La Corte di cassazione è intervenuta, con la pronuncia che si annota, sul dibattuto tema dell’applicazione della decadenza di cui all’ art.2226 c.c., secondo comma, all’ipotesi in cui l’oggetto della prestazione del professionista sia consistita in una prestazione di opera intellettuale.

Nel caso di specie era avvenuto che un architetto aveva richiesto l’emanazione di un decreto ingiuntivo nei confronti del proprio cliente, il quale, tuttavia, si era opposto deducendo l’inadempimento del professionista ai propri obblighi contrattuali.

Il professionista, da parte sua, aveva però dedotto la decadenza del diritto di denunciare vizi da parte del cliente ai sensi del secondo comma dell’art. 2226 c.c., il quale così prevede: “Il committente deve, a pena di decadenza denunziare le difformità e i vizi occulti al prestatore d’opera entro otto giorni dalla scoperta. L’azione si prescrive entro un anno dalla consegna”.

Il diritto alla provvigione sorge nel momento della sottoscrizione della proposta di vendita da parte del promissario acquirente, e della comunicazione della stessa al venditore proprietario dell’immobile.

Il fatto. Un’agenzia immobiliare fa sottoscrivere una proposta irrevocabile per l’acquisto di un immobile al promissario acquirente, al momento della sottoscrizione quest’ultimo accetta l’attività di mediazione svolta e si impegna anche a versare il prezzo dell’immobile che si è impegnato ad acquistare.

Dopo la sottoscrizione della proposta, interviene l’accettazione anche del venditore che sottoscrive in calce il medesimo atto. Una volta definita l’operazione la società chiede, senza alcun esito, il pagamento delle provvigioni. A fronte dell’inadempimento di tale obbligo la società si rivolge al Giudice chiedendo un decreto ingiuntivo per recuperare i compensi professionali maturati.

I motivi di opposizione al decreto ingiuntivo. Una volta preso atto del decreto ingiuntivo notificatogli, il promissario acquirente si oppone al decreto ingiuntivo sostenendo:

– che il contratto preliminare per l’acquisto dell’immobile non poteva essere considerato concluso poiché “l’accettazione della proposta non era stata comunicata al proponente, con la conseguenza che il contratto non poteva considerarsi sorto” ;
– di aver revocato la proposta di acquisto tramite lettera raccomandata inviata all’agenzia immobiliare;
– che non poteva essere considerato un contratto preliminare quello posto a fondamento del decreto ingiuntivo ottenuto dall’agenzia immobiliare, ribadendo che l’atto sottoscritto era incompleto poiché mancava l’indicazione della data del rogito;
– che l’agenzia immobiliare, prima della sottoscrizione della proposta, lo aveva informato che il prezzo di vendita doveva essere finanziato a tasso fisso;
– mentre successivamente la stessa agenzia dopo la sottoscrizione della proposta gli procurava una forma di finanziamento a tasso variabile.