“Se il conduttore abbia arrecato all’immobile gravi danni o effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo che, nell’economia del contratto, sia necessario l’esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione è in via di principio legittimo fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore; la legittimità del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell’articolo 1220 C.c., che fino ad allora persisterà la mora del conduttore, dunque tenuto anche al pagamento del canone ex articolo 1591 C.c. quand’anche abbia smesso di usare l’immobile secondo la destinazione convenuta”.  (Cassazione, sentenza n. 12977/2013)

Solitamente, il problema è l’opposto: acquisire il rilascio dell’immobile affittato. Ma può succedere che sia lo stesso proprietario a rifiutare la restituzione quando il conduttore ha, per esempio, ha eseguito cambiamenti rilevanti oppure ha cagionato gravi danni.

E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 12977/2013, che si è trovata   ad esaminare il caso di locatori privati che avevano affittato un immobile da utilizzare per scopi scolastici. Tra i contraenti era sorto un contrasto per canoni non pagati che aveva portato i locatori a  non voler accettare l’immobile, palesemente danneggiato, da parte dell’amministrazione. Quest’ultima affermava di essere receduta dal contratto già da tempo e che i canoni pretesi a pagamento non erano dovuti perchè, altrimenti, il conduttore sarebbe obbligato al pagamento dell’affitto a titolo di indennità di occupazione fino al momento in cui il locatore non accetta la restituzione dell’immobile.

La Cassazione, nell’affrontare il ricorso presentato dall’amministrazione, osserva che vanno tenute distinte le ipotesi in cui lo stato deprecabile in cui si trova l’immobile locato è dovuto a una colpa lieve o grave del conduttore.Nella prima ipotesi a mancare sono le piccole opere di manutenzione che avrebbero, nel tempo, consentito un diverso e migliore stato dell’immobile; nel secondo caso invece ad essere stati eseguiti sono interventi di ampia portata che hanno variato la fisionomia dell’immobile stesso.

Per i danni di lieve entità non spetta al conduttore intervenire, diverso il caso di gravi danni che hanno come conseguenza l’esecuzione di lavori straordinari e gravosi per acquisire il ripristino dell’immobile nella situazione iniziale. Se il locatore ottiene una sentenza di condanna contro il conduttore al risarcimento delle spese sostenute per il ripristino e alla riconsegna dell’immobile, allora il rifiuto al rilascio è illegittimo dalla data in cui viene definitivamente attribuito al locatore medesimo il risarcimento del danno, mentre è giustificato e legittimo il rifiuto opposto in precedenza. E per il periodo in cui il rifiuto è legittimo scatta la mora del conduttore che pertanto rimane obbligato al pagamento del canone.