In tema di compravendita immobiliare, l’inadempimento del mediatore all’obbligo di informare l’acquirente del divieto, previsto nel regolamento di condominio, di destinare l’immobile a studio professionale, allorquando la parte acquirente già ne sia venuta a conoscenza per colloquio intercorso con l’amministratore, è da qualificarsi come inosservanza di scarsa importanza, non idoneo a costituire causa di risoluzione del contratto e non comporta, di per sé, che l’acquirente possa sottrarsi al dovere di corresponsione della provvigione al mediatore.

È questa la decisione adottata dal Tribunale di Savona con la sentenza del 2 maggio 2013, avente per oggetto il tema dei doveri informativi del mediatore nei confronti della parte contrattuale, con particolare riferimento alla compravendita di un appartamento in condominio ed alle limitazioni alla proprietà esclusiva eventualmente previste nel regolamento condominiale.

La vicenda

La sentenza in oggetto prende le mosse dall’opposizione avanzata dall’acquirente di un immobile in condominio, fondata sulla presunta inosservanza dell’obbligo di informazione imposto al mediatore ex art. 1759 c.c., per avere quest’ultimo taciuto su alcune caratteristiche determinanti dell’immobile oggetto di mediazione. Nello specifico, l’acquirente si lamenta di non essere stato avvisato dal mediatore del divieto, previsto nel regolamento condominiale, di destinare l’immobile allo svolgimento di attività professionale, nonostante egli avesse espresso esplicitamente al mediatore l’intenzione di adibire il locale a studio medico. Pertanto, si rifiutava di pagare la provvigione al mediatore, agendo in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto di mediazione e il risarcimento dei danni subiti.

L’obbligo di informazione del mediatore

L’art. 1759 c.c. prevede l’obbligo del mediatore di avvisare le parti delle circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione dello stesso. La violazione dell’obbligo anzidetto cagiona il sorgere di una responsabilità contrattuale in capo al mediatore e, conseguentemente, il suo dovere di risarcire il danno subito dal contraente non informato.

Secondo l’impostazione consigliabile, la responsabilità del mediatore nella sua attività informativa sussiste sempre, sia che l’affare sia andato a  buon fine, sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell’affare non è prevista dall’art. 1759 c.c. come elemento costitutivo della responsabilità in esame. Spetta ovviamente alla parte che si ritiene danneggiata fornire la prova della violazione degli obblighi di informazione e degli elementi che giustificano l’istanza risarcitoria. La violazione dell’obbligo in questione, peraltro, non comporta automaticamente la risoluzione del contratto di mediazione. I due istituti in esame hanno differenti presupposti applicativi, con la conseguenza che l’inadempimento degli obblighi informativi può essere sufficiente a fondare la richiesta di risarcimento ex art. 1759 c.c., ma non anche a giustificare la richiesta di risoluzione del contratto di mediazione.  

Rapporto tra violazione degli obblighi informativi e risoluzione del contratto di mediazione

Nel caso sopracitato il giudice ha ricusato la domanda, ritenendo non fornita la prova del lamentato inadempimento del mediatore. Al contrario, dall’istruttoria è emerso che l’acquirente era già a conoscenza del divieto, previsto nel regolamento di condominio, di destinare l’appartamento a studio professionale.

Il Tribunale ha peraltro precisato che, anche se fosse stato dimostrato una inosservanza del mediatore agli obblighi informativi, l’acquirente non avrebbe potuto comunque sottrarsi al pagamento della provvigione. Infatti, l’acquirente ha proceduto comunque alla stipula del contratto anche dopo aver appreso la clausola contenuta nel regolamento condominiale, e che l’inadempimento – ove sussistente – deve ritenersi di esigua importanza ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto.

Quanto sopra conferma l’orientamento più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, seconda la quale “l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento e la relativa azione risarcitoria hanno differenti presupposti applicativi, perché la prima esige che l’inadempimento di una delle parti non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra, mentre l’azione risarcitoria presuppone che l’inesatta esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un danno; ne consegue che, in tema di mediazione, la condanna del mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle parti per inadempimento del proprio dovere di informazione non implica automaticamente che il contratto debba essere risolto e che il mediatore perda il diritto alla provvigione” (Cass. civ. 20/08/2009, n. 18515).

Regolamento di natura contrattuale

A conferma ulteriore delle argomentazioni sviluppate dal tribunale ligure va sottolineata la natura contrattuale del divieto di destinare tutti o alcuni appartamenti in condominio a studio professionale. La clausola in esame, infatti, disciplina una materia che esula da quelle tipiche del regolamento assembleare, approvate a maggioranza (art. 1138 c.c.), e che, limitando il godimento della proprietà esclusiva, richiede dell’approvazione unanime di tutti i condomini. Quanto innanzi presuppone la preventiva conoscenza del regolamento contrattuale e la sua espressa accettazione da parte del nuovo condominio prima di procedere dell’acquisto; accettazione che, di solito, avviene contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, in cui l’acquirente dichiara di aver preso visione del regolamento (e/o delle singole clausole contrattuali in esso inserite) e di accettarlo in ogni sua parte.