In caso di vendita di sola nuda proprietà ( trattasi della proprietà spogliata del suo requisito essenziale: il godimento del bene, restando la sua pura titolarità) qual’ è il soggetto che resta obbligato al pagamento degli oneri condominiali ordinari? Nel caso di specie, di fronte al reiterato mancato pagamento di detti oneri, il condominio ha notificato decreto ingiuntivo sia nei confronti del titolare del diritto di abitazione che del nudo proprietario.

Quest’ultimo soggetto esponeva opposizione ai sensi di legge lamentando mancanza di legittimazione passiva. L’opposizione trovava accoglimento e il decreto revocato. Questa posizione veniva mantenuta anche in grado di appello. Avverso quest’ultimo provvedimento il condominio proponeva ricorso in Cassazione.

Il nudo proprietario normalmente ottiene la titolarità del bene nella prospettiva di un successivo ampliamento  di tale diritto, il che, di solito, avviene alla morte dell’usufruttuario (o, come in questo caso, del titolare di diritto di abitazione) che normalmente è lo stesso venditore, un tempo proprietario esclusivo dell’immobile. Gli oneri condominiali ordinari – il pagamento degli straordinari, al contrario, spettano al nudo proprietario – tuttavia spettano, per definizione, sul soggetto che effettivamente mantiene il godimento della cosa.

“La questione della individuazione del soggetto tenuto al pagamento degli oneri ordinari nei confronti del  Condominio, dovuti in riferimento a una unità immobiliare facente parte dello stesso, allorchè l’immobile sia oggetto di usufrutto ovvero di diritto di abitazione, è stato dalla Corte di legittimità risolto tenendo conto della natura del diritto di usufrutto, che costituisce un diritto reale che deve essere reso pubblico con il mezzo della trascrizione”.

Pertanto, “l’usufruttuario è tenuto ad adempiere a tutti gli oneri inerenti alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione della cosa oggetto del diritto (…) la sua posizione di titolare di un diritto valevole erga omnes determina tutti gli effetti conseguenti, sostanziali e processuali”. Secondo la Suprema Corte, nel caso trattato non sarebbe nemmeno applicabile l’art. 2644 cod. civ. (effetti della trascrizione) relativamente all’esclusione degli effetti della trascrizione agli atti a loro volta trascritti in periodo precedente.  Pertanto, Il ricorso è rigettato.

 Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 6877 del 24 Marzo 2014.