La successione nel contratto di locazione.
I contratti, solitamente, hanno effetto solamente tra le parti che li stipulano (art. 137e c.c.).
La locazione, però, coinvolge aspetti molto delicati. Insomma se una delle parti del contratto viene meno, è possibile affermare che per ciò solo il contratto deve intendersi risolto? Assolutamente no. Insomma nell’ambito della locazione è possibile parlare di successione nel contratto.
Vediamo la questione con riferimento alle vicende successorie dal lato del conduttore.
La norma di riferimento è l’art. 6 della legge n. 392 del 1978 che recita:
“In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi .
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo.
In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto”.
Insomma il decesso e le vicende inerenti separazioni e divorzi consentono la successione nel contratto del coniuge superstite o assegnatario.
La Corte Costituzionale, con sentenza 7 aprile 1988, n. 404, ha allargato l’applicazione del dettato normativo in esame anche ai casi di convivenza more uxorio, di separazione di fatto e di separazione tra conviventi con prole.
Che cosa succede se a decedere è il locatore?
La legge non dice nulla di specifico ma secondo la Cassazione,
“la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone” (cfr. Cass. n. 1811/89).
Il terzo che acquista l’immobile locato è tenuto a rispettare il contratto in essere (art. 1602 c.c.).
Massimo Montanari, italiano, nato a Lussemburgo il 16 luglio 1961. Formatosi in Confcommercio col ruolo di Segretario delle Delegazioni di Sarsina e Mercato Saraceno, dal 2011 ha deciso di cambiare percorso lavorativo ed ha portato il suo bagaglio di esperienza nel Settore Sindacale dell'Associazione Cesenate.
Attualmente si occupa di varie categorie Sindacali all'interno di Confcommercio e tra queste quella che ha avuto i maggiori risultati in termini di aumento di Associati è proprio la F.I.M.A.A. Cesena della quale è Segretario Provinciale.
Buon Tennista, è anche grande appassionato di Basket ed è attivo nel mondo del Volontariato.
“Malamente opera chi dimentica ciò che ha imparato".
”Tito Maccio Plauto"
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Il locatore e ‘ deceduto ma i suoi 4 eredi non hanno inviato nessuna comunicazione scritta al conduttore , quest ultimo è stato obbligato solo a voce a pagare solo ad uno di essi. Si può fare?
Inoltre è stata inviata lettera a/ r raccomandata sei mesi prima , che il contratto non sarebbe stato rinnovato , e che alla scadenza sarà risolto, sbagliando però la data di stipula del contratto. Posso oppormi in qualche modo?
Grazie
Egregio,
la comunicazione del decesso e quindi degli eredi è necessaria per poter pagare l’affitto a chi ne ha diritto.
Nel caso del non rinnovo del contratto, le ha spiegato le motivazioni? Le allego quali sono.
Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo la legge del 9 dicembre 1998 n. 431 all’art. 3 rubricato con il titolo di “Disdetta del contratto da parte del locatore” prevede che il contratto di locazione alla prima scadenza può essere cessare, ma la disdetta può essere data dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo in presenza di alcuni limitati e specifici motivi: a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Cordiali saluti.ò