La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto delle importanti novità in tema di contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.

E’ noto come attraverso il contratto di leasing immobiliare una banca o un intermediario finanziario (iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del TUB) si impegni ad acquistare o a far costruire un immobile su scelta o secondo le indicazioni fornitele dall’utilizzatore. Tale immobile è messo quindi dalla società di leasing a disposizione dell’utilizzatore, per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo, ed alla scadenza del periodo pattuito l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà dell’immobile dietro il pagamento di un importo stabilito nel contratto di leasing, oppure restituire l’immobile alla società di leasing.

Ecco in sintesi le novità introdotte dalla nuova disciplina.

La nuova disciplina prevede espressamente che in caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente (ossia la società di leasing) abbia diritto alla restituzione del bene, corrispondendo però all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, avvenute a valori di mercato.

Dall’importo ricavato la società di leasing dedurrà, sempre secondo la nuova disciplina, la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione del contratto, nonché dei canoni ancora   a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto, e la differenza così risultante verrà corrisposta all’utilizzatore.

Se vi fosse tuttavia una differenza negativa tra detti importi e quanto ricavato dalla vendita o dalla nuova collocazione, tale differenza sarà a carico dell’utilizzatore, che dovrà corrisponderla  alla società di leasing.

Nelle attività di vendita   e di ricollocazione del bene la banca o l’intermediario finanziario devono attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.

E’ stata altresì inserita la facoltà per l’utilizzatore di chiedere al concedente la sospensione del pagamento dei canoni per un periodo massimo di 12 mesi. Tale facoltà potrà essere esercitata una sola volta ed al verificarsi di particolari situazioni (cessazione del rapporto di lavoro subordinato, o del rapporto di agenzia). Decorso il periodo di sospensione il pagamento dei canoni riprenderà e la durata concordata del leasing sarà prorogata per lo stesso periodo della sospensione.

La Legge di Stabilità introduce anche delle importanti agevolazioni fiscali per tali contratti di leasing (i giovani di età inferiore ai 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e non proprietari di altri immobili a destinazione abitativa, potranno detrarre dai redditi i canoni e le spese accessorie fino ad un importo di 8.000 euro ad anno, nonché il costo di acquisto in caso di esercizio dell’opzione finale per un importo non superiore a 20.000 euro. Le suddette soglie di detrazioni sono dimezzate in caso di utilizzatore di età superiore ai 35 anni).

Il trasferimento di proprietà è soggetto all’imposta di registro proporzionale e l’acquisto del bene da parte delle banche e degli intermediari finanziari, qualora abbia per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da Al, A8 e A9, ed ai fini di cui sopra, sconta l’imposta di registro del 1,5 per cento.

Da ricordare come il contratto di leasing immobiliare debba essere obbligatoriamente stipulato per iscritto (ex art. 117 TUB) e come sia soggetto a registrazione solo in caso d’uso, o in termine fisso se perfezionato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Si osserva in ultimo come sia espressamente previsto che l’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria non sia soggetto all’azione revocatoria fallimentare, e come per l’eventuale rilascio dell’immobile la società di leasing possa agire con il procedimento di sfratto per morosità.