In ambito catastale, ai fini di una regolare tenuta dello stesso in ragione della necessità di determinare la rendita delle unità immobiliari ai fini dell’applicazione delle imposte fondiarie, un ruolo fondamentale assumono i vani e più nello specifico i così detti vani catastali.

Questa la prima distinzione che bisogna tenere bene a mente: un vano, comunemente inteso, è cosa differente dal vano catastale.

Il vano, nella sua accezione comune, è un ambiente che va a comporre un’unità immobiliare. In ambito catastale, la definizione va ricercate nel decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 1949.

Ai sensi dell’art. 45 del testé citato d.p.r. “per la misura della consistenza dell’unità immobiliare con destinazione ordinaria ad uso di abitazione si assume come elemento unitario di vano utile. Si considera vano utile quello che ha destinazione principale (camera, stanza, salone, galleria e simili), nell’uso ordinario della unità immobiliare”.

La consistenza è la grandezza catastale utile ai fini propri del catasto, ossia alla determinazione delle rendite fondiarie.

Da questa prima disamina, quindi, si evince chiaramente che ai fini catastali un vano destinato a stanza da letto è cosa diversa da uno destinato a ripostiglio. È la differenza normativamente individuata nella dicotomia vani principali – vani accessori.

L’art. 46 del d.p.r. n. 1149/1942 delinea il concetto di vano accessorio, affermando, al secondo comma, che: “si considerano vani accessori quelli necessari al servizio o al disimpegno dei vani principali (latrine, bagni, dispense, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio e simili), nonché quelli che, pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali, ne integrano la funzione (soffitte, cantine, bucatai, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai e simili).

Sono compresi fra gli accessori quelli che, pur avendo destinazione principale nell’uso ordinario dell’unità immobiliare, hanno superficie minore di quella minima prestabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe”.

Il vano accessorio entra nel computo dei vani utili ai fini catastali nella misura fissata dagli usi locali; ciò vuol dire che un insieme di due vani accessori possono essere un vano utile ai fini catastali oppure mezzo vano utile a seconda della zona in cui è ubicato l’immobile.

Tale modalità di calcolo non riguarda solamente i vani accessori, ma anche i vani principali particolarmente grandi. Si tratta dei così detti vano ragguagliati, rispetto ai quali l’art. 47 del d.p.r. n. 1142/1949 recita:

“Si computano per più di un vano utile i vani principali che abbiano superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe. Il ragguaglio a vani utili od a frazione di vano utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella massima anzidetta, viene fatto rapportando l’eccedenza alla superficie massima stessa”.

L’accatastamento è operazione demandata a tecnici del settore (es. geometri) e la verifica è rimessa agli uffici catastali della provincia di riferimento.

Fonte www.condominioweb.com