La realizzazione di verande, in ambito condominiale è una prassi  largamente diffusa. Vi sono però dei casi in cui la realizzazione di tale manufatto è realizzabile solo mediante una apposita richiesta di concessione edilizia. In tali casi l’individuazione delle condizioni da rispettare sono necessarie affinché la costruzione medesima  possa considerarsi legittima.

Il fatto.

Il proprietario di una unità immobiliare veniva citato in giudizio innanzi al Tribunale in quanto, da un sopralluogo effettuato dalla Polizia Municipale, si riscontrava che all’interno di un appartamento in condominio erano stati eseguiti i seguenti lavori abusivi: chiusura di un balcone prospiciente il vano cucina, mediante installazione di vetrate aventi montanti in profilati di alluminio anodizzato.

I lavori, inoltre, erano stati eseguiti senza alcun permesso di costruire. Pertanto la chiusura era stata realizzata in mancanza della prescritta autorizzazione..
 
Requisiti tecnici.

Anche se il codice civile attuale non contiene una disciplina specifica in materia di verande in condominio, sul piano tecnico-giuridico è possibile definire la veranda come un manufatto costruttivo che determina una modifica esterna del territorio, suscettibile di rilievo urbanistico, ma privo di individualità propria, in quanto destinato a completare il restante edificio. La veranda può essere considerata come un nuovo locale utilizzabile autonomamente e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata a sopperire ad esigenze provvisorie con la successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile ( Corte di Cassazione, sentenza n. 20486 del 13 giugno 2008). 

La lacuna del codice civile viene comunque superata mediante l’interpretazione fornita dalla giurisprudenza che recita testualmente “sono sottoposte a denuncia di inizio attività (ora SCIA) le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire”.

Decretando la realizzazione di una veranda l’aumento della superficie utile di un appartamento e la modifica della sagoma dell’edificio, ne deriva che il suddetto intervento richieda il preventivo rilascio della concessione di costruzione.

Inoltre si rammenta che, pure nel caso di costruzioni non infisse al suolo ma aderenti ad esso che modifichino in modo rilevante e duraturo nel tempo lo stato del terreno, come ad esempio una roulotte con veranda su pavimento in cemento e piattaforma di legno, si dispone la necessità del rilascio della concessione edilizia (TAR del Veneto, sezione II, sentenza n. 1216 del 10 febbraio 2003).

  
La Decisione.

Il Giudice, uniformandosi alla giurisprudenza assodata, reputa la veranda un nuovo locale utilizzabile in modo autonomo e che difetta del carattere di precarietà. Nel caso trattato il manufatto eseguito non poteva essere destinato unicamente alla protezione degli agenti atmosferici in quanto è stato ottenuto in concreto un nuovo vano prospiciente alla zona cucina. Pertanto con la veranda è stato realizzato un aumento della volumetria abitativa ed assicurato un nuovo spazio al corpo immobiliare preesistente. Per tali motivazioni vi è una sostanziale responsabilità dell’imputato, reo di aver realizzato un nuovo vano senza aver richiesto i titoli abilitativi necessari per la realizzazione di tale costruzione. Per tali motivi viene irrogata la pena di 6 mesi di arresto ed euro 20.000,00 di ammenda, oltre al pagamento delle spese processuali in favore dello stato.