Domanda: Sono in procinto di acquistare un immobile nel quale dovrò compiere importanti lavori di ristrutturazione; considerando che tra il preliminare e il rogito trascorrerà qualche mese per esigenze dei proprietari, vorrei sapere se, accordandomi con loro, posso iniziare i lavori già dopo la sottoscrizione del preliminare senza dover attendere il momento del rogito e beneficiare ugualmente delle detrazioni che la legge accorda per coloro che sostengono le spese per i lavori di ristrutturazione.

Risposta: Fermo restando gli altri requisiti previsti dalla norma, possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione,non solo i proprietari degli immobili ma anche i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese, ed abbiano provveduto al  pagamento con bonifico bancario. Nel suo caso, pertanto è possibile, al momento della sottoscrizione del preliminare, sottoscrivere un’ulteriore contratto ad esempio di comodato, che le consente di acquisire la detenzione dell’immobile al fine di iniziare i lavori, e ciò a prescindere dal fatto che lei trasferisca o meno la residenza nell’immobile fin da subito, dal momento che il requisito della “residenza” non è espressamente richiesto dalla norma.

Le clausole di detto contratto di comodato andranno opportunamente approfondite in quanto, rimanendo la proprietà in capo agli attuali proprietari fino al momento del rogito ma, iniziando lei ad effettuare i lavori fin da subito, la responsabilità civile e penale di quanto accade nell’immobile è formalmente di competenza del proprietario dello stesso. Nel contratto sarà opportuno pertanto, prevedere clausole di manleva di responsabilità da parte sua nei confronti degli attuali proprietari e che li tutelino nel caso si verifichino incidenti di vario genere, come è assolutamente opportuno che lei stipuli un’apposita assicurazione contro i danni derivanti da responsabilità civile. Infine dovranno essere
sempre i proprietari attuali a sottoscrivere eventuali  titoli abilitativi edilizi che dovessero essere necessari in relazione ai lavori in questione, sempre però prevedendo che il tutto avvenga a totali sua cura e spese.

A cura dei notai del Consiglio Notarile di Ravenna