Fimaa Cesena: La prelazione negli immobili urbani

La prelazione è diritto ad essere preferito rispetto a chiunque altro, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto. La prelazione può essere volontaria (se costituita per accordo fra le parti), oppure legale (se prevista dalla legge).

Tra le prelazioni legali vi è quella a favore conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo (locali commerciali) e quella a favore del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, entrambe consistenti nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un immobile, quando il proprietario decide di venderlo.

La prelazione per la vendita di attività commerciali e imprenditoriali.

La legge 392/78 disciplina le locazioni di immobili urbani ed all’art. 38 attribuisce al conduttore di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile, qualora il locatore intenda venderlo. La ragione giustificativa di questo diritto di prelazione è quella di favorire il conduttore di un immobile commerciale nell’acquisto dell’immobile stesso per consentirgli di mantenere l’avviamento commerciale (la clientela).

Pertanto, quando il proprietario del bene immobile locato ad uso commerciale intende procedere alla vendita del proprio immobile, ai sensi di legge, è tenuto a comunicare al conduttore tale sua intenzione permettendogli così di esercitare il proprio diritto di prelazione.

La comunicazione del locatore al conduttore va fatta con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, e nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, le altre condizioni concernenti la compravendita, l’invito ad esercitare o meno la prelazione. In conduttore deve poi esercitare la prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, sempre con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo le stesse condizioni di quelle comunicategli.

Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il conduttore deve versare il prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Quando l’ immobile viene venduto senza fare la notificazione, oppure quando il prezzo indicato nella notificazione è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare l’immobile dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari. Il riscatto (o retratto) è infatti il rimedio tipico previsto per l’ipotesi di violazione della disciplina sulla prelazione: è il rimedio che serve a ripristinare gli stessi obiettivi perseguiti dalla legge con la prelazione nel caso di sua violazione.

La prelazione per la vendita di immobili adibiti ad abitazione.

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo, è stato invece introdotto successivamente  con legge 431/1998. Il diritto di prelazione in favore del conduttore  opera solo quando il locatore, alla prima scadenza contrattuale, si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto  intendendo vendere l’immobile a terzi  e purchè non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell’immobile.

La prelazione per la locazione.

Le modalità di esercizio del diritto di prelazione sono le stesse sopra esposte e previste per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo.

La medesima legge 431/1998 ha introdotto anche il diritto di prelazione per una nuova locazione di immobile ad uso abitativo nel caso in cui il locatore, sempre alla prima scadenza contrattuale, si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perchè:

– l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

– l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, oppure s’intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, o, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle è indispensabile, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile stesso.

In questi ultimi due casi al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione in caso di nuova locazione, qualora il locatore, terminati sull’immobile i lavori nei casi ivi indicati, conceda nuovamente in locazione l’immobile.

Nel primo caso il conduttore ha diritto ad esse preferito rispetto ad altri possibili acquirenti nell’acquisto dell’immobile, negli altri due casi ha diritto ad essere preferito rispetto ad altri possibili conduttori nella nuova locazione.

Fonte: notaio Massimo d’ Ambrosio