In tema di manutenzione del terrazzo a livello di pertinenza di un’unità immobiliare, le spese di manutenzione devono essere ripartite come se quella parte dell’edificio fosse un lastrico in uso esclusivo: un terzo a chi ne ha l’uso e due terzi, in relazione ai millesimi di proprietà dell’unità immobiliare, tra i condomini per i quali quel terrazzo funge da copertura.

La sentenza di Cassazione n. 22896 dello scorso 8 ottobre ribadisce un concetto pacifico in seno alla giurisprudenza di legittimità, talmente tanto chiaro che pure questo, come altri, avrebbe meritato d’essere tramutato in legge dalla riforma del condominio che, per molto versi, s’è limitato a questa operazione di recepimento nel codice civile del dettame giurisprudenziale.

I fatti. Un condomino fa causa al vicino del piano superiore: dal terrazzo in uso esclusivo all’appartamento di proprietà del convenuto provenivano infiltrazioni che causavano danni. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto al risarcimento.

Nell’ambito del giudizio di secondo grado la sentenza appellata veniva parzialmente riformata: le opere prescritte dal CTU per la manutenzione del terrazzo dovevano essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1126 c.c. in quanto il terrazzo a livello dev’essere equiparato al lastrico solare in uso esclusivo.

La sentenza viene confermata in Cassazione. Si legge nella pronuncia n. 22896 che “le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, si colloca nel solco di consolidata giurisprudenza di questa Corte Suprema sul punto (S.U. 29.4.1997 n. 3672, Cassazione, 13.12.2007 n. 26239, Cassazione, 17.10.2001 n. 12682, Cassazione, n. 3465/2012) “ (Cassazione, 8 ottobre 2013 n. 22896)”.
 
Vale la pena ricordare che l’art. 1126 c.c. non si applica automaticamente.

Ambito di applicazione della norma
Recita l’art. 1126 c.c.:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Quando si applica questa norma?
Secondo la Cassazione che s’esprime in tal senso ormai da anni, “il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cassazione, 21/2/2006 n. 3676; Cassazione, 13/3/2007 n. 5848; Cassazione, 22/3/2012 n. 4596); – la disposizione dell’art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio (Cassazione, 15/4/2010 n. 9084)” (Cassazione, 30 aprile 2013, n. 10195).

Insomma se il danno è causato da incuria dell’utilizzatore esclusivo, anche la manutenzione, quale conseguenza diretta di tale incuria, dovrà essere posta a suo carico.

Fonte: Alessandro Gallucci