Se è ben noto ai più che la vendita di un immobile “vincolato” (riconosciuto di interesse storico-artistico dalla Soprintendenza) comporti alcuni passaggi peculiari, non sempre è chiaro cosa specificamente comporti la locazione di un immobile del genere, sia a livello contrattuale che agevolativo che, infine, di obblighi comunicativi.

Torniamo dunque su questo argomento, già affrontato tempo fa, per fornire un quadro generale di tutti gli aspetti coinvolti.

Tipologia contrattuale per la locazione di immobile “vincolato”.

Per quanto riguarda il tipo di contratto da utilizzare abbiamo chiare indicazioni dalla legge 431/98 (art. 1 comma 2):

Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge (contratti tipo).

Questo vuol dire che per la locazione di un immobile “vincolato” si possono scegliere due strade:

1) utilizzare un contratto tipo, dunque un 3+2, un contratto per studenti universitari o transitorio. Qualora si opti per questa soluzione (da valutare la convenienza, anche in base all’accordo territoriale e al canone che ne deriverebbe) tale contratto sarà soggetto alle regole per esso previste e (salvo che nel caso di contratto transitorio) si potrà anche accedere alla cedolare al 10% (qualora l’immobile si trovi in zona “ad alta densità abitativa”);

2) utilizzare un contratto “completamente libero”, che sarà soggetto esclusivamente all’applicazione delle norme del codice civile sulle locazioni (artt. 1571 e seguenti del cod. civ.). In tal caso l’autonomia sarà decisamente maggiore: il codice civile, infatti, non impone vincoli particolari, ad eccezione del limite massimo di durata, stabilito in 30 anni.

Proprietario e inquilino che stipulano un contratto di questo genere, dunque, hanno facoltà di stabilire liberamente tutte le condizioni della locazione, dalla durata (entro i 30 anni), al rinnovo (che potrà essere automatico, a richiesta, oppure essere escluso), ai termini di disdetta, al canone di locazione, alle modalità di aggiornamento annuale del canone, e così via. In questa ipotesi, qualora il locatore opti per la cedolare secca, si applicherebbe l’aliquota del 21%, mentre decisamente maggiori sarebbero le agevolazioni in caso di regime tradizionale IRPEF.

Agevolazioni fiscali per immobile “vincolato” concesso in locazione.

È prevista una particolare agevolazione IRPEF per i proprietari di immobili vincolati che decidono di concederli in locazione. A questo proposito infatti il D.L. 16/2012 ha introdotto una significativa novità: il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico concessi in locazione è costituito dal maggiore importo risultante a seguito del confronto tra la rendita catastale effettiva dell’immobile rivalutata del 5 per cento, rapportata al periodo e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione ridotto del 35 per cento, rapportato alla percentuale di possesso.

In sostanza, il locatore pagherà le tasse solo sul 65% del canone percepito.

Tale agevolazione, sebbene ridotta rispetto a quella che esisteva in precedenza, è comunque maggiore a quella che, in caso di regime IRPEF, viene concessa ai locatori che decidano di utilizzare il contratto c.d. “a canone concordato” per immobili situati in comuni ad alta densità abitativa., e che consiste in una deduzione complessiva del 33,5% (il locatore paga le tasse sul 66,5% del canone percepito).

Obblighi comunicativi in caso di locazione di immobile “vincolato”.

La  Legge 1 Giugno 1939, N.1089, aggiornata dal  Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), prevede una serie di adempimenti legati alla natura dell’immobile. Ai nostri fini il principale è il seguente:

Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione (ciò che avviene in caso di locazione) di beni culturali sono denunciati al Ministero (più precisamente al Sopraintendente per i beni architettonici del luogo ove si trova l’immobile).

La denuncia va effettuata entro trenta giorni e, in mancanza, la norma prevede la pena della reclusione fino a 1 anno e la multa da euro 1.549,50 a euro 77.469.

La comunicazione, di cui esiste un modello predisposto dalle singole Soprintendenze, in ogni caso dovrà contenere:

•     *    i dati identificativi delle parti e la loro sottoscrizione;
•     *   i dati identificativi catastali dei beni;
•    *    l’indicazione del luogo ove si trovano i beni;
•    *    l’indicazione della natura e delle condizioni dell’atto di trasferimento;
•   *     l’indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni

Registrazione del contratto di locazione di immobile “vincolato”.

Nel caso si opti per il contratto completamente libero, per registrare con RLI utilizzare il codice L1, come per la locazione abitativa non agevolata. Qualora non si opti per cedolare secca l’imposta di registro sarà del 2% (senza alcuna agevolazione particolare, quindi).

Qualora invece si opti per un contratto 3+2 saranno previste (come sopra chiarito) le specifiche agevolazioni collegate a questi contratti nei comuni ad alta tensione abitativa, ovverosia cedolare al 10% o deduzione IRPEF del 35% (data la specifica previsione di cui sopra) con imposta di registro calcolata sul 70% del canone annuo. In tal caso il codice da utilizzare per la registrazione sarà L2.