Alzi la mano chi, avendo comprato un’unità immobiliare in un edificio di nuova costruzione, non s’è trovato ad avere a che fare con la recalcitranza, se non addirittura con la furbizia, del costruttore dell’edificio nei confronti della compagine condominiale appena costituita.

Spesso la domanda che si pongono i condòmini è la seguente:

“ Vorrei porre un quesito riguardante la morosità di un condomino che detiene più millesimi. Il condomino in questione e’ il costruttore e l’amministratore non procede con l’azione legale chissà come mai.  Il debito del condominio aumenta e noi altri condomini in regola con i pagamenti ci troviamo senza servizi di manutenzione pulizia ecc. Cosa si può fare per risolvere il problema?” 

Premetto che durante le assemblee non viene mai approvato nulla perché non raggiungiamo la metà dei millesimi e il condomino moroso “se la suona e se la canta”.

Quella descritta è una situazione che, si diceva, riguarda tantissimi condomini. 

La recente riforma del condominio (legge n. 220/2012), pone dei correttivi utili anche quando i condomini morosi, in virtù della maggioranza millesimale, “se la suonano e se la cantano”.

Vediamo il perché.

L’art. 1129, nono comma, c.c. recita:
“ Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”.

La gestione del condominio ha durata annuale. Essa, pertanto, quale che sia l’inizio, dura 365 giorni.

Entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio l’amministratore deve presentare all’assemblea il rendiconto della gestione (cfr. art. 1130 n. 10 c.c.); nel medesimo termine l’amministratore deve iniziare l’azione legale contro i condomini morosi.

Per farlo non è necessario ricorrere al famoso decreto ingiuntivo condominiale provvisoriamente esecutivo, la legge menziona l’azione ex art. 63 disp. att. c.c. quale opzione utilizzabile.

Sebbene l’inadempimento a questo obbligo non sia espressamente citato tra le ipotesi di grave irregolarità nella gestione, ciò non vuol dire che non lo sia (l’elenco dell’art. 1129, dodicesimo comma, c.c. ha valore meramente esemplificativo, lo si desume dall’inciso iniziale (“ Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità”) e non pare possano sorgere dubbi sul fatto che se discendono danni l’amministratore dovrà risponderne.

Tutto ciò vuol dire una sola cosa: l’amministratore deve agire anche con l’ordinaria azione civile (leggasi citazione in giudizio) entro i termini indicati e di conseguenza non è necessario che il rendiconto sia approvato. In buona sostanza, il costruttore con molti millesimi può prendere tempo ma non potrà più paralizzare l’attività del condominio e l’amministratore, qualunque siano le ragioni del suo attendismo, non potrà più stare “con le mani in mano”.