Le interpretazioni sull’APE da parte del Consiglio nazionale del Notariato

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha fornito, in data 7 agosto, uno studio interpretativo particolareggiato chiarendo i dubbi e fornendo una analisi utilissima per il cittadino e per il notaio in merito alle novità del dl 63/2013 convertito in legge.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere allegato al Contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti. Esaminiamo, di seguito, le note interpretative del Cnn sulle novità più rilevanti del dl 63/3013.

L’ APE non si allega solamente alla Compravendita.  Secondo la lettura del Cnn, il termine “vendita” può essere stato utilizzato in senso lato, quale sinonimo di “alienazione”, comprensivo pertanto di ogni atto traslativo a titolo oneroso. Perciò l’APE si allega in occasione della stipula di tutti gli atti tra vivi comportanti il trasferimento, a titolo “oneroso“, di edifici.

L’obbligo riguarda tutti gli atti a titolo gratuito. In base alla nuova legge sono soggetti all’obbligo di allegazione gli atti a titolo gratuito che comportino “il trasferimento di immobili”. Dal generico riferimento “agli atti a titolo gratuito” , cita il Cnn, che la disciplina in esame dovrà intendersi riferita non solo alla fattispecie negoziale disciplinata dagli artt. 769 del codice civile , ma anche ad ogni altro esercizio nel quale vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito.

I Contratti di nuova locazione. Sempre secondo il Cnn, poi, la disciplina si adotta anche in presenza di una Nuova locazione (ad es. un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione) e ai seguenti contratti, per affinità con la figura della locazione (a patto che si tratti di nuovi contratti): il Leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico); l’Affitto di Azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici comportanti consumo energetico).

Preliminare di Vendita e APE. Nel caso di Contratto Preliminare di Vendita (come per altre fattispecie contrattuali che possano considerarsi conclusive di una trattativa, ma non traslative dell’immobile) sorge sicuramente l’obbligo per il proprietario di consegnare al promissario acquirente l’APE, ma non vi è certamente l’obbligo di allegazione, nè sono previste sanzioni relative alla validità del contratto.

La nuova norma in tema di allegazione si applica anche nelle Regioni munite di propria disciplina. Inoltre, per quel che concerne la specifica disciplina in tema di allegazione, deve ritenersi comunque applicabile in tutto il territorio italiano e quindi anche in quelle Regioni che abbiano recepito nella loro legislazione la direttiva 2010/31/UE.

Attestati di Certificazione rilasciati prima della data del 6 giugno 2013. Si può procedere all’allegazione di Attestati di Certificazione rilasciati prima del 6 giugno 2013 e si può procedere all’allegazione di copia conforme di un attestato già allegato a precedente atto.

I Controlli del Notaio. Per quel che concerne l’attività notarile, il notaio non è tenuto a fare alcun accertamento sulla abilitazione del tecnico redattore dell’Attestato, bensì compete al proprietario del bene (alienante) verificare che il tecnico, al quale intende affidare l’incarico, sia in possesso dei requisiti prescritti dalla vigente normativa.

La Sanzione: Nullità assoluta. La norma stabilisce che l’obbligo di allegazione è posto a pena di nullità. Si tratta di una nullità assoluta, con la conseguenza che: 1) la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal Giudice; 2) l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione;3) il contratto nullo non può essere convalidato.