Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, con Sentenza n.4628 del 6 marzo 2015, si sono espresse su se sia valido o meno il “preliminare di preliminare”, cioè il contratto alla cui conclusione le parti si impegnano alla stipula di un ulteriore contratto preliminare, individuando per la ratio da seguire il concetto di cd. causa concreta del contratto.

L’orientamento era infatti discusso: la tesi a favore del preliminare di preliminare, si basava sull’idea che il contratto preliminare fosse una figura “neutra” e, quindi, idonea a prevedere al suo interno l’impegno a concludere un successivo contratto; quella contraria, invece, si fondava sulla mancanza del necessario presupposto causale, non avendo senso un impegno avente ad oggetto la conclusione di un secondo contratto dal contenuto uguale al primo. 

Il caso specifico sottoposto alla S.C. ha riguardato la fattispecie della contrattazione immobiliare, quindi, una proposta standard di acquisto (contenente, tra l’altro, l’impegno alla formalizzazione di ulteriore contratto preliminare di vendita) sottoscritta dal proponente presso Agenzia Immobiliare, l’accettazione stessa da parte del proprietario, il mancato perfezionamento del contratto preliminare e l’azione per esecuzione in forma specifica da parte dei promittenti venditori.

Dalla premessa che il contratto preliminare – come qualsiasi altro contratto – deve contenere l’elemento essenziale della causa, i Supremi Giudici hanno sentenziato che produce effetti l’”accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.

In sostanza: il preliminare di preliminare sarà nullo (per difetto di causa) quando le parti si siano impegnate a concludere un successivo contratto dal contenuto pressoché identico al primo, mentre sarà valido (sussistendo la c.d. causa concreta) qualora le parti abbiano avuto un interesse specifico alla formazione del vincolo negoziale in tre livelli (primo preliminare – secondo preliminare – definitivo).