilità in caso di compravendita?
Una scuola di pensiero attribuisce al compratore l’onere di doversi preoccupare di verificare l’esistenza dell’abitabilità dell’immobile che intende comperare, mentre un’altra attribuisce al notaio che rogita l’obbligo di accertamento e di informazione dei requisiti connessi all’immobile oggetto della compravendita, fermo restando le eventuali responsabilità del venditore.
Lo scorso giugno, la Corte di Cassazione ha stabilito che le responsabilità sull’accertamento della mancanza di abitabilità non possono essere imputate in toto ne al compratore, ne al venditore e nemmeno al notaio ma devono essere valutate caso per caso.
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
“Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato".
”Tito Maccio Plauto"
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Salve,
sono stata invitata al rogito di un appartamento di una cooperativa prenotato da tempo e già abitato (la consegna chiaviè avvenuta nel settembre 2010) . Ho verificato personalmente il diniego di agibilità da parte del comune. La verifica è stata fatta perchè la cooperativa non produce le documentazioni richieste nè giustificativi di spese contestate in sede di assemblea e tutto puzza di truffa.Con alcuni soci abbiamo richiesto di essere assistiti da un avvocato ma in tre mesi non è riuscito ad ottenere i giustificativi richiesti. Cosa mi suggerisce di fare?
Grazie,
Ines (Roma)
Gentile Si.ra Ines, innanzitutto vediamo a cosa serve il certificato.
Abitabilità (o agibilità) uguale costruzione realizzata a norma di legge, niente agibilità è quindi rischio di abuso edilizio. Un po’ brutale ma nei fatti è così. In base a quanto prevede il Testo unico in materia edilizia che raccoglie le norme in materia in vigore fin dal 1934, il certificato serve infatti ad attestare che sono state rispettate tutte le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità. Le norme del 1934 avevano una prevalente valenza di carattere sanitario, si doveva, cioè, accertare che l’immobile fosse conforme alle prescrizioni igienico-sanitarie e alla idoneità ad essere occupato stabilmente. Queste disposizioni sono state modificate nel 1994 e successivamente nel 2001, quando il certificato di agilità ha sostituito quello di abitabilità, imponendo l’assoluta aderenza al progetto per poter ottenere la certificazione necessaria, livelli di risparmio energetico nell’edificio e la sicurezza negli impianti. Il certificato riguarda l’intero immobile e non i singoli appartamenti.
La procedura per l’agibilità. Per ottenere il certificato dal Comune è prevista la procedura del silenzio-assenso. Il responsabile dei lavori deve presentare un’apposta dichiarazione al comune alla quale è necessario allegare, tra l’altro: un attestato di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, con l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti (nel caso di nuove costruzioni); la dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati o il loro collaudo; il certificato di collaudo statico dell’edificio; la dichiarazione di conformità delle opere realizzate rispetto alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche. Il Comune dovrà verificare le carte e trascorsi 90 giorni senza contestazioni il certificato si intende rilasciato.
Mai fidarsi del costruttore che vende senza certificato – E’ evidente, quindi, che se questo documento manca c’è qualche problema sull’immobile. Si può trattare di difetti “lievi” ad esempio piccole difformità rispetto al progetto iniziale magari per le fioriere e le decorazioni dei balconi, ma possono esserci anche questioni più gravi, ad esempio mancato rispetto delle disposizioni in materia di risparmio energetico o di accessibilità, o addirittura un vero abuso edilizio, perchè sono stati costruiti più box rispetto a quelli previsti e non è stata richiesta la variante in corso d’opera. In queste situazioni sanare richiede tempo e denaro e non sempre è agevole per il semplice fatto che il certificato va chiesto dal costruttore per l’intero immobile e non per il singolo appartamento. Quindi se manca è tutta la palazzina da sanare, e non è possibile mettere a posto la situazione se la richiesta non viene presentata e gli oneri e le sanzioni pagate da tutti i condomini.
Agibilità e compravendita – Un immobile senza abitabilità, infatti come ha precisato in più sentenze la Cassazione, può essere commercializzato, a patto che l’acquirente sappia che il certificato manca e accetti questo fatto. Se c’è accordo tra le parti e l’appartamento può essere abitato non ci si può poi rifare in nessun caso sul venditore per le spese da sostenere per il condono o la messa a norma dell’edificio. La situazione è diversa, invece, se la mancanza di abitabilità è stata nascosta e si tratta di immobile abusivo in tutto o in parte. In questo caso l’acquirente, che era all’oscuro, ha il diritto di recedere dal contratto oppure ottenere una consistente riduzione del prezzo, come prevede l’articolo 1489 del Codice Civile.
Le nuove “attenzioni” degli enti locali – Peraltro oggi è sempre più difficile che un notaio acconsenta a fare un atto senza tutte le certificazioni, anche se le parti sono d’accordo. Le Regioni, infatti, in molti casi vietano la registrazione dell’atto se le certificazioni mancano. i Comuni da parte loro, anche a causa delle difficoltà economiche, sono molto più attenti al fenomeno dell’abusivismo edilizio, dato che la mancata certificazione spesso e volentieri equivale ad un’evasione degli oneri di concessione edilizia. Per questo motivo sono anche aumentati i controlli in caso di ristrutturazioni in corso, con l’impossibilità a procedere se l’immobile non è completamente in regola.
Pertanto, alla luce di tutto questo, sarei molto cauto a procedere al rogito fino a quando non sarei sicuro di aver dissipato tutti i dubbi che Le ho sopramenzionato.
Spero di esserLe stato utile anche se lungo nella risposta, ma l’investimento è molto importante e la tranquillità nell’acquisto deve essere totale. Buona giornata.
ora dicono che i notai non sono responabili se la casa da rogitare non è a norma.due anni fa invece mi dissero che il notaio non mi avrebb rogitato se avessi voluto vendere perche primo: le piante consegnate al comune per il permesso a costruire da parte del costruttore erano difformi dalle piante consegnate al catasto .due anni di tempo con l’aiuto di uno studio di geometri e 2000 euro di multa per la sanatoria secondo:non aveva come moltissime case l’agibilità. altri anno di tempo per ottenere a pagamento da tecnici tutti i documenti necessari (elettricisti, idraulici, ingegneri etc etc)per l’agibilità finalmente ottenuta ed ora mi viene detta che il notaio poteva rogitare senza incorrere in nessuna sanzione, Siamo proprio in un paese di matti
Purtroppo siamo in un paese dove le leggi sono in numero spropositato e le interpretazioni pure e quindi raramente vi è la certezza che quello che si mette in atto poi giungerà a buon fine…….
Il Comune scrive all’ìimpresa per richiedere il pagamento di oneri 10.000euro e la presentazione di disegni con le modifiche un corso d’opera, per il rilascio dell’abitabilità. L’impresa non risponde mai alla comunicazione. Il Comune non se ne occupa e non agisce per la riscossione coatta dell’onere. Ora dopo qualche anno il Comune stesso chiederebbe la somma ai condomini. Non si configura un’omissione in atti d’ufficio dell’Amministrazione Comunale con danno erariale? I condomini perché devono pagare per un errore della Pubblica Amministrazione? Grazie Benito Alberto Ruiu
Chi deve richiedere il certificato e l’iter amministrativo per ottenerlo.
L’onere della richiesta e’ a carico del soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o di colui che ha presentato la denuncia di inizio attivita’, e dei suoi successori o aventi causa, entro quindici giorni “dall’ultimazione dei lavori di finitura”.
Per la procedura della richiesta e del rilascio, ecco quanto e’ previsto dalla normativa vigente.
La domanda deve essere presentata allo Sportello Unico che provvedera’ ad inoltrarla al catasto, corredata dalla richiesta di accatastamento, che deve essere sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato; dalla dichiarazione di conformita’ dell’edificio rispetto al progetto approvato, nonche’, di cio’ che attiene alla prosciugatura delle mura ed alla salubrita’ dei locali, oltre che dalle certificazioni che attestano la conformita’ degli impianti istallati negli edifici adibiti ad uso civile, e i certificati di collaudo attinenti agli impianti stessi.
La mancata presentazione di tale richiesta, viene sanzionata in via amministrativa, con un importo da € 77,00 ad € 464,00.
Da questo momento in poi, ha inizio l’iter amministrativo. Entro dieci giorni dalla ricezione della domanda, lo Sportello Unico comunica al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento, ai sensi degli artt. 4 e 5 della legge 241/1990.
Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, previa una eventuale ispezione dell’ufficio, e’ tenuto a verificare la completezza e la regolarita’ della documentazione prescritta, oltre alla sussistenza del certificato di collaudo di cui all’art. 53 del Testo Unico edilizia; del certificato dell’ufficio tecnico regionale per gli edifici costruiti in zone sismiche; delle dichiarazioni di conformita’ alla normativa in tema di superamento delle barriere architettoniche.
Dopo di che, deve avvenire il rilascio.
Il termine di trenta giorni, puo’ essere interrotto dalla pubblica amministrazione per una sola volta, ed entro quindici giorni dal ricevimento della domanda e solamente al fine di richiedere documentazione integrativa, qualora risultasse mancante ai fini dell’istruttoria e non possa essere acquisita autonomamente. Dunque, da tale interruzione, il termine di trenta giorni comincia nuovamente a decorrere a partire dal deposito della documentazione integrativa richiesta.
Trascorso tale termine senza alcuna pronuncia, si forma sulla questione il silenzio assenso, purche’ sia intervenuto il parere dell’Azienda Sanitaria Locale dichiarante la conformita’ delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie e a condizione che la documentazione sia tutta quella necessaria, oltre che regolare.
Al contrario, qualora venga accertata l’illegittimita’ del permesso di costruire, si determina l’invalidita’ dell’agibilita’ dell’immobile.
Buongiorno vorrei acquistare una piccola mansarda a Torino..edificio storico ante anni 60…tutta da rifare ..ha il bagno interno…cosa devo richiedere per accertare l’abitabilità?
Buongiorno,
Le consiglio di rivolgersi ad un Professionista visto la complessità dell’argomento.
Cordiali saluti.
Salve,fra due giorni dovevo andare a rogito.
Tutto bloccato perché la banca con cui ho fatto il mutuo due GG prima ha chiesto all.agenzianimmobiliare certificato di abilità dell’.immobile..
Ma???c’è qualcosa distrano e succede?
Grazie
Egregio,
prima di tutto è importante specificare che le banche non obbligano a presentare tale certificato nel momento dell’erogazione del mutuo. Se le due parti sono in accordo il mutuo può essere acceso lo stesso. Il certificato è infatti maggiormente utile all’acquirente perché incide sulla compravendita immobiliare e gli darà maggiore sicurezza al momento dell’acquisto. La mancanza dei requisiti di abitabilità può infatti portare al diritto di recesso del contratto stesso da parte dell’acquirente. Diverso invece il discorso per l’affitto: in questo caso il certificato è obbligatorio.
Esistono tuttavia delle situazioni in cui, per la richiesta del mutuo, è fondamentale avere il certificato di abitabilità. Ad esempio se l’immobile deve essere sottoposto a opere di ristrutturazione, il certificato di abitabilità è fondamentale. I lavori infatti possano influire sulla sicurezza in caso di realizzazione di una nuova scala, sull’igiene (ad esempio un nuovo bagno) o sul risparmio energetico (il rifacimento dell’impianto di riscaldamento).
Inoltre l’acquirente, al momento della richiesta del mutuo alla propria banca, ha bisogno di sapere a quanto ammontano le spese di ristrutturazione per richiedere la somma desiderata. Egli vorrà vendere il certificato di abitabilità per stimare la spesa utile per completare i lavori o, in certi casi, per demolire l’immobile.
Cordiali saluti.
Devo vendere casa. Ho abitabilità rilasciata a fine lavori nel 2016. In questi giorni i miei vicini hanno fatto una denuncia dicendo che la parte bassa della casa sarebbe storicamente registrata come cantina e pertanto l’abitabilità rilasciata non sarebbe conforme o lecita. Attualmente quella zona è registrata come abitazione e non ci sono planimetrie in cui viene definita cantina. Esiste solo un contratto del 1975 senza planimetria, in cui si fa riferimento ad una cantina. Cosa rischio? Il comune che non ha rilasciato l’abitabilità ha qualche responsabilità?
Grazie mille
Buongiorno,
Le consiglio di verificare la situazione con un geometra, che possa fare il controllo in Comune ed al catasto in modo tale da avere la documentazione necessaria per vedere nei dettagli la situazione reale della casa.
Cordiali saluti.
Salve,ho acquistato una villetta in schiera nel 2016 e solo oggi controllando dei documenti ho scoperto che all’atto del rogito tra i documenti dell’immobile citati nell’atto il certificato di abitabilità era riferito ad un’altra particella catastale,mi sono recato al comune e non hanno trovato nessun certificato riguardante casa mia se non una richiesta di abitabilità protocollata e contenente tutti i documenti necessari del caso da parte del costruttore.ad oggi non posso accedere ad una richiesta di surroga del mutuo perché sono sprovvisto di questo documento che non si sa se mai stato emesso oppure se perso nel tempo da parte del comune.
Potrei citare in causa agenzia e notaio?
La casa fu costruita nel 89.
Grazie
Buongiorno,
sicuramente al momento del rogito sia il notaio che l’Agenzia Immobiliare Le dovevano fornire tutta la documentazione necessaria e controllare che tutto era in regola.
Certamente Lei ha un danno in mancanza di questa documentazione e informarsi con un legale la vedo la cosa giusta da fare.
Cordiali saluti.