Casa, vale meno ma comprarla costa di più

Nonostante il calo dei prezzi, per comprar casa servono maggior contanti e redditi più elevati. 

I prezzi delle case sono scesi negli ultimi tre anni, i tassi dei mutui sono più bassi di allora nonostante l’impennata degli spread, eppure se si vuole finanziare l’acquisto di una abitazione oggi è necessario avere a disposizione più risorse ed un reddito mensile più alto. Così narrata la situazione ha l’aspetto di una contraddizione, eppure sta proprio qui uno dei motivi, se non il principale, della paralisi delle compravendite immobiliari nel nostro mercato. A dimostrazione di questo, attraverso una simulazione che ha messo a confronto le possibilità reali che oggi una famiglia con una discreta disponibilità di contanti ha di acquistare un’abitazione rispetto a quello che aveva nel 2010, emerge che nella media delle principali città italiane il prezzo della nostra abitazione tipo è calato di circa 21.000 euro, il contante necessario è aumentato di circa 22.000 euro e il reddito di duemila. Ma come si è giunti a questi risultati?

Partendo da due premesse: la prima è che la quota di acquisto finanziabile senza ulteriori garanzie oggi è del 60% del valore dell’immobile mentre tre anni fa ancora si otteneva il 70%. L’80%, che costituisce il limite previsto dalla legge bancaria già dopo il 2008 raramente viene concesso se non ci sono terzi che fanno da garante o non si stipulano polizze aggiuntive. Il secondo è che anche il rapporto rata/reddito ritenuto accettabile dalle banche è sceso. Se prima del 2008 si praticava, con elasticità, il criterio tradizionale per cui la rata era sopportabile se non superava un terzo dello stipendio, ora in questo momento di crisi si è scesi al 25/30%. E la quota è conteggiata sulle rate più onerose del tasso fisso, una misura prudenziale del tutto condivisibile perchè non è credibile che la rata variabile possa rimanere ai livelli in atto oggi per tutta la durata del finanziamento.

Inoltre, oggi nell’analisi del merito di credito non viene più solo analizzato il reddito del potenziale debitore ma anche le prospettive future dell’azienda che gli corrisponde lo stipendio. A tutto questo, occorre poi aggiungere un’altra osservazione: chi si appresta ad acquistare una casa come quella che abbiamo ipotizzato, solitamente ricava il contante dalla cessione dell’abitazione precedente di minor valore. In questo momento significa però fare i conti con le avversità del mercato, realizzando meno di tre anni fa e inoltre avere anche la fortuna di trovare un acquirente che non abbia problemi di finanziamento.