“Sono proprietario da diversi anni di un locale commerciale ubicato in un edificio in condominio. Per tutto questo tempo non sono mai stato convocato a partecipare ad assemblee condominiali, tant’è che pensavo di non avere nulla a che fare con il condominio. Qualche giorno addietro mi è arrivata una richiesta di pagamento di spese condominiali. Che cosa devo fare?”

Una premessa pare doverosa: non abbiamo conoscenza degli atti d’acquisto e del regolamento di quel condominio. In buona sostanza non v’è conoscenza di eventuali esoneri dell’unità immobiliare dell’utente dalla partecipazione alle spese condominiali. Come dire: la nostra dissertazione sull’argomento avrà valore indicativo a livello generale.

Non è raro che i condomini restino ignari per lunghi periodo dell’esistenza di spese condominiali inerenti la loro unità immobiliare. La loro ignoranza sul punto può essere scusata solamente, ma unicamente in via parziale, se la loro presenza è stata colpevolmente trascurata. Spieghiamoci meglio.

Obbligo di contribuzione alle spese condominiali

Si dice, parlando di debito pubblico, che ogni nuova persona che nasce lo fa già con la “sua bella quota parte” di debito pubblico. In tema di spese condominiali, si può fare un parallelo più o simile e che suona così: “il condomino deve pagare le spese condominiali dal momento in cui è divenuto proprietario dell’unità immobiliare”.

Motivo? Le obbligazioni condominiali sono delle obbligazioni propter rem.

Che cosa vuol dire?

Quando è stata chiamata a dare una descrizione di questa particolare tipologia d’obbligazione la Corte di Cassazione ha affermato che essa “sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell’obbligo. La connessione tra il diritto e l’obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l’obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d’essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).